住房保障依靠国家资助还是市场创新，本文主要内容关键词为：住房论文,国家论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
严格执行20％的首付底线，把豪宅房贷排除在政府承保的范围之外，是否能够保障“两房”的理性运作？如果一定要摒弃“两房”，美国是否应该向新加坡、荷兰、香港等地借鉴更加非市场化的手段来解决其发达城市的住房问题？这些不仅值得美国思考，也值得整个世界思考。
当地时间4月5日，美国众议院提出一系列法案重新整顿“两房”，逐步结束政府对其的接管。考察美国“两房”模式对于正在大力推进保障房建设的中国也许能带来有益的启发。
在过去40年，房利美和房地美一直是美国政府鼓励私人拥有房产的重要机构。大量的房贷，都由这“两房”担保，“两房”又由政府出资担保。结果，银行释放出大量房贷，不必考虑太多风险，一旦房主无法还贷，所出现的坏账可以通过“两房”由纳税人埋单。这使美国的房贷优惠到了令人难以置信的地步：30年的贷款年息在5％以下。这个锁定的利率，在日后通货膨胀、利率上涨时能旱涝保收，在理论上可以低于通货膨胀率，等于零利率甚至负利率。如果日后利率下降，房主则可以通过再贷款进一步调低房贷利率，永远立于不败之地。难怪有人曾在《华尔街日报》上质问：哪个中小企业能够拿到如此优惠的贷款？这种“先生活，后生产”的信贷结构，是导致美国超前消费经济泡沫的根本原因。
如今，“两房”成了“毒产”，其坏账已经吞噬了1340亿美元的税金，而这个数字还在看涨之中。让“两房”寿终正寝，也是众望所归。但是，埋葬“两房”后的房市前景如何？对此则很少有人考虑。
有学者指出，“两房”寿终正寝，将彻底撼动30年固定利率这一主导性房贷。财长盖特纳在国会作证时已经承认，政府降低对房贷市场的参与，一个直接后果就是减少30年房贷的供应，同时也将提高30年房贷的利率。自1954年以来美国人已经习以为常的住房福利，也可能由此大部分消失。
道理很简单：没有政府担保，银行就不愿意提供那么长期的贷款，不愿意维持那么低的利率，对贷款人的信贷信誉也查得更凶。如果把30万美元房贷的偿还期从30年砍到15年，那么贷款人每月的还贷额就要多出600美元以上。同时，如《纽约时报》的报道所指出，房贷的费用也可能全面提高。比如锁定利率本身就要付费。利率本身也会攀升。这样，月还贷额的上涨就不止600美元。假设一个年收入5万多美元的中等家庭，每月的工资单在扣除各种税收、医保等费用后就剩下3000美元上下。还贷额突然上涨600美元以上，还有多少人买得起房子？
另一问题是首付。《经济学人》最近的专题报道揭示，美国政府通过“两房”担保了85％以上的房贷(另有说90％)。首次购房的人，在这种福利下只需支付3.5％的首付。金融危机后信贷紧缩，银行普遍要求20％的首付。在这种情况下，30～39岁首次购房的阶层需要五年如一日地积攒税后收入的35％，才能拿得出首付来。如果房贷“私有化”，首付标准再进一步提高，40岁前还有多少人能拿得出首付呢？
房市泡沫崩解后，美国的房价大致回归了理性水平，目前市场上75％左右的房子按当地薪金水平属于可承受的范围。在内陆大片地区，两年左右的年收入即可买下一栋独体房子。问题是，美国近几十年强劲的经济增长，主要是沿海发达地区所创造的。这些地区的大中城市，房价依然难以让年轻人所承受。知识经济的主力，主要是这些正在创造力顶峰却缺乏资本的年轻人，而非买得起房子、功成名就的大款。“两房”之后，这些年轻人往哪里去？他们退出大中城市，美国又如何维持经济活力？另外，一旦大中城市房价难以承受，许多人不得不到郊区寻找落脚之地，摊大饼式的郊区化将进一步破坏生态、增加通勤时间、交通系统的压力和能源消耗。在中东动乱、石油危机的悬剑之下，这样的发展如何可能持续？
且不谈未来这些长景，眼前的危机就足以让人毛骨悚然。准确预言了房市泡沫的耶鲁大学教授席勒最近放言，美国房市第二次狂跌的危险正在加大，跌幅可以从15％到25％！《经济学人》则指出，2006年房市泡沫崩解前，美国人的资产主要是房子，达到22.7万亿美元，其退休储蓄金排在第二，为12.8万亿美元。在2010年，发达国家住房资产占这些国家GDP总额的67％。也难怪，在这次金融危机前，发达国家的五大金融危机都是由房地产所引发。房市一倒，往往带来倾家荡产之灾。所以，埋葬“两房”绝非那么简单的事。即使要“断奶”，也需要相当的时间。否则经济无法承受。
反省这一难以收拾的乱局，人们很容易总结出经验：“两房”证明了政府介入市场的严重恶果。此说在中国经济学界特别流行。但是，认真检讨，则发现事情远无如此简单。在经济高度发达、人口稠密、土地资源紧张的大中城市，房价的市场规律经常会把经济活动的生力军(即处于创造力盛期的年轻人)锁在经济中心之外。大多数发达国家都采取了市场之外的措施提供住房福利，以降低其市场经济的成本。比起新加坡、荷兰、中国香港等严重依赖公共住房体系的国家和地区来，美国通过“两房”承保房贷、通过降低房贷利率而解决住房问题，是一种更“市场化”的福利政策。可惜，这种国家资助的“市场手段”，偏离了这一福利的政策目标。固然有许多低收入阶层通过这种房贷福利获得了住房。但更有许多大款，挥霍百万、千万元的豪宅，拿的也是这种房贷福利。如今房贷的坏账，许多是这些巨富所创造的。
有研究指出，那些守着一栋简单住房的小民百姓，在发现自己欠的房贷额高于房子本身价值时，更倾向于节衣缩食、赔本继续支付房贷，以保持自己的财政信誉和道德规范。反而是那些大款，挥金如土地购置第二套、第三套住房，一旦面临房产价值低于所欠房贷的情况，就毫不犹豫地动用“经济理性”，拒绝再支付房贷，把房子扔给发放贷款的银行，让别人失血。这样，本来旨在帮助穷人的“两房”不仅给富人提供了福利，而且腐蚀了富人的道德、滋养了腐败。
即使借助今天的“后知之明”，我们也能清楚地看到：如果美国人老老实实地按自己的支付能力买房子，并按期偿还房贷，政府通过“两房”承保房贷的制度安排就是个非常成功的金融革命：老百姓享受着极为优惠的房贷福利，而这种福利并不会花纳税人一分钱。简单地否认这种制度是短见的。目前应该反省的是：究竟是什么因素腐蚀了这样的金融革命？比如，严格执行20％的首付底线，把豪宅房贷排除在政府承保的范围之外，是否能够保障“两房”的理性运作？如果一定要摒弃“两房”，美国是否应该向新加坡、荷兰、中国香港等地借鉴更加非市场化的手段来解决其发达城市的住房问题？这些不仅值得美国思考，也值得整个世界思考。