对我国银行现行住房贷款政策的思考，本文主要内容关键词为：住房贷款论文,我国论文,政策论文,银行论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、我国银行现行住房贷款政策的主要特征及其影响
本文所称住房贷款乃指居民住房抵押贷款，即银行向居民个人提供以购置自有住房为目的的以其拥有的住房作抵押为条件的中长期贷款。这项业务在我国已开办10余年，目前开办此项业务的有中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、烟台住房储蓄银行、蚌埠住房储蓄银行以及其它商业银行。各家银行及其分行的住房贷款政策并不完全一致，但在住房贷款政策的基本内容上存在诸多共同的特征。就开办住房贷款业务的各银行的现行贷款政策来看，存在以下主要特征：
1.对借款人的资格要求都很严。各银行都规定，居民只有同时具备以下条件才有取得贷款的资格：（1）必须具有当地正式城镇户口；（2）必须有贷款银行认可的单位（一般限定为职工所在单位，且只能是全民所有制单位或集体所有制单位和“三资”企业）为借款人提供担保；（3）必须在贷款行存足相当于住房价格（买价）30%以上的存款；（4）借款人所在单位在贷款行开立了住房基金存款（包括住房公积金存款）帐户。此外还有其它一些条件。
2.实际贷款额度都很小。按各银行的规定，向符合贷款条件的借款人提供贷款的贷款额度最高不得超过70%，由于借款人必须在贷款行存足相当于房价30%以上的存款，所以实际贷款额度最高不超过40%，同经济发达国家相比（一般为60—70%），高者可达90%，甚至100%，贷款额度是很小的。
3.贷款偿还期短。大多数银行规定，住房贷款的偿还期最长不超过15年，个别银行规定最长不超过20年，同经济发达国家相比，贷款偿还期是非常短的，因为在经济发达国家贷款偿还期一般为15—20年，而最长还款年限一般都是35年。
4.贷款利率低，且为固定利率。各行规定的住房贷款利率都很低，一般仅相当于一年期流动资金贷款利率，甚至低于一年期流动资金贷款利率，同中长期非住房贷款利率和其它金融投资收益率相比则更低。住房贷款利率不仅水平低，而且采取的都是固定利率，除非政府统一调整利率。
5.贷款偿还方式单一。目前各银行采取的贷款偿还方式基本上都是等额偿还方式，几乎没有银行采取递增偿还方式、递减偿还方式以及其它类型的偿还方式。
应该说，银行开办住房贷款的目的还是在于要拓展银行的资产经营范围，增加银行的盈利，但是其制定的现行贷款政策却严重障碍着住房贷款市场的发展。
首先，贷款资格或条件的严格限定，将广大中低收入居民排斥在贷款对象之外。那些没有当地正式城镇户口的居民根本不能申请贷款，即使有当地正式城镇户口，若借款人所在单位未在借款人申请行开设住房基金帐户也无获得贷款的资格，更何况一般居民并没有能力缴存相当于房价30%以上的存款，也难以取得所在单位的担保，这实际上是将广大中低收入居民排斥在贷款对象之外。从目前获得住房贷款的居民来看，基本上都是少数高收入者，可是住房贷款市场发展的需求方面的支持力量并非少数高收入居民，而是广大中低收入居民，离开了广大中低收入居民这一住房贷款的庞大的需求者群体，住房贷款市场是发展不起来的。
其次，过小的贷款额度使居民无法实现通过获取住房贷款而实现购置自有住房的愿望。中低收入居民的支付能力同住房价格之间存在着很大的缺口，在经济发达国家，住房价格一般是中低收入居民家庭年收入的5倍左右，而在我国商品住房价格至少是中低收入居民家庭年收入的10倍以上。贷款额度过小造成居民即使具有贷款资格，能取得贷款，也无力支付购房款，就是说，在贷款额度过小的条件下，贷款起不到添补居民支付能力同住房买价之间的缺口的作用。这就使得很多居民即使有从银行借款买房的愿望，也只有放弃。
其三，贷款偿还期过短限制了居民借款。贷款偿还期越短，借款人的偿债压力越大，越无力还款。这样想借款的居民也只好放弃借款的打算。
其四，贷款利率水平低而且固定不变的做法使银行缺乏积极发展住房贷款业务的动力。按世界银行的估计，我国1984——1994年年平均通货膨胀率为8.4%，以此为据，住房贷款实际利率为负值。住房贷款属零售性贷款，成本相对较高，但贷款利率却为负值，且银行不能随通货膨胀率和市场利率的变化相应地调整原贷款利率，银行也就不可能象发展其它资产业务那样尽力发展住房贷款业务。
其五，贷款方式单一不能满足不同经济条件，不同偿还意愿的不同居民的不同需要，限制了住房贷款市场的扩展。如购房欲望很强的年轻居民，收入水平最低，但其未来收入呈递增之势，对他们来说，采取递增偿还方式比较合适；而对中年居民来说，则比较适宜采用递减偿还方式。采用单一的等额偿还方式就将很多潜在的借款人排斥在市场之外了。
我国城镇住房体制的改革、住房市场的扩大、住房建设的发展，居民居住水平和住房自有化水平的提高都依靠住房贷款市场的迅速发展，但是银行的现行贷款政策却又制约着住房贷款市场的迅速发展，因此使银行改变现行贷款政策，对于迅速发展住房贷款市场乃是势在必行。
二、银行采取现行贷款政策的原因
虽然使银行改变现行贷款政策是势在必行，但是银行采取现行贷款政策同银行开办住房贷款业务的初衷也是相背的，所以不能认为银行采取现行贷款政策是考虑不周。那么银行到底为什么采取现行的这一套对住房贷款市场的发展起障碍作用的贷款政策呢？我们认为主要有以下几个方面的原因：
1.银行缺乏转移住房贷款风险的有效手段。银行发放住房贷款要冒多种风险，而且有些类型的风险还相当大，包括信用风险、流动性风险、购买力风险、抵押物风险以及利率风险、市场风险、政策风险、法律风险等，其中信用风险、流动性风险、购买力风险、抵押物风险是相当大的。贷款条件越宽松，贷款数额越大，贷款偿还期越长，贷款人所冒的风险越大。银行要避减风险，一是靠严格贷款审查和管理，二是靠转移风险。第一种办法靠银行内部加强管理完全可以实现，但第二种办法却不是依靠银行内部加强管理可以实现的，而是依赖于外部条件。就转移风险的方式来看，主要包括：要求借款人投保与住房贷款风险相关的保险或贷款人投保有关险种；将贷款债权转让出去。但这两种方式的利用在目前都受到根本地限制。首先，在我国还不存在住房贷款的二级市场，因此贷款行无法转让贷款债权；其次，保险公司除开办房产保险外，房产责任保险、建筑责任保险，特别是住房贷款保证保险等这些基本的保险业务都还没有发展起来，从而使贷款人难以利用保险这一风险转移方式来转移发放住房贷款所冒的风险。在这种条件下，银行要最大限度地降低风险，保证贷款的安全性，提高贷款的流动性，就只有规定极严格的贷款条件、很小的贷款额度、很短的贷款偿还期。
2.中介机构的发展滞后。住房贷款业务的发展需要一系列中介机构的相应的发展，包括对居民个人资信进行调查和评估的征信机构、房产评估机构、抵押物处分代理机构、住房产权的确认、产权转移代理机构、公证机构等等。这些中介机构或者根本没有，或者虽已产生，但只限于部分地区，或者虽出现于大部分甚至所有地区，但提供的服务种类少，经营很不规范，从而造成银行得不到发展住房贷款业务所必需的各种中介服务，造成银行不能准确评估贷款风险，同时加大了银行经营住房贷款业务的成本和风险。为了确保贷款及早、安全地回收，银行也就只有采取极为严格的贷款政策。
3.金融管制政策的约束。尽管利率市场化是我国金融体制改革要实现的重要目标之一，但利率市场化过程相当缓慢。目前，政府仍然对银行存、贷款利率实行严格的管制，贷款银行确定住房贷款利率的权力受到严格的限制。政府对住房融资实行的利率政策一直是所谓“低进低出”，执行低贷款利率政策、严格限定存贷利率。目前贷款银行所实行的固定的、低贷款利率政策应该说并不是贷款行所愿意接受的，而应该说是政府利率管制政策的直接结果。
4.住房贷款市场的竞争性程度很低。形成具有高度竞争性的住房贷款市场，应满足以下条件：（1）住房金融机构是自主经营、自负盈亏的金融企业；（2）发放住房贷款可获得比较多的利润；（3）住房贷款市场的信贷资金的供应量是充分的；（4）住房贷款市场是开放的市场，没有任何金融机构能垄断市场。我国目前还不具备这些条件。因为银行还未成为真正自主经营、自负盈亏的企业；由于贷款利率低，发放住房贷款并不能获得很多的利润；由于资金按计划配置的格局未有根本的改变，住房贷款的发放必须与住房基金存款挂钩，造成各银行可贷资金少，住房贷款市场的资金供应不充分；住房贷款市场还存在严重的“条块”分割，资金流动，金融机构进入或退出住房贷款市场还受到很大的限制，住房贷款市场还未成为高度开放的市场。这样住房贷款市场的竞争性程度就相当低。
住房贷款市场的竞争性程度越高，越有利于银行放松贷款条件，提高贷款额度，延长贷款偿还期，采取多样性的贷款偿还方式，这也是二战后经济发达国家住房贷款市场发展的实践所证明了的。所以银行的现行贷款政策也是目前我国住房贷款市场缺乏竞争性的结果。
三、促进银行改变现行贷款政策的条件
银行采取现行贷款政策是由上述多方面原因共同造成的，要使银行改变现行贷款政策，应该根据上述原因采取相应的对策，为银行改变现行贷款政策创造必要的条件。
1.鼓励商业性保险公司发展住房贷款保险业务。与住房贷款有关的保险业务主要包括房产保险、房主责任保险、建筑责任保险、住房贷款保证保险以及债务人的人身保险。房产保险、人身保险、建筑责任保险等险种，保险公司已开办，但发展很慢，保险责任范围过小，保险金额过低，对被保险人而言，即使投保，所能获得的赔偿也比较有限。除个别保险公司开办住房贷款保证保险业务外，其它公司尚未开办这一业务。目前一方面要通过加快保险体制的改革，提高保险市场的竞争性，促使保险公司拓展保险业务范围，积极发展上述保险业务，另一方面政府要给予一定的政策优惠措施，促使保险公司扩大保险责任范围，提高保险金额，发挥更大的避减风险的作用，以推动银行放松贷款条件，提高贷款额度，延长贷款偿还期。
2.政府向住房贷款提供担保或保险保证。商业性的保险业务毕竟要受到盈利目的限制，因此仅有商业性的保险是不够的。政府有必要设立专门的机构向银行发放的符合政府所规定的条件的住房贷款提供担保或保险保证，降低住房贷款保险，从而促使银行向广大中低收入居民发放优惠的住房贷款。
3.发展住房贷款的二级市场。住房贷款的二级市场就是转让住房贷款债权的市场。形成发达的二级市场，可以使贷款人通过在二级市场上转让贷款债权转移信用风险、降低流动性风险、避减购买力风险、抵押物风险以及其它风险，有利于银行的资金周转，从而会起到促使银行放松贷款条件、提高贷款额度、延长贷款偿还期的作用。要使二级市场发展起来，政府必须提供积极的支持。政府一方面应通过向住房贷款提供担保或保险保证的方式，提高各银行发放的住房贷款的同质性，从而促进住房贷款债权的转让，另一方面应建立调节住房贷款二级市场的机构从事二级市场交易活动，来调节二级市场，使二级市场得到稳定的发展。
4.加快金融体制改革，推进金融自由化进程。形成具有高度竞争性的住房贷款市场、解决贷款利率过低的问题，归根结底要靠金融体制的改革，因此要使银行改变现行贷款政策就要求加快金融体制的改革，大力推进金融自由化进程。
5.支持中介机构快速、稳定的发展。当前一方面应鼓励现有中介机构发展与住房贷款有关的中介服务，同时要建立新的中介机构，形成可提供全面的中介服务的完整的中介机构体系，另一方面政府要通过颁布相应法规和支持中介机构的行业性自律组织的建立、管理等方式规范中介机构的经营，从而使中介机构得到快速、稳定的发展，从而为银行改变现行贷款政策提供有利的条件。
此外，就银行本身来看，有些规定，如借款人必须有单位作保等，对确保贷款债权利益的实现并没有多大的实际意义，只会限制贷款业务的发展，象这样一些规定，我们觉得应该放弃。银行应该根据经济环境的变动适时调整贷款政策。
只要能切实采取以上措施，就能使银行改变现行贷款政策，只有银行改变了现行贷款政策，广大中低收入居民才能从银行获得优惠的贷款，住房贷款市场才能得到迅速地发展，这样才能尽快实现住房体制改革的目标，才能扩张我国的住房市场，实现住房投入资金的良性循环，居民的居住水平和住房自有化水平才能得到快速的提高。