摘要：不动产登记已经作为人们经济活动的重要组成部分，只有重视不动产登记制度里出现的问题，并制定出相应的政策去解决它，才能更好的发展不动产登记的事业，稳固不动产登记的市场，进而稳定市场经济发展和群众的生活秩序。
关键词：我国不动产；登记制度；存在的问题；建议浅析
1不动产登记制度的概述
1.1不动产登记制度的内涵
要了解不动产登记制度，首先得了解什么是不动产。我们一般意义上所说的不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。土地定着物则是指固定于土地上不能移动的并且具有自己独立价值的物，譬如地上房屋、地下管道、树木和沟渠等，虽与土地连接，但却不是土地的组成部分，又因其固定于土地之上，所以同样适用规定不动产的相关法律。不动产登记制度就是指将上述不动产或记载或变动的相关事项记载在不动产的登记簿上的环节。从另一个角度上来说，不动产的登记其实是一种物权的公示，即不动产的权利人或是利害关系人可以通过申请查阅来了解该不动产的产权权属情况，并因此无法产生善意取得，承担不作为的义务责任。这其实是不动产物权排他作用的外在表现，按照这个原则，一旦登记的不动产物权发生变化时，需要及时的记载并公开，以确保不动产物权交易的安全。这就是不动产登记证制度存在的最根本的原因。目前我国不动产的登记会产生两种法律效果，一种就是物权变动的成立效果；一种是物权变动的对抗效果。物权登记的成立效果换句话来说就是物权变动成立要件，不动产的物权变动需要不动产登记的双方当事人具备变动的意思表示，并且将该意思表示登记予以登记，非经登记不发生当事人之间物权转移的效果，也就导致不发生对抗第三人的效力。而物权登记的对抗效果是指物权转移时登记只是为了对抗善意的第三人，一般适用于所有权保留的情形，此种情况下，不动产的物权变动是一经当事人双方合意即成立。随着《物权法》颁布和试行，我国不动产登记的法律依据和登记效力被明确，成立要件主义、对抗要件主义二者共存，而成立要件主义为法定，对抗要件主义为例外（见图1）。
1.2不动产登记制度存在的意义
不动产登记的意义主要体现在以下几个方面：
1.2.1物权权属的确定和保护不动产产权
不动产物权的登记就是将不动产的权属情况和变动的情况记录在不动产的登记簿上，权利人和利害关系人可以通过查阅获取相关信息，这样这个法律行为就相当于向社会公布了该不动产是否属于某个人，或是该不动产的某项权利是不是已经发生转移。一旦登记完成，就能够很好的明晰产权，防止不必要的纠纷的产生。举个例子来说：甲乙二人是夫妻，共有一套房屋，甲瞒着乙将房屋转让，此时第三人亦即房屋的买受人是无法通过登记获得房屋的所有权的，只能是受签订的房屋买卖合同的保护，也即享受的只是债权的保护。在这个例子里，不动产的登记就起到了产权权属的界定和物权的保护，善意的第三人可以通过查阅来了解自己所中意的房产，房产上面是否有权力瑕疵，第三人也无法再以不知情为由来逃避处罚，很好的保护了房地产交易的安全。
1.2.2维护不动产登记安全
物权与债权最大的区别就是它具有绝对性、支配性和对世性的特点，不像债权是针对特定人的，因此只有将物权的设定公开化，才能将物权对第三人的利益产生的影响控制在安全的范围内。以抵押权为例，抵押权是特殊的债权，它优先于一般债权受到清偿，也就是说抵押权人是优先于其他权力人就抵押的财产受到清偿的。某个不动产上面设定有抵押权，就是我们常说的这个不动产权利有瑕疵。举个例子来说，甲买了一个房子，如果房子原先的所有权人将房子用以抵押贷款，但是这个抵押权却没有被登记，甲在不知情的情况下履行了买卖合同的付款的义务，但是当甲依照合同想要过户登记之时，碰上抵押权人前来申请抵押权的实现，此时甲就处于不利的处境，因为房子作为不动产，登记才能发生物权变动的效果，此时房屋尚未登记，保护甲权益的只有依据房屋买卖合同产生的债权，是无法对抗抵押权的。由此也可以看出登记在保护不动产登记市场的安全是至关重要的。
1.2.3提高不动产的利用率
物权大致上可以分为所有权、用益物权，在一个物体上设立越多的物权就越能使这个物体的权利被分割的很细，这个物体也就能最大限度的被利用。以土地为例，在土地上可以将使用权按范围进行分割，也可以按照期限进行分割，这种分割的方式在国外是有例可循的。再举个例子，在海南或是大理这样的度假胜地，短租当地的一处房屋作为临时的度假场所在国内也已是常态。但这些都是需要被登记出来的，不然可能会发生一些不必要的纠纷。
2目前我国不动产登记制度存在的主要问题
2.1不动产登记的相关法律规定杂乱无章
当下，我国关于不动产登记的法律、法规、地方规章种类繁多，没有一个统一的标准，相互之间的规定多有重叠。涉及不动产登记的法律有《物权法》、《土地管理法》等，而涉及这项规定的行政法规又有《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等，此外还有一些地方性法规、政策法规也规定了相关的内容，这些分散杂乱的规定极大的降低了不动产登记的效率，增加了登记申请人的负担，浪费了国家资源。虽然国家在2014年11月份，颁布实施了《不动产登记暂行条例》，但是与其相配套实施的制度和法律并没有被相应的完善。
2.2机构的整合力度需进一步加强
目前，不动产登记工作虽已初步安排给了国土资源部门来统筹，由于单位部门之间的业务划分及材料交接不彻底，为了更好的落实不动产登记工作，还有待进一步加强机构整合力度。
2.3不动产信息统一很难实现
对于《不动产登记暂行条例》的实施，党中央和国务院的出发点是好的，是为了实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据以及信息平台的四个统一，但是一层一层的实施下来效果却不是那么的明显，因此需要从制度上加以完善。
2.4不动产登记制度的公信力不高
我国在不动产登记领域里并没有关于推定权利正当性的制度和信赖保护登记制度。这样会给基于信赖不动产登记信息而进行交易的善意第三人带来很大的损失。
3进一步完善不动产登记制度的建议
3.1制定针对不动产登记制度的专门性的程序化的法律
由我国的立法部门全国人大制定关于这方面规定的统一的法律，把不动产物权的变动模式、登记模式以及登记的规范详细具体的制定出来。
3.2建立专门的审查不动产登记的制度
由于我国的物权法处于刚起步的阶段，对于不动产登记这方面更是得不到有效的重视，导致不动产登记制度公信力不高，这时就需要审查不动产登记的制度的出台，既能很好的督促相关部门办事的积极性，又能提高不动产登记的真实性、可信度，保护不动产登记市场的安全稳定。
4结语
在经济高速发展的今天，不动产的交易是整个经济发展环节中的重要组成部分，因此不动产转让的登记制度的规范化就变得至关重要。鉴于不动产登记条例在我国的实施时间尚短，与发达国家已经成熟的运转模式相比较，还有很多需要完善的地方。
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论文作者:韩秀芬,张永传
论文发表刊物:《基层建设》2018年第30期
论文发表时间:2018/11/15
标签：不动产论文; 物权论文; 制度论文; 抵押权论文; 变动论文; 我国论文; 土地论文; 《基层建设》2018年第30期论文;