郭文华
山西群利勘测规划有限公司 山西省临汾市侯马市 043000
摘要：现阶段，农村宅基地制度改革已开始在全国范围内展开，并成为整个农村土地制度改革的重要组成部分，对农村宅基地制度进行创新，全力解决农民所存在的各种问题，从制度层面推进城乡融合和新农村建设具有十分重要而积极的意义，同时也是我国国土资源工作不断进取的新的突破。本文将深入分析并探索农村宅基地的使用现状以及其改革路径。
关键词：农村；宅基地；改革
一、农村宅基地的使用现状
1.建设布局零乱
第二轮土地利用总体规划基本上没有预留新的宅基地规划点，没有给其预留充分的发展空间，没有办法适应新农村建设对宅基地管理的需求，导致新农村建设规划、村庄规划和土地利用总体规划很难衔接在一起。长期以来，对农村规划投入不够，农村规划进展十分缓慢。农村村庄建设规划编制因缺乏对村镇规划和控制性的详细规划，从而在很大程度上阻碍了新农村建设的发展，农民住宅处在低水平的重复建设中，进而出现了只看见新居，但却看不见新貌的局面。
2.生产生活方式不相适应
传统的农村宅基地制度是适应以农耕为主就业结构的社会形态，经过改革开放30多年的发展，农村的经济结构和社会结构正在发生重大变化，其中发达村庄的农民就业结构和收入结构已发生了根本性变化。随着农民向二三产业转移就业，在城镇居住成为一种趋势，特别是年青一代向往着城市化的生活环境，多数人的工作、生活、读书已完全市民化。但虽在城镇居住，又不愿放弃农村宅基地房子，至使农村宅基地“老龄化”、“空心化”问题日趋严重。
3.市场流转面临体制性障碍
和比较完备的城市房地产管理进行比较，农村宅基地的管理方式比较落后，不但具有大量的法律真空，而且其内容较为粗放，这就会在无形当中增加了农村宅基地管理的难度。不过实际上已经出现宅基地短缺的村庄村民到宅基地充足的村庄购买房屋变相取得宅基地的情况，开始形成了自发的宅基地隐形市场。但由于现行法律法规的制约不能给其办理相关过户手续，仅可在私下流转，这不仅会扰乱土地市场的秩序，同时还会加剧土地权属混乱和产权纠纷。
二、农村宅基地使用的改革路径
1.建立有偿使用机制
随着人地矛盾的日益凸显，要完善社会主义市场体系，协调大量潜在的宅基地供需。合理利用土地，就必须改变农村宅基地的无偿使用制度。农村宅基地有偿使用制度可以通过经济调节的手段来实现。具体而言，可以根据各地区农村经济发展水平并综合考虑农民承受能力，循序渐进地推进农村宅基地的有偿使用制度。在社会转型关键期，建议先从对超标宅基地实行有偿使用制度。具体而言，即按照各地的平均居住面积，划定无偿使用宅基地的范围，超过规定面积的部分实行有偿收费。明确规定超标占用宅基地的成本。这样，一方面保障农民的合法居住权，体现宅基地的社会保障性；另一方面也能够利用经济手段控制违法、超标占用宅基地现象。另外也能为进一步的改革创造有利环境。
2.健全宅基地流转制度
第一，必须明确宅基地使用权的流转并非完全是意思自治的，而是有严格范围和方式限制。农村宅基地流转形式、程序及具体登记、管理措施等都有具体规定。不论流转方式如何，必须确保宅基地产权的清晰、无争议，这个可以通过要求转让人持有依法取得的农民集体土地建设用地使用证和该土地上房屋的房产证来实现。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆与此同时，宅基地使用权的流转还应符合土地利用总体规划和城乡建设规划，流转之后的用途仍应是居住，禁止进行房地产开发等以商业盈利为目的的活动。
第二，建立完善的农村宅基地流转市场。宅基地具有双重性：福利属性和财产属性。农村宅基地流转市场的构建，应当充分体现宅基地用益物权的属性，形成规范、有序的农村宅基地市场，其关键是能够形成合理的价格体系，通过价格令市场而不是政府在农村宅基地的有效配置中发挥基础性作用，价格的确定要体现宅基地区位环境质量的差异性。
第三，要求希望进行宅基地流转的农民能够充分证明其有稳定的非农职业。一是有一技之长能够在城市生存，且在城市有足够的经济基础。二是已经在城市购买商品房，且全家迁入城市生活，证明转让人转让该宅基地使用权后仍有合法的住处，能保证其基本生存需要。三是宅基地已经超过标准面积，只流转超过标准面积的宅基地。四是有两处以上宅基地，只流转其中一处宅基地。五是宅基地流转的价格足以使农民在其将要生存的城市维持一定年限的中等生活水平，或者足以支付其将迁入城市的一套平均价位的商品房。这样做的目的是通过适当限制宅基地自由转让，减轻农民流转宅基地后可能面临生活水平降低或者居无住所的境况。但从长远看，应尽快将社会保障功能从宅基地使用权中分离出来，完善农村的社保制度，使宅基地使用权真正成为一项独立的物权才是宅基地自由流转的前提。
3.建立宅基地退出和流转机制
一是建立农村宅基地退出补偿机制，鼓励有条件的农户放弃宅基地进城落户，为农村废弃宅基地复垦整理创造条件。凡已在城镇购置商品房定居或愿意进城镇规划区定居的农民，只要自愿退宅还耕且以后不再申请新宅基地，政府按退出的宅基地面积给予一定的经济奖励；在符合规划的前提下，将原宅基地和房屋有偿调剂给有条件申请宅基地的本村村民，可视作放弃宅基地享受经济奖励。农村宅基地有偿退出的合理补偿标准可参照征地区片综合地价标准，农村宅基地退出补偿资金来源为耕地开垦费、土地出让金、新增建设用地有偿使用费。奖励方式为一次性货币、安置补偿和养老生活补助。二是建立农村宅基地有偿使用制度。宅基地仅限制在本村集体内流转，导致集农民毕生积累建造的农房无法实现其资产信用功能，不能对农民扩大生产、更新住宅和规避风险提供资金支持。由于宅基地不能流转，退出激励机制的不健全，使得宅基地长期处于增量不断增加，利用率不断降低的状态。三是宅基地有偿使用制度可以打破传统的宅基地使用的行政区域界限，可放宽到县域农村居民。推动农村村民住宅建设逐步向小城镇和中心村集中。四是建立农民宅基地使用权流转制度。确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。允许农村宅基地有序流转，探索建立与农村宅基地合法流转相配套的集体土地产权制度。
4.探索城乡建设用地统筹高效利用
一是调整完善农村宅基地整理政策，提高开展农村宅基地整理的积极性；要将土地整理工作的重心由农用地整理向宅基地整理转变。二是通过经济手段调节解决土地占补平衡与建设资金问题，城镇新增建设用地收益挂钩支付用于农村土地综合整治与新农村建设，解决新农村建设和农村建设用地整理的资金渠道。三是改革和完善宅基地审批制度，重点加强对新增宅基地的行政审批，根据农村居民点布局要求，对“新人”采取集中建房，能够利用存量宅基地的原址翻建改建的，尽量不占用新宅基地。对农村宅基地占用农用地年度计划指标实行单独核定、单独下达，避免城镇建设挤占农村宅基地用地指标。
结语：综上所述，农村宅基地使用权的社会保障功能和资产功能之间的冲突，是随着时代的不断发展所产生的，它深切的反映了广大农民的利益需求。在实践中所出现的种种问题和现状并不是否定任何一方的理由，相反，这些现状和问题充分说明了相关制度已不再适应当前社会的发展需求，促使我们不断进行新的思考，从而进行新一轮的改革。
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[3]马燕.农村宅基地退出关键问题剖析及其内涵诠释[D].甘肃农业大学，2017.
论文作者:郭文华
论文发表刊物:《防护工程》2018年第15期
论文发表时间:2018/10/29
标签：宅基地论文; 农村论文; 农民论文; 制度论文; 使用权论文; 新农村论文; 村庄论文; 《防护工程》2018年第15期论文;