桂林市房屋交易和产权管理中心
摘要：近年来，随着我国城市化进程的加快，对房产测绘也有了越来越高的要求。房产测绘是通过测绘手段，利用测绘仪器，凭借测绘技术对土地、房屋和房产的位置、面积、数量等情况进行测定的房产专业技术手段，测绘技术对于整个建筑行业的质量产生重要的影响，关系着建筑工程行业的长远发展。本文在此从房产测绘的流程出发，对几种数字测绘技术在房产测绘中的应用做了一定的探讨。
关键词：
一、房产测绘概述
房产测绘是一种运用测绘仪器、测绘技术对测绘对象的房地产的环境状况、位置等方面进行测绘的专业测绘技术。换言之，房产测绘是测绘房屋所处的地理位置，测绘房屋所处的土地方位等，而不是测绘建筑物本身。房产测绘的主要内容有通过测量确定房屋所处的位置、房屋的形状和面积，要完成房产分幅图、分丘图、分层分户平面图的测量和绘制工作，同时，还要做好座落、产别、层数、产权人、建成年份、产权性质、建筑结构、建筑面积、分摊面积、用途、墙体归属等房产要素的调查工作。
二、房产测绘的基本流程
房产测绘是一项复杂的工作，在展开工作之前需要审查申请方的资料，并对所要作业的环境进行考察，了解外部的基本情况和位置，制定相应的仪器设备测量计划。同时，还要提前和申请方进行沟通，预约好具体的测量时间，之后再和对方进行沟通，提早做好操作前的准备工作。进程外业测量工作，主要是利用手持激光测距仪、电子全站仪和GPS等设备对房屋进行测量，得到房产分户图和房产分丘图等数据，并对内业数据编辑处理，绘制出房产分户图以及房产分丘图，计算他们的具体面积。之后还做质量的检测，把所得到的测量数据进行整理和归档，撰写房产测量报告，以便供申请书用来办理房产的所有权。
三、几种房产测绘技术的重要应用
1、GPS技术
GPS在进行的房产平面的控制测量期间，点与点之间不需要互相通视，能够有效的避免在常规的测量中控制点位局限性的问题。测量过程中使用的GPS仪器精度与相应的等级控制测量的精度要一致，控制点的选取需要符合GPS的需求，使GPS网精度能够更好的符合房产测量的标准。GPS RTK技术系统由移动站接收机以及基准站接收机构成，实验证明，基准站的设立最好选择视野开阔的场地，坐标最好是选择已知的坐标点，远离电磁场，以免影响设备正常运行。整周模糊度的解求是GPS定位技术的重点，为了保证精确度，应当将设备安置在地势较高的位置，及时的对流动站的坐标进行解算。
2、RTK 技术
在运用 RTK 技术进行定位时，基准站接收机会把已经取得的数据和观测的实际数据快速的输送到流动站的 GPS 接收机上，之后流动站则开始对一个星期的数据进行快速的计算求解，把流动站厘米级的动态位置迅速的解出来。可见，房产测绘中运用RTK 技术能够对一些地面物体坐标进行准确的定位，并对权属界的址点进行有效的测定，还能够有效的呈现厘米级的动态位置。把在全球定位系统中得到的数据进行梳理后传送回 GPS 系统中，进行实时的录入，进而准确、及时的对房产图进行绘制。
3、GIS技术
GIS技术以测绘测量为基础，运用大量的精密数据源作为参考依据，是获取、存储、分析和管理地理空间数据的重要工具。GIS技术的基本应用是统计浏览和输出，可以精确统计出房产规划中的被选定区域内各种地籍信息，能够在后续规划中运用到的数据信息都能够一网打尽，比如区域内需要变更的土地数量、建筑物的平面的面积以及空间利用体积、建筑物或者小区住宅的容积率等，这些数据都可以根据GIS技术中的指定条件进行详尽的查询统计。将这些数据利用地理信息技术进行统计后，方便工作人员对信息的浏览，可根据具体的工作需要，对需要显示的图形数据要素进行控制，GIS技术就会根据要求显示建筑、地籍图等。查询统计完以后，不仅有利于浏览，还可以对外输出，便于工作人员随时调用，具体来说，地理信息技术可以将房产规划所用到的数据、信息或者文件进行输出、打印，比如详细的规划图、建筑物三维立体图、宗地审批表等数据的输出、打印。
4、RS技术
遥感（RS）技术由于大面积的同步观测、时效性、数据的综合性和可比性及经济性等优势，得到快速的普及，多光谱航空摄影和高分辨率的遥感卫星将成为对地观测获取基础地理信息的重要手段。各种中小比例尺地形图都可以利用遥感影像来获取，为应用于工程测量领域的城市基本地形图、地籍图以及各种大、中、小比例地形图的快速更新提供了十分便利的方法和手段。
5、全站仪技术
全站仪是更为精确的测量仪器，其包含了微测量器、角度测量器、距离测量器等多方面综合性质的测量仪器。该技术是一款自动仪器，其可以自动独立完成相关数据的测量以及相关数据信息的计算工作，还具有自动输出、记录和保存的功能。很大程度提升房产测量的效率和精准程度，加深的房产测绘领域的数字化程度，从而促进房地产领域的进一步发展。
6、数字化成图技术
房产测绘过程中，与传统数字化成图技术相比，现代数字化成图技术具有较大的优势，其不需要像传统测绘技术那样进行大量的野外测绘，而是借助信息化技术对相关数据进行收集整理，经过电脑计算后直接生成图形，之后再利用数控绘图仪及其相关测绘设备绘制房产图，有效提高了测绘工作成图效率。数字化成图技术是一种测图载信息比较多、速度比较快、作业量少、精确度较高的现代测绘方法，一般来说，它具有两种成图模式，其一是电子平板成图模式，另外一种是内外一体化成图模式。相对来说，内外一体化成图模式分工较为明确而且精确度比较高，因成图比较快，效率较高，成为房产测绘中应用较多的技术之一。
四、强化房产测绘质量的几个有效策略
1、完善房产测绘技术标准
房产测绘应结合新的建筑设计规范和建筑施工新工艺、测绘新技术的要求,逐步完善房产测绘技术标准,使其更具可操作性,以解决房产测绘中实际可能出现的新问题。如坡屋顶房屋,由于难以精确测量其层高而影响到建筑面积计算结果,若采用净高为标准,问题即迎刃而解。另外,若以中国成年男性的平均身高1.70m作为参考,单纯从居住和使用的角度上看,房间净空高度确定在1.75m以上是可行的,因此,具有良好通风采光功能的斜面结构居室或储藏室,其净高在1.75～2.05m的部位可按其水平投影面积的一半计算建筑面积,净高大于2.05m的可按其水平投影全部计算建筑面积。
2、创新房产测绘管理模式，提高房产测绘技术监督
房产测绘质量管理工作中，应对房产测绘管理模式的创新和升级，应用现代信息化技术，建立完善的房产测绘技术监督体系，以小组形式进行，将监督工作落到实处，提高房产测绘的质量和效率，特别是针对测绘技术中存在的问题和不足。此外，在监督管理工作开展中需要深入探索和创新，寻求合理的房产测绘技术质量监督方案，运用先进房产测绘设备，提升房产测绘技术水平。
3、强化工作人员技术培训
加强房产测绘人员的培训力度十分必要，只有不断的提高相关工作人员的素质，才能确保房产测绘工作的有序展开，得到更加准确的测量数据。不但要更加规范、详尽的编写房产培训材料、制定房产培训计划，而且还要规范房产测量的规范及法规，督促房产测绘工作人员严格的按照相关的管理规范进行操作，通过系统的培训，提高房产测绘人员的作业能力，保证房产测绘数据的准确性。
五、结语
综上，房产测绘可以为房地产管理部门和相关企业提供详实的基础数据。实际测绘过程中
应采用合理的管理方式和技术手段，进一步加强对房产测绘技术的研究和开发，提升测绘质量，进而有效的提升房产测绘的质量和水平。
参考文献：
【1】夏翔.现代数字房产测绘技术在我国的应用[J].广东科技.2010,19(4)
【2】陈振清.数字房产建设中房产测绘数字化探讨[J].城建档案.2010，（6）.
注：1 表中n为测站数。
2 当测区测图的最大比例尺为1:1000，一、二、三级导线的导线长度，平均边长可适当放长，但最大长度不应大于表中规定相应长度的2倍。
3.3高程控制测量
根据建设单位提供的首级高程控制网数据，施工单位以三等水准要求引至整个施工场区，形成二级高程控制网环，与首级高程控制网形成统一的高程测量体系.
3.4二级高程控制网的精度要求
二级高程控制网测量等级为“四等水准测量”。
水准测量的主要技术要求
注：1 结点之间或结点与高级点之间，其路线的长度，不应大于表中规定的0.7倍。
2 L为往返测段、附合或环线的水准路线长度（km），n为测站数。
3 数字水准仪测量的技术要求和同等级的光学水准仪相同。
3.4二级平高控制网的复测频率
根据工程施工进度，在开挖地下工程前，二级平高网点已经建造完成，在建造完成后混泥土养护时间后，进行二级网与首级网联测，在收个月内因根据控制网数据变化进行调整观测频率，待在规范范围内按照一月一次进行复测；在施工整个现场后期（装饰、园林阶段），控制网比较稳定后，按照三个月一次进行复测，直至工程竣工。
3.4二级控制网平差报告
** 控制网概况 **
1. 本成果为按[ 平面 ]网处理的[ 概算 ]成果
数据库为: C:\NAS\9.2\333.TXT
2. 控制网中:
4、主要施工测量
4.1 地下结构测量
4.1.1 轴线控制
依施工场地二级控制网为基准点，利用等级导线法引测至地下结构基站点，通过基准站相互校核形成单体的三级控制网也叫单体施工控制网，并使其和首级、二级控制网形成统一的平面控制体系；利用施工控制网放样出单体的主轴线交点，并弹线。
4.1.2 高程引测
依施工场地二级高程控制网为基准点，利用等级水准引测至地下室围檩上，利用钢尺传递或普通水平尺传递至地下结构基站点，通过基准站相互校核形成单体的三级高程控制网也叫单体施工高程控制网，并使其和首级、二级控制网形成统一的高程控制体系；利用施工控制网引测各个放样埋件的标高和结构标高。
4.2地上结构测量
4.2.1 结构单体平面控制点内控布置
为了将高层建筑物的设计放样到实地上去，一般要建立局部的直角坐标系统。为了简化设计点位的坐标计算和在现场便于建筑物放样，该局部系统坐标轴的方向应严格平行于建筑物的主要轴线的中心线。
（1）采用等级控制的联测，在首期控制的基础上对整个工程的控制网同步测量。
（2）采用内控点传递法进行结构轴线垂直控制，轴线布置情况，采用矩形网的布设方法.
（3）各套轴线控制网点位尽量选取在同一直线上，以便相互校核。
4.2.2 内控法测量方法
（1）±0.00以上的轴线控制采用激光铅直仪竖向投测法进行传递。并采用全站仪坐标点放样和检测的方法进行控制。
（2）内控点布设：平面内控点的布设，要根据施工流水段的划分进行，每一流水段至少布设3个点，作为该流水段的测量控制点。
（3）埋件的埋设：内控点所在平面层楼板相应位置上需预先埋设铁件并与楼板钢筋焊接牢固。以后在各层施工浇筑混凝土顶板时，在垂直对应控制点位置上预留出150mm孔洞，以便轴线向上投测。
4.2.3 投点方法
其方法为：置仪—对中—整平，水平度盘指向0（轴线方向），通知上方准备投测，其作业步骤如下：
（1）指挥上方，使标志中心初步移在镜里十字丝交点附近（见图a）。
（2）指挥使标志中心精确移在十字丝交点中心（图b）。
（3）垂准仪旋转180°，使标志中心折射在纵丝下（上），离十字丝交点一微小距离d（图c）。
（4）指挥上方，在纵丝上向交点方向移d/2的距离，即此点为仪器旋转小圆轨迹的中心，旋转0°和180°两个对径位置，镜里会出现的情况（图d）。
（5）垂准仪水平旋转90°与270°位置，按上述方法测量移至在横丝上（图e）。
（6）检查投点位置正否，旋转四方，如点对称折射在十字丝线上，那点才算投正。
（7）点投好后，通知上方，固定标志。
（6）平面控制轴线测放步骤：任意架设全站仪于楼层上的M点，后视垂直引测上来的两通视基准点A、B，通过全站仪对边测量的方法（校核两通视点位A、B的投测精度至规范允许的范围内），求出此时仪器架设点的平面位置，计算通视边、A、B与建筑轴线的相对坐标关系，即可测放出该楼层所有的轴线。
4.2.6 水准测量和结构高程控制测量
（1）以高程控制网的起算水准点作为场地基准水准点。则建筑设计±0.00m处标高H0的绝对标高，可根据相应高程换算。
（2）楼层控制标高设置：按四等水准测量规范要求引测至楼体某一侧，测定该点高程为H0（±0.00m），并使用红三角标志（倒置）作为上部结构高程控制依据。
（3）标高控制采用总体高精度控制、细部常规控制的方案。在已知标高点，沿筒壁垂直量上一段层高距离，钢尺经拉力、温度、尺差等改正，检查无误后，以红三角标志标定，作为高程放样依据。但考虑到使用该方法会积累一定误差，故在各施工楼每隔一定高度用全站仪各校核一次，保证高程传递的精度。
5、主楼沉降观测
5.1沉降观测点埋设
在首层结构施工完立即开始布置沉降观测点。观测点布置在距离地面标高50cm处结构的外表面，观测点采用沉降钉。观测点布置兼顾地下室沉降观测点，上部结构观测点与地下结构观测点原则上应上下统一。
5.2 沉降观测频率及周期
观测时间分为结构施工和后期装饰两个阶段。结构施工阶段每层观测一次，如沉降较大，则加大观测频率。在后期装饰阶段，15天观测一次，具体可根据工况要求适当改变。
5.3沉降观测数据采集
沉降观测采用闭合法测量，确保测量精度。从一级高程控制网的水准点把高程引测到沉降观测点上，作为沉降观测点的初值，以后观测数据与初值的差即为沉降量。
5.4沉降观测数据成果
每次观测好以后，及时计算出各点沉降量的大小，整理成汇总表，生成沉降观测曲线图，以便各方随时掌握工程情况
6 、市政道路测量控制
6.1施工准备
（1）施工前应放出设计图纸中过种箱涵等结构物的中心线位臵，并调查其平面位臵与高程是否与现况相符。若不相符，应及时向监理及建设单位提出，经其确认后再由设计单位进行变更设计。
（2）在现况调查结束后，应计算每一桩号中心坐标与对应的路基宽度， 放出路基中线与边线。为保证填方段路基边坡的压实度，在每侧路基设计边线外加宽500mm作为填筑边线。如遇到路基范围内有不适宜材料需挖除、换填，必须在开挖之前与换填之前测量其范围及深度，并经监理工程师确认。
（3）路基清表前，均应按纵向50m测设一断面，横断方向6~10点测量原地面高程。若地形复杂，可以按纵向10~20m测设一断面，所有点位及高程数据应记录在册。在清表后，恢复所有点位并测量此时地面高程作为清表后的地面高程。
6.2路基施工测量
1）线路中边桩测量放样
直线上中桩测设的间距不应大于50m，平曲线上宜为20m；当地势平坦且曲线半径大于800m时，其中桩间距可为40m。当公路曲线半径为30～60m、缓和曲线长度为30～50m时，其中桩间距不应大于10m。当公路曲线半径和缓各曲线长度小于30m或采用回头曲线时，中桩间距不应大于5m。
（1）路基施工前，应根据恢复的路线中桩、施工工艺和有关规定钉出路基用地界桩和路堤坡脚、路堑堑顶、边沟、取土坑、护坡道、弃土堆等的具体位臵桩。在距路中心一定安全距离处设立控制桩，其间隔不宜大于50m。桩上标明极号与路中心填挖高，用（+）表示填方，用（一）表示挖方。
（2）在放完边桩后，应进行边坡放样，对深挖高填地段，挖掘机每换一个座基（2～5米）都要放出该挖方的坡脚处，检查是否符合设计坡度并放样线桩开挖点，测定其标高解决下一道开挖坡度要求。
（3）路基施工期间每月复测一次水准点。
（4）机械施工中，应在边桩处设立明显的填挖标志，宜在不大于50m的段落内，距中心桩一定距离处埋设能控制标高的控制桩，进行施工控制。发现桩被碰倒或丢失时应及时补上。
（5）边沟、截水沟和排水沟放样时，宜先做成样板架检查，也可每隔10～20m在沟内外边缘钉木桩并注明里程及挖深。
（6）施工过程中应保护所以标志，特别是一些原控制点。
（7）根据工作需要，可测设线路起终点桩、百米桩、平曲线控制桩的断链桩，并应根据竖曲线的变化情况加桩。
2）填方路段
填方段路基每填一层恢复一次中线、边线并进行高程测设。在距路床顶1.5m内，应按设计纵、横断面数据控制；达到路床设计高程后应准确放样路基中心线及两侧边线，并将路基顶设计高程准确测设到中心及两侧桩位上，按设计中线、宽度、坡度、高程控制并自检，自检合格并报监理工程师确认后，方可进行下道工序施工
（1）清表后，根据坐标法和填挖宽度计算法，放样出路基填方的坡脚线，直线段每20米一个桩，曲线段视曲线半径分别为10米和5米一个桩，并注明填方高度。
（2）施工过程中，每填筑一层，根据坐标法和填方宽度计算法，放样出路基填方的实际需要宽度，并在桩上标明填方深度。
（3）每填筑到一定的高度，根据坐标法和填挖宽度计算法，放样出路基填方的实际需要宽度，根据此宽度再修整坡面。
3）挖方路段
路基挖方段应按设计高程及边坡坡度计算并放出上口开槽线；每挖深一步恢复一次中线、边线并进行高程测设；高程点应布设在两侧护壁处或其他稳定可靠的部位。挖至路床顶1m左右时，高程点应与附后的高级水准点联测。
（1）清表后，根据坐标法和挖方宽度计算法，放出路基挖方的开口线。
（2）施工过程中，当挖方段落开挖至第一级平台位臵时，根据坐标放样法，放样出第一级平台内侧宽度，根据平台宽度再刷坡。其他平台依次采用同样的方法放样，直至到达路面结构层的设计标高。
（3）高边坡的测量放样，根据施工段落桩号，直线段每隔10米（曲线段5米），放样出坡顶和坡脚。
6.3路面基层施工测量
（1）路面基层施工前，应实测所有桥面铺装层高程，并与设计高程对比。若相差较大，应向监理及建设、设计单位提出，以确定高程调整量。
（2）路面基层施工测量重点在控制各层厚度与宽度。平面测设时，应定出该层的中心与边线桩位。边线桩位放样时应比该层设计宽度大100mm，以保证压实后该层的设计宽度。
（3）高程测设时，应将设计高程按一定下反数测设到中线与边线高程控制桩上；在使用摊铺机作业时，此时高程控制桩应采用可调式托盘；且桩位间距不应大于10m，在匝道处可加密至5m。高程控制桩上平臵铝合金导梁或Φ3钢丝绳；当采用钢丝绳时，每100m将Φ20以上钢钎砸入牢固的地面，其上固定1t倒链将钢丝绳绷紧，使其平稳臵于已测设好高程的可调式托盘上。在摊铺机行进中，应有专人看管托盘，若发现托盘移动或钢丝绳从托盘掉下时，应立即重测该处高程。
（4）当分段施工时，平面及高程放样应进入相邻施工段50~100m，以保证分段衔接处线型的平顺美观。
（5）在匝道出入口或其他不规则地段，高程放样应根据设计提供的方格网进行。
6.4路面面层施工测量
（1）路面下面层施工测量：在使用摊铺机进行路面下面层施工测量时，其施工测量方法同路面基层。只是应在摊铺压实后及时复测，以保证摊铺厚度。必要时，应适当调整压实系数。
（2）路面中、上面层施工测量：当摊铺机采用下面层同样的方法作业时，其施工测量方法路面基层。若采用浮动基准梁作业时，在摊铺机起步阶段应测量熨平板的平整度及高度；进入正常摊铺后，应在摊铺压实后及时复测高程，以保证摊铺厚度。
（3）在匝道出入口或其他不规则地段，高程放样应根据设计提供的方格网进行。
6.5路缘石、边坡与边沟施工测量
1）路缘石放样时，直线上桩位测设的间距不应大于10m，平曲线上宜为5m；当公路曲线半径和缓和曲线长度小于30m或采用回头曲线时，桩位间距不应大于3m。高程控制桩的间距与上述一致。
2）坡与边沟的施工测量应满足以下要求：
⑴边坡放样时，应每隔20m在上口线定一点位，计算并放出相应桩号下口线位臵，两者之间用细线绷紧。
⑵边沟放样应每隔20～40m放出边沟中线及上口线；至沟底时每隔10m测设一高程桩。
⑶锥坡的施工测量应按照曲线设计形式计算坡脚轮廓线的放样数据，并按设计的坡度要求计算长、短半径。锥坡放样一般采用支距法。
7 桥梁施工测量控制
7.1桥梁墩、台定位
1）桥梁墩、台平面定位控制应依据桥区平面控制网，在墩、台的轴线上布设控制点或引桩。也可直接桥区控制点作为墩、台定位的控制点。
2）桥梁墩、台高程控制点一般直接采用桥区高程控制网上的控制点。
3）桥梁墩、台定位一般采用极坐标等方法，定位后应对墩台实际位置与设计的相关数据进行校核。
4）墩、台定位控制点测设后应绘制平面控制定位图，标注点号及墩台各部位的数据关系。
7.2基础施工测量
1）明挖基础的施工放样应根据墩、台平面控制点，按设计图纸先测放出墩、台位臵控制线，再进行细部放样。
2）明挖基础的高程控制采用水准测量，必要时利用悬吊钢尺，将高程引测至基槽内，并在距槽底1m处稳定的坑壁两侧布设临时水准点。
3）桩基放样应根据墩、台控制点，用轴线交会法或极坐标法进行定位
施工前应对各桩基分别定出十字控制桩，以便于施工过程中进行检查。
4）沉井下沉过程中的平面位臵应用极坐标法或角度交会法进行检测。采用角度交会法测量时交会角应尽量接近60°，同时，必须用三个控制点进行交会。
5）桩基施工过程中的高程控制可采用十字高程桩控制。
6）在水准测量条件不允许的情况下，沉井下沉前的高程测放和在下沉过程中的监控一般采用电磁波三角高程测量。
7.3墩、台施工测量
1）墩、台施工放样采用借线法投测轴线控制线，也可用极坐标方法或角度交会法进行施工放样。
2）墩、台高程控制测量采用附和水准测量方法，高差较大时用钢尺悬吊法配合观测。
3）墩、台垂直可采用经纬仪、铅直仪或垂线法进行控制。
7.4上部结构施工测量
1）垫石的施工放样一般先根据轴线控制点测设梁台中线和墩柱中心点，检查同一梁台的墩柱间距以及与相邻梁台的跨距，符合设计要求后再根据梁台中线和墩柱中心点进行垫石放样。
2）上部结构施工前应根据墩（台）的垫石（支座）中心检查跨度和全长，并复测支座顶面的高程和平整度。
3）桥梁护栏安装前应根据桥梁中心线进行放样，分别弹上护栏边线或控制线。沿护栏边线测设高程点，直线段点间距10m测设一点，曲线段点间距2～5m。根据测设的高程点控制护栏顶面的安装标高。
4）桥面铺装前应复测桥梁中线的高程。并在护栏内侧的立面上测设桥面的标高控制线。
8结束语
通过建立场区和建筑物平面轴线二级控制网 , 科学计算校正精度偏差 , 正确运用施工测量技术 , 从而保证大型建筑群及各建筑物平面轴线定位偏差在监控范围内 , 同时满足了测量精度≤ 1 / 5000, 为大型建筑群施工测量技术积累了丰富的实践经验 ,具有显著的社会和经济效益。
参考文献:
1 手册编写组 1 建筑施工手册 ( 缩印本),中国建筑工业出版社 , 1992 1 3, 第二版 1
2 杨嗣信等 1 高层建筑施工手册 , 中国建筑工业出版社 ,1992 1 12, 第一版 1
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4 王诚培 1 施工测量方案的编制原则和内容 , 建筑技术 1999,(2): 102 ～ 103 1
5 《测量学》中国建筑工业出版社 ( 第四版 ) 1
论文作者:刘艺兵
论文发表刊物:《防护工程》2018年第17期
论文发表时间:2018/10/25
标签：高程论文; 测量论文; 房产论文; 技术论文; 路基论文; 轴线论文; 数据论文; 《防护工程》2018年第17期论文;