摘要：房地产企业是典型的资金密集型企业，经历了十几年的高速发展，地产公司的开发模式、采购模式等已趋于成熟。在新时代下，如何有效推行战采集采，实现总部和区域、供应商三方高效协同的采购管理变革
关键词：战采集采；总部；区域；供应商；高效协同；管理途径
一、地产市场现状及招采条线的困惑
参考《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告前瞻》显示，自2015年以来，随着一系列利好政策的出台，楼市逐渐回暖。自2017年开始，国家出台相关“两限”政策，2019年据数据显示，1-11月，30家典型企业中只有半数大牌房企完成了全年业绩目标的90%。但由于库存压力巨大，其他房企业绩完成情况不甚理想。自2017年以来，地产原材料市场价格波动大，用工紧张，环保督察形式日益严峻，目前楼市部分地区萧条，一线城市好于二线城市，二线城市好于三四线城市。其中随着各地开始抢人才，近期吸引人才力度大的个别强二线城市市场情况稳定，总体来说房企分化严重，实力强、现金流多、能抵御寒冬的企业才能生存。
针对地产采购条线我们年年都在招标，考察新资源，但关键时刻怎么还是缺少好的资源？ 如何才能降本增效，实现总部和区域、供应商三方高效协同管理，打造高效协同采购管理体系。
二、打造高效协同采购管理体系工作方法
1、集中采购的目的，降成本、提效率、保品质，原则是凡是具备条件的都实行集采。以效率和规范为基本出发点，加大监管力度，放管结合，提高采购工作规范性。集中采购部门统一进行资源管理，强化采购主体责任落实，加大采购项目信息公开力度，引入充分竞争机制，充分发挥电子化采购平台优势。
2、系统性推进集采的方法
（1）采购条线管理界面垂直化，通过制度、体系架构等设置，打造集中采购的垂直化管理，集团集中采购部门以年度采购策划、采购计划为抓手设置KPI，统筹管控集团采购任务。通过顶层设计以合约规划为前提，以合同、工程管理工作界面的划分等明确采购内容、采购前置条件、付款节点、供货周期等主要内容。
（2）产品标准化，随着招排挂土地成本的大幅上升、限价房政策的不断深化，房地产的微利时代不可避免的到来，缩短周期，提高资金周转率，从而提高收益率是提高核心竞争力的重要手段。统一设计标准有利于统一招标采购，实现规模效益，降低建造成本和节约周期。
（3）计价标准化，推行施工图蓝图招标方式，一张蓝图绘到底。增加调价种类，对市场波动和政策引起的价格变化，除钢筋和混凝土可调价外，另可增加电线电缆、预拌砂浆、砖砌体和人工费等未可调价项目。改“评标过程中评委会面试”为“开标前面试或询价阶段面试”。通过合约规划模板，设计标准化等内容，推行标准化清单。
（4）有一定采购量，通过设计标准化体系以及采购策划等内容形成批次采购内容，增加采购量，起到谈判降低价格的作用。
（5）资源能力匹配，按照评旧荐新、优选劣汰的原则建立合格供应商库，区域与总部高效协作强执行，使得合格供应商库轮动起来，做到资源与能力的匹配。
（6）分专业组建评标委员会，评标委员会分设技术组、商务组，人数应分别为两人及以上，技术组、商务组分别评定技术标及商务标，专家严格按照相关规定抽取。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆各评标委员会在现场监督组的督导下工作，组织本评委会内的专家完成评标工作，负责组织召开本评委会的相关会议，决策相关事项。评标委员会组长应充分听取评标专家和法律顾问意见，对于废标事项要形成一致意见，确实打不成一致意见的，要书面记录。废标事项要报总部工程采购部核查。
（7）打造采购监督体系，抽取监督检查员负责专家身份核实、安检、录音电话记录、现场开评标纪律监督等工作。同时安排公司法务人员组成法律顾问，负责评标会议现场的法律问题咨询，澄清、答疑、废标事项的核实、把关。
（8）通过梳理标准化的招标文件，明确定标原则及技术、商务权重配比。按照工程类、服务类、材料类分别设定评标办法及价格分、评标基准价等内容。
（9）推行线上采购，打造阳光采购体系。以计算机软件为载体，推行线上无纸化采购，避免采购过程中招标人员与采购人员的接触，打造阳光的采购体系。
（10）重点落实“三分离”原则，推行采购寻源与采购实施一分离，明确供应商管理岗，采购寻源考察人员禁止参与采购实施组织。采购组织与成本核价二分离：采购部负责采购实施，成本合约部负责拦标价制定及成本核价。评标与定标过程三分离：成立招标领导小组及招标采购决策委员会，定标人员严禁参与评标过程。
3、集中采购的方式
（1）组织形式
招标采购组织形式分为两级，一是集中采购，包括总包、精装修、园林景观幕墙等重要专业工程，瓷砖、地板、洁具、卫浴等主要材料，电梯、设计、造价咨询年度协议采购等。二是分散采购，集采范围外其它工程、物资、服务授权项目公司采购的内容。
（2）采购方式
主要分为招标（公开招标、邀请招标），议标（竞争性谈判、单一来源采购），联合采购（搭建 10 家左右房企的采购联盟，至少三家可组织一项联合集采），协议采购（战略采购协议、战略采购协议续）等。
对于运行得已经较为成熟完善的集中采购或联合采购，且该采购的供应商服务能力或供货能力、供货范围可以满足公司发展需要的，可以考虑发展成为战略采购合作伙伴，以年度为单位签署两年或三年期战略合作协议，以加强对优秀供应商的正向激励作用。
（4）供应商管理
技术管理层面，细分采购供应商库，其中总包类供方库可按照总包配合力度、履约能力、资金垫付能力等多维度进行评估，建立AB两级。按照园林、精装、幕墙、门窗、智能化、消防六类专业建立专业分包供方库。园林分国内一流、区域一流两个档次，精装修、幕墙、智能化分国内AB级两档。门窗、消防主要选择区域一流队伍。设计咨询类供方库：对设计单位进行分级管理，分为国内一流、国内二流两类。
商务管理方面，推行同路人计划，把核心的优秀供应商集成到供应链的关键端，做好供应商的入库管理、过程中及合同结束后的履约评价管理。好的资源是培养出来的，不是“招”出来的，需要我们创新供应商的管理及合作方式，培养适合企业发展的“同路人”。
三、结束语
集约化、规范化、专业化的采购管理，可以有效保证工程质量、加强成本控制，提高地产公司的市场竞争力。地产公司采购方面未来的竞争肯定是整个供应链的竞争，这个过程中不仅需要采购人遵循“公开、公平、公正和诚实信用”的原则，遵守各项保密制度，更需要采购人过程中通过搭建好的管理体系，划分好责权利清单，执行好采购任务与采购资源的匹配，达到采购供应链的降本增效。同时行业内抱团联合起来，共同打造供应链集采协作平台，实现采购的目的。
论文作者:鄂静松1,孙艳梅2
论文发表刊物:《基层建设》2019年第30期
论文发表时间:2020/3/16
标签：采购论文; 评标论文; 供应商论文; 高效论文; 集采论文; 成本论文; 区域论文; 《基层建设》2019年第30期论文;