摘要：在国家严控房价的形势下，房地产企业必须加强房地产开发项目的风险管理，通过风险成因分析，加强对房地产企业开发项目各阶段的控制，规避因房价下降与滞销所带来的风险，注重房屋开发结构调整与合理安排资金结构，采取各种有效措施降低项目风险。
关键词：房地产；开发项目；风险管理
引言
房地产项目投资具有投资额大、周期长与不可移动等特点，容易受到社会、经济、工程管理等诸多因素的影响，各阶段都存在大量的不确定因素。为减少投资的失误，提高投资效益，对房地产项目投资进行风险管理研究具有较大的现实意义。本文就房地产开发项目风险管理进行探析。
一、房地产开发项目风险管理内容
1.1征地过程风险控制
开发商对一个区域进行项目开发要增强合同意识，认真签订土地出让合同，规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同，避免出现漏洞。充分考虑防火、防灾、防震等技术手段，妥善处理征地、拆迁、安置补偿问题，避免激化矛盾。同时协调好地方政府、各管理部门、金融机构等各方关系，减少阻力，保证项目顺利进行。
1.2投资决策阶段控制
房地产开发企业要建立一支高水平、多学科的开发调研团队。把握国家经济发展脉博，对本地区各区域进行规划，土地、项目进行及时准确的分析，为企业经营决策提供准确依据，合理安排资源，防范风险的关键是预先行动，即主动控制，项目进行实施阶段时间越长，风险控制成本就越高。
1.3建设过程风险控制
建立科学合理组织机构、理顺管理关系，做到责权利相结合，层层负责。开展守法教育，打击盗窃，杜绝玩忽职守等行为。制定科学的过程管理与措施，缩短项目建设周期，回避项目建设时间风险。
1.4销售阶段风险控制
（1）销售时机风险。房产市场具有一定的周期性，一般会经历高峰―收缩―低谷―恢复四个阶段，要抓住销售黄金时期，找准市场目标顾客群，并运用自销、代销等多种营销方式，加大宣传力度，争取在短时期内将房屋销售完毕。
（2）租售合同的风险，要由房地产专业人士起草并经法律工作者审查，做到条款明确合理。在销售滞后的情况下，也可采用租售多种经营方式，尽量加快资金的周转速度，以减少空置率，减轻资金压力。
（3）物业风险要定期组织对建筑物及附属设备维修，将隐患消灭于萌芽之中。
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1.5分散投资经营控制
通过分散投资可规避房地产开发项目风险，在房地产投资种类上进行分散，可降低房地产企业的整体风险，投资时问分散是确定一个合理的投资间隔期，避免市场变化带来的损失；通过联合策略是多家房产商共同投资，加强协调，实现有效的信息共享，利益共享，降低经营项目的风险。
二、房地产开发项目风险管理的分析与监控
2.1房地产开发项目风险评估
房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析与定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率与可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本与质量的范围要宽，应从项目可行性研究、项目规划设计、建设与经营各阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。
2.2房地产开发项目风险识别
房地产开发项目风险识别是风险管理的基础，主要用来确定风险来源与进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。
房地产开发项目中的主要风险有：预测风险、决策风险、高层战略风险、技术设计风险、计划风险、实施控制风险、政策性风险等。
2.3房地产开发项目风险监控
房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正与提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控应随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控与再识别的循环过程。
三、防控房地产项目投资风险的措施
3.1风险规避
在房地产投资过程中，会选择投资风险较小项目或放弃投资风险较大的项目的方式来尽可能减小风险的概率，但获得高投资额利润的机会也减小。市场经济中的一个特定的投资规律就是预期收益值随着风险大小而增降。
3.2风险预测
房地产投资前对风险的预测非常重要。房地产项目一旦投资，就要面对一个相对狭窄的消费市场，具有很大的风险性。风险预测指的是投资前，投资者要对房地产市场的发展趋势与供求状况进行全面调查分析，然后选出能获取较大收益的投资项目，投资前的预测对房地产投资项目的成功与否有着直接影响。
3.3风险控制
①在风险发生前，要通过控制尽量减少风险损失发生的机会；②风险发生后，通过相应措施来降低风险损失带来的严重后果，处理那些投资者不愿意回避与转移的风险。风险损失控制的目的在于要改变风险本身的特征。应做到预防为主，防控结合。在风险控制中，进行损失与危险分析时，既要考虑直接与间接成本，又要考虑隐藏成本。
3.4风险自留
风险自留是指房地产项目参与方自己做好相应准备，主动承担风险带来的损失。在实践中，风险自留有主动与被动两种。主动风险自留指的是通过对风险的分析明确风险的预期损失与风险性质，在充分了解后，投资者主动选择风险自留措施，做好相应的财务准备。被动自留是指在风险带来的损失发生后，参与者被迫承担损失的方法，这种方式往往以严重的财务后果为代价。
3.5风险转移
风险转移就是指房地产企业将自己的风险转移给别人的管理方式，包括保险转移与非保险转移两种方式。保险转移是指向保险公司投保，缴纳保险费，将风险转移给保险公司，由保险公司负责补偿损失。非保险转移是将风险转移给别人或者共同承担，可通过工程分包等方式转移风险。保险转移本身并不能消除风险，而是把风险管理的责任及从该风险管理中可能获得的利益转移给他人。
3.6风险分散
由于不同类型房地产的商业风险与获利能力都不一样，进行房地产类型组合投资是降低投资的商业风险又能保证获得预期投资收益的较理想对策。主要利用不同类型房产功能的相互补充与不同类型房产资金的调剂作用来提高总体抗风险与获利能力，分期付款、预租预售等都是可分散风险的方式。
结束语
房地产开发项目投资大，建设周期长，资金周转效率低，影响因素众多。若不结合实际情况，对房地产开发项目进行风险的管理控制，将导致经济效益的不断缩减，甚至出现亏损的情况。因此，应积极探析房地产开发项目风险管理与控制策略，以构建起风险管理与控制体系，促进开发项目经济效益的不断提高。
参考文献
[1]谭贤国.房地产项目管理风险与控制[J].现代经济信息，2010（5）.
[2]张岳华.房地产项目风险管理的研究现状与对策[J].中国乡镇企业会计，2010（2）.
论文作者:武阳1,刘慧2
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第30期
论文发表时间:2018/3/7
标签：风险论文; 开发项目论文; 风险管理论文; 房地产论文; 房地产开发论文; 损失论文; 项目风险论文; 《建筑学研究前沿》2017年第30期论文;