企业新购办公房，本文主要内容关键词为：新购论文,办公房论文,企业论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
问：企业新购办公房，请问以下问题如何处理：①企业自购办公用房（期房），是否取得开发商的发票就可以作为固定资产入账，次月起折旧？②购房发生的印花税、契税是计入固定资产还是直接列支费用？③新房维修基金是计入固定资产还是直接一次列支费用？④新购房后发生的装潢费用是一次进费用，还是分期摊销？多长时间？
答：①按《企业会计准则》规定，固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量。同时，外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照《企业会计准则第17号——借款费用》应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。所以，取得发票只是通常采用的一个重要标志，但不是外购固定资产入账的唯一标准。其他相关税费以及应归属固定资产价值的融资费用也是构成固定资产入账价值的因素。
至于折旧起始时点，固定资产准则应用指南有明确的规定：固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。按上述规定，你单位购入的办公用房应该从你单位可以使用状态的次月开始计提折旧，即使未取得发票或者尚未结算完价款，也要按暂估价值计提折旧。如果购入后你单位自行装饰装修后才使用的，除非具有更新改造性质的，一般认为装饰装修前已达到可使用状态。
②按规定，印花税在发生当时计入管理费用。购买房产和承受土地使用权所承担的契税，应该计入购入资产的价值。
③购房时支付的房屋维修基金实际上是预付的建筑物公共部位维修基金，具有预付款性质，权利归全体业主所有，不过实践中单个业主通常不能自行决定其使用用途和数额，且维修基金的使用具有不确定性，在首次支付的维修金用完后还需要补缴。业主转让房产时账户内还有未使用完毕的维修基金，也可以一同转让。综合以上我们认为，其实际上也具有待摊费用性质，将其作为“长期待摊费用”核算，在一定期间内摊销较为合理。如果购买房产是作为投资性房地产，待其短期内升值后转让，则可以将支付的维修基金作为“其他应收款”核算。
④按规定，更新改造所发生费用符合固定资产确认标准的，计入固定资产价值，否则计入当期损益。所发生不属于更新改造的装饰装修费用，金额较大的可以单独作为长期待摊费用，在预期使用寿命内或者两次装修期间内摊销，金额较小的计入发生当期损益。
问：A公司持有X上市公司已解禁股票，如公开出售将形成一定数额的投资收益。A公司按2500万元的价格将其转让给自己的全资子公司B，产生了1500万元的投资损失。请问：该投资损失是否需要税务机关审批？需提供什么证据？
答：国家税务总局印发的《企业资产损失税前扣除管理办法》（国税发[2009]88号）规定，企业实际发生的资产损失按税务管理方式可分为自行计算扣除的资产损失和须经税务机关审批后才能扣除的资产损失。下列资产损失，属于由企业自行计算扣除的资产损失：(1)企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失；(2)企业各项存货发生的正常损耗；(3)企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失；(4)企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失；(5)企业按照有关规定通过证券交易场所、银行间市场买卖债券、股票、基金以及金融衍生产品等发生的损失；(6)其他经国家税务总局确认不需经税务机关审批的其他资产损失。上述以外的资产损失，属于需经税务机关审批后才能扣除的资产损失。
A公司将所持上市公司股票自行转让给关联方所发生的损失，需要经过税务机关审批后才能扣除。《财政部、国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税[2009]57号）规定，企业的股权投资符合下列条件之一的，减除可收回金额后确认的无法收回的股权投资，才可以作为股权投资损失在计算应纳税所得额时扣除：(1)被投资方依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，或者被依法注销、吊销营业执照的；(2)被投资方财务状况严重恶化，累计发生巨额亏损，已连续停止经营3年以上，且无重新恢复经营改组计划的；(3)对被投资方不具有控制权，投资期限届满或者投资期限已超过10年，且被投资单位因连续3年经营亏损导致资不抵债的；(4)被投资方财务状况严重恶化，累计发生巨额亏损，已完成清算或清算期超过3年以上的；(5)国务院财政、税务主管部门规定的其他条件。比照可知，A公司情况不符合税前扣除条件。所需提供资料的问题还在其次。
另外，按照企业所得税法第四十一条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。而企业所得税法实施条例以及《特别纳税调整实施办法（试行）》（国税发[2009]2号）都特别强调，企业发生关联交易以及税务机关审核、评估关联交易均应遵循独立交易原则，选用合理的转让定价方法。
所以，我们初步判断，A公司所发生的1500万元投资损失恐不能在企业所得税前扣除。
问：我公司于上年9月预付客户款项5万元，但对方的产品出现质量问题，屡次协商未达成一致，公司领导决定放弃。如果放弃的话，是否属于财产损失呢？如果属于财产损失，能否税前扣除呢？
答：如果放弃，通常会形成损失。但是否属于可税前扣除的财产损失以及可以扣除多少数额，则需要视具体情况分析确定。
第一种情况，购货业务尚未完成。可能存在两种情况：(1)可以撤销，即所谓放弃，就是撤销这一单业务，将产品退给对方，收回预付的款项。如果全额退回，则没有直接的损失。如果对方只答应退回部分款项，则不予退回的款项属于损失。(2)不能撤销，但可以退回一部分款项或不退回任何款项，则不予退回价款扣除不能退回货物的变现价值的部分形成损失。这种情况下的损失属于应收预付款项的损失。财税[2009]57号文规定，这类应收、预付账款符合下列条件之一的，减除可收回金额后确认的无法收回的应收、预付款项，可以作为坏账损失在计算应纳税所得额时扣除：(1)债务人依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，或者被依法注销、吊销营业执照，其清算财产不足清偿的；(2)债务人死亡，或者依法被宣告失踪、死亡，其财产或者遗产不足清偿的；(3)债务人逾期3年以上未清偿，且有确凿证据证明已无力清偿债务的；(4)与债务人达成债务重组协议或法院批准破产重整计划后，无法追偿的；(5)因自然灾害、战争等不可抗力导致无法收回的；(6)国务院财政、税务主管部门规定的其他条件。
第二种情况，购货业务已经完成，且不能退货。即对方不答应退货，且已经按实际收取的5万元货款开具发票（或者问题所述5万元只是全部价款及税金的一部分，对方已经按全额开票。现双方约定未付部分不再支付）。这种情况下，应该分别按两个事项来分析处理：第一个事项是购货，第二个事项是报废财产（存货或者固定资产）。我们主要分析报废财产环节。财税[2009]57号文规定：“对企业毁损、报废的固定资产或存货，以该固定资产的账面净值或存货的成本减除残值、保险赔款和责任人赔偿后的余额，作为固定资产或存货毁损、报废损失在计算应纳税所得额时扣除。”
第三种情况，对方不答应退货，也不开具5万元货款的发票，致使你公司无法进行后续处理且不能协商一致，那么你们应当考虑启动司法程序。否则，恐难以取得符合规定的财产损失证据材料，将无法顺利税前扣除相应的损失。当然，相关业务会计处理的依据也不充足。
最后，按财税[2009]57号文规定：“企业对其扣除的各项资产损失，应当提供能够证明资产损失确属已实际发生的合法证据，包括具有法律效力的外部证据、具有法定资质的中介机构的经济鉴证证明、具有法定资质的专业机构的技术鉴定证明等。”无论上述哪种情况都应符合该要求。同时，有关损失扣除管理程序及其所需资料的要求，建议查阅《企业资产损失税前扣除管理办法》（国税发[2009]88号）的相关规定。
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