摘要：我国的市场经济已经发展到一个更加高级的阶段，也使物业管理迎来了一个快速发展的时期。本文对物业管理模式的特点及适用性做具体阐述，希望给行业内人士以借鉴和启发。
关键词：物业；管理模式；特点；适用性
引言
结合我国《物权法》的相关规定，我们认为物业管理模式是业主们共同选择的进行共有产权项目治理的具体方式，并不局限于聘用物业管理企业的方式，业主们可以在法规允许的范围内进行自主安排。我国社会、经济、政治体制环境较为复杂，物业管理模式的演变过程具有特殊性。
1物业服务费用酬金制
酬金制是指预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定（一般采取招标的方式确定比例或金额）。酬金制模式的特点是，物业管理企业只能获得固定或变动的酬金，扣除酬金之后结余的资金为全体业主或建设单位所有。物业企业不承担亏损，物业费与物业服务质量性价比具有透明性。定期由第三方审计机构对物业管理收支进行审核，物业费收支财务透明，物业矛盾容易主动性前置化解，物业合同关系稳定。在项目前期入住率较低的情况下，可为业主单位节省大量空置房物业费、车位管理费等。
1.2互联网物业管理的模式
智慧化管理模式物业服务成本的上升，并不意味着就要降低物业服务质量，百强企业已经积极引入智能科技设备，实现基础服务自动化，显著提升管理效率及服务质量，同时也有效抑制成本的上升。兼顾物业不同居民群体的需求，依托互联网平台直接打通企业与业主之间的关联，做到去中介化，确保在尽量少打扰居民的情况下真实客观的获悉居民的反馈，同时借助大数据分析手段实时跟踪调查结果，便于相关职能部门随时掌握自己的服务动态，发现问题、改进问题，提升居民体验，最终达到居民忠诚，形成企业的品牌效应。面对物业小区居民日常生活（如交通、购物、休闲、医疗等）可提供个性化、定制化服务。基于对居民个体数据的挖掘，可利用手机、计算机、导航仪、显示屏等终端实现个性化的信息发布。基于移动应用实现个性化服务的定制逐渐成为新的发展方向，例如向居民提供个性化的健康风险评估以及日常饮食、运动方案。改进传统物业管理落后的技术，以智慧的方法通过利用物联网、云计算等新兴信息技术来改变物业交互管理方式，提高物业服务的效率、灵活性和响应速度。充分利用信息技术实现信息获取、传输、处理和应用的智能化，从而建立现代化、精准的物业服务系统。智能终端的广泛普及和移动互联网的快速发展，通过网络空间、呈现人与人新型的交往形式、行为方式与思维方式，也成为物业小区居民之间的社会纽带的建立提供了契机，整合物业小区内所有资源，通过互联网实现物业小区物品（车、工具）、空间（临时居住）、技能、生活方式等互借、分享、共享，促进居民间相互信任，构建物业小区居民的社区归属感，营造“舒适、愉悦、和谐”的物业生态环境。
1.3物业服务费用包干制
物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。“包干制”是市场上较为普遍的一种物业管理模式，项目盈余或者亏损均由物业服务单位享有或承担。包干制将物业费与物业服务质量一起包干给物业企业，物业纠纷难于主动性化解，不信任积怨越来越深。物业合同关系不稳定。大部分专业系统都包给物业公司进行维护、维修，可降低业主单位运营成本。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆包干制物业管理优点：执行简单，审批流程较短；无对共管账户监督管理、审计等事项，节约了业主的管理成本；由于节省的支出可以成为物业公司利润，刺激物业公司创新管理方式、节约成本。不足之处：管理品质无法有效保证业主需要支付空置房物业费和车位管理费；业主对物业费使用无知情权；物业公司利润无法保证。
2管理模式的适用性
2.1互联网物业管理模式的适用性
物业管理企业应当以平等、良好的服务态度去服务好每一位客户，做到售前售后服务一致，拒绝“顾头不顾尾”的现象发生。互联网物业管理模式解决了这一问题，企业管理者可以利用互联网做好对员工的监管工作，从而形成良好的企业文化。例如利用微信公众号等平台经常推送一些相关信息，将以人为本的价值取向深入企业每个人心中。物业管理的模式创新，首先企业得形成以人为本的价值取向，再以互联网技术为辅助手段，加强物业居民相互交流，将物业居民日常生活所涉及到的方方面面进行线上线下融含，如构建一个具有一定信任基础、综合性的物业小区分享平台，通过物业小区居民之间的各类共享行为（如拼车、拼餐、物品互借等），扩大物业小区居民的交际圈，促进物业小区居民的相互信任，为和睦邻里关系提供有利条件，营造一个给人温暖的小区环境，让业主对小区物业感到满意甚至称赞，培养业主的忠诚度。最后将互联网思维与物业管理相融合，让物业管理与业主和房地产开发商相互协作，打造一个开放、共享、共赢互利的生态圈。这样业主能享有良好的社区文化氛围和优质服务；物业服务企业也能努力提升品牌口碑，赢得先发优势并获得市场；房地产开发商还能反哺新房销售，提高销量，实现三方共赢，经济共长。
2.2包干制物业管理模式适用性
包干制是指业主大会选聘物业管理企业，合同约定业主支付固定的费用，但不参与具体的物业管理活动以及资金的使用，费用的盈余或亏损均由企业自行承担的物业管理模式。与物业公司管理模式不同，包干制中的决策权由业主大会（业主委员会）和物业服务企业共同行使，业主可以通过业主大会来行使所有权人的基本权利，即通过招投标自主选聘物业服务企业、拟定公平合理的物业服务委托合同、依据满意度调查结果决定物业企业的去留等。随着业主群体自治能力的不断提高，业主大会可以在物业管理活动中发挥越来越重要的作用，除了可以承担一般性的沟通功能之外，还可以根据小区的具体情况拟定个性化的合同条款，要求物业服务企业提供定制化的服务。同时，这种模式不要求业主委员会深度参与物业管理活动，日常管理事务可以全部委托给物业企业。由于业主大会（拥有解聘物业企业的权利，物业企业会主动接受业委会的监督与评估，业主与物业企业之间的监督制衡机制初步形成。合作模式Ⅰ（包干制）具有较强的适应性，目前在已成立业委会的小区得到普遍应用。
2.3小区物业
目前，住宅小区物业管理中，物业公司和业主之间存在较多的矛盾，经常看到由于小区业务委员会强行更换物业管理公司，从而引发新、旧物业公司之间产生冲突的新闻。那么矛盾的焦点究竟在哪里呢，冷静的分析下来，主要的矛盾集中在物业费管理不透明、物业管理品质不高、物业公司经营利润无法得到有效保证等。结合前面提到的两种物业管理方式的优缺点对比分析，很明显的可以得出结论，酬金制物业管理方式能有效的兼顾业主和物业公司的利益，解决双方的诉求，缓解物业和业主的矛盾。故越来越多的住宅小区采用酬金制物业管理方式。
结语
总而言之，要过综合比较，设计出最合适的物业管理方式，既能满足业主的需求，又能兼顾物业公司的利益，为后期稳定、和谐的物业管理关系提供有力的制度保障。
参考文献：
[1]赵祯琳.我国物业管理行业现状浅析[J].经营者，2016（3）
[2]2018中国物业服务百强企业研究分析报告[DB/OL].
论文作者:赵玉琴
论文发表刊物:《基层建设》2019年第20期
论文发表时间:2019/9/25
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