摘要：对于土地价值的评估方法有很多种，例如有市场比较法，剩余法，收益还原法等，在一些城市化发展迅速的地区，市场比较法和假设开发法应用的较多。文章主要对当前土地价值的最为合理的评估方法——假设开发法进行了分析研究。
关键词：土地价值；评估；方法分析
要保证土地的价值得到最大程度的发挥，就要根据实际采取科学合理的价值评估方法进行全面分析，对土地进行深层开发，在具体的价值评估方法选择上需予以重点关注。
1土地价值的评估方法
1.1市场比较法
选取与待估对象在相同区域或同一供需圈内的三个（含三个）以上可比案例，通过对案例的成交价格进行比较、修正得到待估对象的比准价格。运用该法测算所得价格贴近市场的真实水平，因此，在条件许可情况下，市场比较法为常用方法。
1.2收益还原法
选取一定的还原利率，将未来若干年中，预期从土地上获取的纯收益折算为评估基准日时的收益总和，即为地价。收益还原法的评估原理体现了地价的本质，即地租的资本化或预期收益的现值。因此，正确运用该法能够测算出土地的客观价值，它往往适用于商业等有稳定收益或潜在收益的土地。
1.3剩余法
也称假设开发法，通过从开发完成后的房地总价中扣除所需花费的建筑成本、相关税费、各类预付资本利息及开发利润等，从而剥离出土地价格。剩余法常用于房地产等经营性用地出让转让时，从开发企业的角度测算能够承受的土地购置价格。
2项目开发方法的综合评估
2.1使用最佳最高原则
这一原则一般是房地产价格的根本所在，它的价格最终是由它的使用用途所产生的效用来决定的，这一原则下可对房地产事业的预期所能产生的最大经济效益和最有效的使用效果进行合理指示。最佳最高原则的使用是指在经济法律上得到了许可、有技术运行的可能性，在经过充分论证后，促进项目建设的最高使用价值得以体现。对于合法性来说，它指的是项目建设的最高价值获得是在房地产权属和相关法律的限制下实现的，主要有四方面的限制：对房地产产权的限制；城市具体规划的限制；对土地资源的使用限制；基于环境保护方面的限制。
2.2按照项目价值最大化的原则进行项目规划方案的设计
对于土地建设项目的方案规划设计需依据土地的市场定位，在项目的容积率、覆盖率及商业需求等的条件下对项目的产品形式、空间布局和商业形式等进行最后的确定。对于平面的规划要考虑到当地居民的消费习惯、住宅的偏好等，进行有针对性的设计，最有效的项目开发利用方式是对市场有足够的把握、有十分明显的经济效益。
2.3对于项目的价值定位和开发价值的评估
1）对建设项目的周围建筑考察，所要考察的主要内容要包含很多方面：（1）规模、基地的面积、住宅用户的数量方面；（2）景观设计、规划设计、建筑之间的间距等方面；（3）用户的户型状况、面积及比例大小等方面；（4）建筑周边的基础配套设施学校、超市、交通、医院等方面；
2）对于建设项目的最后价格确定，在上一环节的基础上，对建筑住宅的环境、交通、建筑品质、区域发展企业品牌等的考虑分析，采取正确合理的价格评估方法对各种产品的类型价格进行最后的确定，得出项目在此时此点的全部销售状况；
3）对于项目的开发价值预测以长期趋势的预测方法进行评估，这是由于房地产从建设初期到最后的销售结束需要有很长的时间，对于项目的总收入是一个动态变化的过程，这就需要长期趋势预测方法来做支撑，在对同类用途和性质的物业过去和现在的价格进行可能性的预测分析基础上，对建筑的未来价格进行有依据性的预测推断。
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3各种建设成本的评估分析
3.1建设成本的评估方面
对于建设成本可采取比较法来进行估算，依据施工单位所提供的同类建筑物与当前的建筑成本水平进行预算，如果建设的材料价格变化程度很大，在建设成本的考虑就要充分考虑到未来建筑材料的价格波动变化，不能盲目进行评估测算。
3.2对建设管理成本方面的评估
从实际过程建设来看，对于土地建设管理成本的费用估算是基于建设成本的一定比率进行的，但在特殊情况下，也可根据项目开发价值的一定比率来进行估算，估算过程中具体的估算比率确定，还要对当地的平均管理费用水平和开发商的成本控制能力有全面分析，这两者对其是有很大影响作用的。
3.3对销售成本费用的估算方面
它的费用估算是在项目开发价值的一定比率基础上进行的，具体的销售成本费用比率确定需考虑诸多方面的影响因素，包括当地销售代理公司、广告公司的收费价格、建筑的总体规模等方面，对各方面都要有十足的考虑。
3.4相关税费的评估方面
纳税费用的评估预算涉及到政府的税法规定，在进行评估时首先要根据纳税政策的要求，对从土地资源的获得到最后的销售等这一系列的过程中的税费额度进行科学评估，在特殊情况下，也可依据其它相关的开发项目支付的具体税费状况来进行评估，大多数情况下，是按照项目开发价值的一定比率来进行测算的。
4相关利息的估算
由于房地产行业需要有很大的资金投资额度，且资金在投入后有一定的占用时间，基于此，对其利息的估算就显得十分有必要。在整个房地产开发建设的过程中，所有的资本费用产生都是在特定的一个时间段产生的，因此，它的时间价值也是在这一过程中进行不断运动变化的。从资金的时间价值角度来说，假设开发法对于土地资源的价值评估主要有两种计算方式：1）动态化的；2）静态化的。前者是从复利的计算方式出发，利用折现现金流的方法对不同时间点的资金变化状况进行分析，从而对成本的投入和房地产的价格进行合理估算，但严格来说，由于在折现中就已考虑到了利息部分，因此，可不进行单独的利息计算；后者是从单利计息的角度出发，对于利息的计算要综合考虑到建设的成本、管理的成本、销售的成本等方面，重点关注的是资金的时间价值。总之，两者的评估方式在进行土地价值评估时都强调了资金的时间价值，所得到的最后结果并没有太大的差异，出现差异的大多是在计算过程中，是由于在动态的计算方式中，它与计息过程较为相似，在其利润的基数中所要考虑的有建设成本费用、管理成本费用及销售成本费用等的时间价值因素，而在静态计算方式中，把这些因素进行整合考虑的话，它所得到的最后结果也是较为相近的。
5利润方面的评估
在这一方面，利润的计算基数有两种方式：1）把项目的开发价值直接作为基数来与销售的利润率进行相乘；2）把建设成本、管理成本和销售成本等的开发成本直接作为计算，再乘以相应的成本利润率。对于销售利润率和成本利润率的确定是由当地的房地产开发的平均利润水平及开发商的预期利润确定的。另外，对于静态计算方式而言，它是把开发成本直接作为基数，这样不论是从开发商的角度还是和动态计算方式相应的角度来说，利息这一融资成本需要并入到开发成本的结构构成之中，这也是当前社会所普遍接受的。
6结语
从当前中国的土地资源利用状况来看，对于土地价值的评估方法最为科学有效的方法就是剩余法，它有很明显的优势特性，可实现对土地价值的全面综合评估，在很大程度上是有利于土地的综合利用的，有助于使用价值的提高。
参考文献：
［1］肖旭.评估土地价值的最有效办法——假设开发法［J］.科技资讯，2010.
［2］陈慧，张钧嘉，陈静，等.土地价值理论初探［J］.山东水利职业学院院刊，2010.
［3］韩广福，刘淑青，杨冬君，等.价格分离法评估土地价值的启示和探索［J］.科技视界，2013.
论文作者:吴利明
论文发表刊物:《基层建设》2017年第20期
论文发表时间:2017/10/31
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