摘要：随着不动产统一登记制度的完善，不动产登记中介服务市场也逐步形成。不动产登记制度自1979年恢复以后，经过不断发展，可细分为土地物权与房屋物权的登记、自然资源类的不动产物权登记（即水权登记、林权登记、渔权登记和矿产物权登记）。在不动产登记业务中主要进行土地物权与房屋物权的登记。由于社会的需求，市场上慢慢产生了从事相关土地登记代理和房地产经纪代理服务的行业。
关键词：不动产登记；问题；解决措施
引言
我国城市不动产的登记制度，采取的是行政登记模式。由于法学传统的影响，我国城市不动产登记制度尚且处于起步阶段，相关的行政法研究较少。故而，本文从我国城市不动产登记制度的法律性质着手，并以中央及地方现行规定为依据，在行政法的角度分析了我国城市不动产的登记制度。
1我国城市不动产登记制度的法律性质
关于我国城市不动产登记制度的法律性质，应从“私法行为”、“行政行为”、“混合说”等观点分析，具体可参考以下方面：第一，“私法行为”观点。我国《物权法》对不动产物权登记主体的规定是“登记机构”的表达形式，并未明确其“行政”属性。故而，针对我国城市不动产登记行为性质，人们长期以来存在认识不统一的问题。例如，“私法行为”观点，其登记性质具有“私法”属性，这一点当无异议，然而这种“私法行为”却存在由国家设立的公共职能机关参与的情况，登记机关的职权即是登记，但该项职权行为的行使具有私法属性，即职权行为的行使必须遵循当事人的意志范围。第二，“行政行为”观点。依据《物权法》以外的法律规定，可将城市不动产登记主体的职权行为认定为具有“行政性质”。在“行政行为”观点之下，尚且存在准行政行为、行政许可行为、行政确认行为等不同看法。然而，若将不动产登记解释为准行政行为，就存在难以在相应制度上加以规范的问题，若将之解释为行政许可行为，也难以契合我国出台的《行政许可法》，若将之解释为行政确认行为，就把不动产登记完全纳入了行政法视野。第三，“混合说”观点。所谓“混合说”观点，即不动产登记行为，其性质不应作为一个整体进行认定，这是由于不动产登记的不同阶段皆存在着不同的性质。具体而言，在当事人申请登记环节，其登记请求权属于“私法性质”行为。同时，当事人之间合意时，关于是否申请登记，乃至申请何种登记，以上均由当事人自行确定，该环节具有“私法活动”性质。
2存在的问题
2.1不动产登记中介行业配套制度建设滞后
当前，不动产统一登记即将完成，但与之配套的不动产登记中介机构建设明显没有跟上，相关制度建设滞后。目前，江西省乃至全国在法律上还没有对不动产登记中介机构予以准确定义和规范，部门章程和地方规定也没有对不动产统一登记后的登记中介机构制定统一的配套制度，使行业执业没有统一的依据，造成中介活动不可避免地出现不动产登记代理人执业水平参差不齐、不动产登记服务范围未得到扩大等问题。
2.2缺少统一的不动产登记代理人制度
目前，全国陆续开展了不动产统一登记工作，但与之配套的统一不动产登记代理人制度还没有建立，无法实现行业统一监督和管理，市场急需将不动产登记代理的执业范围扩大，与不动产统一登记制度相适应。同时，要求不动产登记代理人员必须通过统一的资格认证考试，由行业协会授权颁发具有法律效力的不动产登记代理人员资格证书。因此，规范行业、规范市场是迫切需要解决的问题。
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2.3行业协会管理体制落后
目前，我国不动产登记代理行业协会的管理体制沿用的是国土资源部门和民政部门的双重管理。双重管理体制虽然便于相关行政部门对行业的控制与管理，但在一定程度上限制了不动产登记代理行业的发展。江西省不动产登记代理人协会作为政府推动型行业协会，具有一定的“行政”色彩。同时，政府部门与不动产登记代理行业协会对执业机构的监督职能分工混乱。
3完善立法建议
1提高不动产登记电子档案管理的合法性、科学性、规范性、安全性，为档案查询业务提供准确可靠的数据基础。不动产登记机构应当将不动产登记原始资料按照规定整理后归档保存和管理，将不动产登记档案逐步电子化并通过统一的不动产登记信息管理基础平台进行管理、开发和利用；不动产登记电子档案的范围应包括电子档案目录、电子登记簿和纸质档案的数字化加工处理成果。将纸质档案数字化成电子档案的过程是不动产登记档案管理中的重要、关键环节，不动产登记机构应该严格遵循合法、安全、可控的原则，制定不动产登记纸质档案数字化处理操作规范，规范包括案卷整理、资料扫描、图像处理、图像存储、数据挂接、数据关联、数据验收、数据备份与异地保存等环节的各项操作。
2制定严格的国家机关查询不动产登记档案操作规范，降低业务风险。目前的法律法规规定：人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记档案。可见查询主体必须是国家机关，查询目的必须因执行公务需要，查询范围必须在与国家机关调查和处理事项有关的不动产登记档案范围内，并且查询时应当提供本单位出具的协助查询材料和工作人员的工作证及执行公务的证明文件。对非办案的查询，如民政部门对申请城乡低保、住房保障等社会救助项目的城乡低收入居民家庭经济状况开展调查核对，教育部门对申请入学的新生进行家庭不动产情况核查等，均应取得申请人及其家庭成员授权。
3利用“互联网+政务服务”技术，完善并创新建设满足国家机关查询需求的档案信息系统和不动产登记档案信息共享通道，提高政府行政效能。在实务中，国家机关查询不动产登记档案的业务流程一般为：申请—审查查询条件—受理—查询操作—出具查询结果。目前柳州市的不动产登记档案系统开发应用了批量查询功能，实现批量查询数据倒入和批量查询结果输出，并通过与市地税局的档案查询数据接口，节省了人力，提高了工作效率，大大减少了办事单位、群众的往返奔波。随着互联网技术的不断进步，全国各地的“互联网+政务服务”实践如火如荼，有大量的成功案例可供不动产登记机构学习借鉴，如可以因地制宜建立“互联网+不动产登记档案查询”政务服务新模式，采用人脸识别、密钥、查询操作留痕、查询结果加密传输、查询权限分级管理、签订保密协议、严格查询规范等软、硬件技术和多种管理手段，打造安全、可靠、高效的国家机关查询不动产登记档案的信息通道，加强不动产登记机构、人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门的不动产登记信息互通共享。不动产登记机构还可以根据不同国家机关查询档案的特点，为其量身定制查询功能模块，架设专线查询，让国家机关工作人员足不出门就能完成档案查询申请、接收查询结果。
结束语
为促进我国城市不动产登记制度的进一步完善，应致力于行政法角度的研究。经过上文的分析可得，我国城市不动产登记制度的进一步完善要结合《物权法》、《土地管理法》、《国家赔偿法》等相关法律法规；与我国城市不动产登记制度相关的行政法修订工作，要考量登记机关职权范围及登记审查的程序性；同时明确规定不动产登记产生的行政赔偿举措。
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[4]南方日报评论员.不动产统一登记为改革提供法治基础[N].南方日报，2014-12-23（F02）.
论文作者:孙绍敏,兰靖超
论文发表刊物:《基层建设》2018年第36期
论文发表时间:2019/3/5
标签：不动产论文; 档案论文; 制度论文; 私法论文; 我国论文; 动产论文; 国家机关论文; 《基层建设》2018年第36期论文;