住房公积金对不动产消费及国民经济的影响
辽宁省葫芦岛市政务服务中心公积金分中心 刘洋
摘 要： 住房公积金制度是民生政策，对我国住房消费和国民经济都有着举足轻重的影响作用。本文从住房公积金对住房消费以及国民经济的影响入手展开分析，并提出了完善住房公积金体系的对策。
关键词： 住房公积金 住房消费 经济影响
房地产经济是国民经济的重要组成部分，而房地产市场在很大受住房公积金的影响。在房地产市场波动中，住房公积金通过影响房产消费需求、调节房产供给数量规模、影响房产价格等各方面因素实现对房地产市场的调控，使得住房经济以及国民经济能够向着更健康有序的方向前行。
1 住房公积金对住房消费及国民经济的影响
1.1 住房公积金影响住房需求市场
住房是民生工程，关系千家万户的幸福指数，同时也关系国家的繁荣安定。如何让广大民众能够买得起房、住得起房是国家始终考虑的问题。但住房属于稀缺产品，相对与广大民众的经济收入而言，住房消费成本很高，住房消费永远是很多中低层收入阶层无法承受的经济开支，很多家庭面对这样一个刚性需求是无力承担的。住房公积金的出现就是为了提升广大民众的住房购买力问题，让广大民众在普通的薪资收入情况下，也能够提前购买住房，解决他们的住房需求。住房公积金通过多个方面对住房消费起到促进作用。一方面，住房公积金以贷款方式，让广大民众在住房消费的时候能够获得一大笔资金帮助他们提前完成购房需求。此时，住房公积金对有住房消费的民众而言就是一种贷款政策。另一方面，住房公积金通过缓解通货膨胀解决消费者住房问题。随着经济的快速发展，每年的通货膨胀率都在不同程度的增长，广大民众的经济收入在通货膨胀率的影响增长缓慢甚至有时候会出现下呈负增长，这种情况下广大民众无论如何积蓄都很难通过自身的经济能力解决住房问题，也就是说民众在收入固定的情况下长年积蓄获得的消费购买力可能会因为通货膨胀率问题而不断降低，这时通过缴存住房公积金的方式，由国家层面进行管理，国家层面会根据每年的通货膨胀率对住房公积金作一定的调节，从而解决了通货膨胀率的问题，让住房公积金的购买力额度随着年限的增长而不断提升，从而帮助广大民众更好地实现住房消费问题。
1.2 住房公积金影响房地产供给市场
住房公积金制度能够有效缓解我国房产供给问题，调节房地产供给结构。随着经济的发展，我国房地产市场曾经有一段时间泡沫较为严重，哪怕现在还呈现着部分房地产过热现象，尤其是一些商业性的投资住房远远大于刚性住房需求，一方面是房地产商为了追求高额利润采取捂盘策略导致供给过剩；另一方面是广大民众因为收入限制买不起房，无房可住。房地产行业的商业炒作行为导致供给价格和需求价格形成极大的落差，如果缺乏长期的监控手段对此加以干预影响，房地产的这种炒作行为将直接影响广大民众的稳定性。住房公积金政策制度的出台就是为了将房地产市场商业供给行为给广大民众带来的伤害降到最低程度，让房地产供给市场因为有住房公积制度的制约而变得更为合理。首先，通过住房公积金能够增加保障性住房供给数量，从而降低商业房地产供给对市场影响。广大职工用缴纳住房公积金的方式，为国家提供充足的资金建设保障性住房，缓解了住房建设资金短缺问题和保障性住房供给不足的问题，促进保障性住房的供给数量，从而降低商业投资性住房供给市场带来的冲击和影响，最终缓解城市中低收入人群的住房问题。其次，住房公积金能够使住房市场结构更加合理化。导致目前住房价格过高以至于普通民众难以承受的一个核心原因就是住房供给结构不合理。保障性住房数量过少造成商品住宅需求增加最终出现市场供给价格高。住房公积金资金的大量涌入可以增加保障性住房的数量，从而抑制商业住房的供给价格上扬趋势。最后，当保障性住房数量不断增加的时候，房产消费者将获得积极信号，从而减少高房价的恐慌，降低对商业住宅的购买需求，住房公积金能够通过影响购房者预期到影响房产市场的供给。
1.3 住房公积金影响职工住房刚性需求
住房公积金政策的出台，主要是为了解决社会中低层民众的住房需求。社会主流人群多为中低层收入阶层，解决这方面人群的住房需求就相当于解决了我国大部分人口的刚性住房需求，这是住房公积金出台的初衷。此外，住房公积金的出台还能够缓解我国房地产泡沫问题，能够促进我国房地产健康有序发展，对职工阶层解决住房问题有着极大利好，是解决职工刚需住房的社会福利制度。
几年时间里，戴菲儿几乎足不出户。她只关心属于她的空间：卧室、客厅、书房、厨房、浴室、游泳池……她只关心秦川：秦川出差，她牵挂他；秦川回来，她取悦他。她知道她正在沦为旧时的太太甚至小妾——她可以迎合他的任何要求，几近充气娃娃。她见过充气娃娃，在杂志上，在电影里，在性用品商店里，她惊叹它们的逼真与风情。她安慰自己说，充气娃娃取悦的不过是男人的器官，她取悦的则是秦川的心灵。每一次见到秦川，她还是有见到神的感觉。某一次，她真的跪倒在秦川面前。
2 完善住房公积金体系的对策
2.1 增强住房公积金的公平性
在经济适用房的建设和市场投放过程中，在管控过程中可以放宽对经济适用房市场供给和市场价格的调控，允许房地产开发商自主开发以及市场投放，可以让供求双方市场来调控价格。住房公积金制度通过向中低收入群体倾斜公积金贷款政策，降低中低阶层住房消费的经济压力，鼓励中低阶层对经济适用房的消费购买，最终通过提升市场购买需求来刺激经济适用房的开发供给，从而引导住房结构不断向着合理化方向健康发展，让住房市场更有利于中低收入阶层。还有一部分低收入家庭，他们的住房消费能力有效，建设公租房、廉租房对他们而言就十分必要。住房公积金制度就应该不断创新，满足公租房、廉租房消费群体的需求。住房公积金制度应该对选择公租房、廉租房的消费群体进行倾斜，凡是符合低保或者低收入人群鉴定的消费者，缴交的住房公积金按照同等额度给予不同比例的购买力提升，减少消费人群的实际经济支出，从而解决低保或者低收入群体的住房问题。
2.2 完善住房公积金利率的科学定价机制
住房公积金制度虽然实施已经有很长一段时间，但是明确知道公积金怎么用，用在哪的人群数量并不多。正因为如此，无论是所在单位还是主管住房公积金职能单位都应该加强对住房公积金制度的宣传，尤其是在如何正确使用住房公积金方面要进行大量的宣导。只有确保广大民众对住房公积金制度有足够深入的了解和认知，让广大民众正确意识到住房公积金的价值和意义所在，才能够让缴存住房公积金房的单位和个人能够更好的使用住房公积金。为此，住房公积金主管部门应该寻求各种方法加强宣传，尤其是互联网时代，要充分借助互联网新媒体新技术来加强宣传，让住房公积金制度深入广大民众的日常生活中来，从而确保广大民众能够科学合理的使用住房公积金，为更好地解决住房问题带来帮助。
2.3 加大对住房公积金的宣传力度
住房公积金利率是调节房地产市场价格的重要影响因素。住房公积金利率对房地产的作用类似银行利息、银行准备金率对金融的影响一样，具有一定的杠杆调节作用。但是因为住房公积金目前对房地产市场的调节和影响并不明显，具有很强的滞后性，这种情况的出现很大一部分原因就是住房准备金率定价机制不完善和传导机制不健全所导致。为了能够更好地发挥住房公积金的作用，应该将住房公积金利率定价与住房市场金融、住房保障、房地产市场价格调节三者挂钩，通过利差挂钩的方式，完善住房公积金利率定价模式。首先，在设定住房公积金利率之前，要坚定不移的确定保障用房的目的性和价值意义，给予更具优势的贷款利率，为中低收入群体提供政策倾斜；其次，将银行商业利率与住房公积金利率挂钩，形成彼此联动效应，通过低于银行商业利率来促进住房公积金贷款资金的流动，提高使用效率。
2.4 建立多层次的住房供应体系
不同阶层的住房消费能力有着很大的差异，哪怕同一阶层住房消费能力也有所差异。住房消费能力的差异决定了不能采用单一的住房供应体系，这样无法满足广大的住房消费人群。从整体效果来看，住房公积金制度在很大程度上确保了保障性住房的建设，扩充住房市场的供给数量，起到控制住房供给价格，缓解了部分刚需消费群体的购房压力，也在一定程度上遏制了住房供求矛盾导致的房价上涨压力。但是在这样一种情况下，住房公积金制度还没能够完全解决不同中低端消费群体的诉求。在满足中低端消费群体租房需求的行为中，还是存在着一刀切的现象。为此，为了能够有效做到“低端保障”，应该通过住房公积金制度着力构建多层次的住房供应体系，加强对经济适用房、公租房和廉租房的建设，通过不同层次的住房解决不同阶层的住房消费需求。
管理工作的另一方面，是教务指导、培训，以及法制教育与宣传。每年祝国寺都会举办法制教育方面的培训班，2018年6月17至18日，祝国寺召集了全区除祝国寺外20所寺庙的教务和管理人员培训，专题学习党的十九大精神、宗教政策，重点是学习新修订的《宗教事务条例》和相关文件，说明下一步宗教活动场所该往什么方向管理。
住房公积金制度能够有效提升中低收入职工阶层住房消费能力，但是随着社会的发展，城市进程的加速，在经历了几十年的发展积累后，住房公积金制度也逐渐暴露出了一些问题，比如覆盖面范围过窄，贷款种类单一化、规范征收等公平性问题不断凸显，从而造成了住房公积金对中低层收入阶层的住房消费保障力度不足。为了最大限度发挥住房公积金制作的价值，需要对住房公积金制度进行完善补充。首先，覆盖范围扩大是住房公积金首要解决的问题，从经济成分来看，不仅只注重企事业单位人员的住房公积金，同时要覆盖非公有制经济单位和个人群体，包括民营企业、外资企业、私营企业等。从职业性质来看，应该逐步扩大对非正规职业人群的覆盖，其中包括农村人口、自由职业者、个体工商户、外来务工人员等群体。其次探索新的贷款种类，例如与银行发展住房组合贷款、装修贷款等。此外，还应该规范征缴管理，加强合理征收，检查住房公积金缴存落实到位，由财政、人事等部门和公积金中心联合对公积金缴交进行核查，最终实现住房公积金的公平性。
2.5 坚决控制投资性购房需求，坚持“房子是用来住，不是用来炒的”定位
“房子是用来住，不是用来炒的。”近年来，各地政府大力倡导住房消费回归理性，坚决抵制投资投机性住房消费。住房公积金制度应该紧跟步伐，通过不断调整公积金制度来实现国家和地方的这一政策，减少投资投机性购房消费，切实有效地保障住房的刚性需求。投资、投机的购房消费行为容易造成市场需求增长，导致住房供给价格提升，让刚性消费群体难以购房，导致住房市场满足了投资投机需求，而满足不了刚性住房需求，导致住房市场稳定性较差，违背政府倡导的“房子是用来住的，不是用来炒的”这一初衷。为了能够解决这一问题，住房公积金应采用差异化的住房公积金贷款政策，鼓励和保护低收入的刚性消费，同时打击投资投机性的购买消费，确保住房市场的供求平衡。为了解决这一问题，要严格区分首套房和多套房的公积金贷款额度，首套房消费者享受基本利率、降低首付款额度及提高贷款额度，这就鼓励和保护首套房消费群体；对一个家庭（夫妻双方）有二套以上（包含二套）或贷过两次公积金贷款的购房消费者，应不予贷款；对于有一套保障性住房或申请过一次住房公积金贷款，应提高首付比例，上浮贷款利率并降低住房公积金贷款额度，从而比较有效地确保房地产市场健康稳定发展。
3 结语
住房公积金制度关系广大民众的民生工程，是社会回馈中低阶阶层的一种社会福利，对住房消费和国民经济都有重要影响。正因为住房公积金的重要性，在运用过程中，就应该深入分析住房公积金与住房消费国民经济之间的关系，不断调整各方面影响因素，不断优化住房公积金制度，让更多中低收入阶层能够因为住房公积金而获益。
党的十八届三中全会要求，“将水资源管理、水环境保护、水生态修复、水价改革、水权交易等纳入生态文明制度建设。”如何进行农业水资源的合理确权和交易制度的平台设计，是此轮水资源管理改革的基础性重要工作。
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中图分类号： F299.23
文献标识码： A
文章编号： 2096-0298(2019)11(b)-228-02
DOI: 10.19699/j.cnki.issn2096-0298.2019.22.228
作者简介： 刘洋(1987-)，女，汉族，辽宁葫芦岛人，中级经济师，本科，管理学学士，主要从事国民经济学、消费经济学方面的研究。
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