房改，需要理清的几个问题，本文主要内容关键词为：几个问题论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
经过多年的房改实践，全国城镇居民住房消费观念已在更新，住房消费显著增加，消费结构得到有效的调整，这对加速经济体制改革，建立社会主义市场经济体制有着深远的意义。但是，现行的住房分配制度是以单位住房实物分配为基本特征的，在这种体制下，住房建设资金难以形成良性循环，职工缺乏增加住房消费的压力和动力，不可能通过市场实现个人住房消费的要求，从而制约了住房商品化和自住其力的实施。因此下一步房改，必须首先理清几个问题。
住房分配体制改革是一项系统改革工程
严格意义上讲，住房货币化改革应该叫作住房分配体制改革。因为，货币化并不是发钞票，而是把住房实物福利以货币形式理入劳动者工资报酬改革的系统工程。从制度上讲，涉及住房制度、企业制度、工资制度、劳动制度、金融体制等等；从部门上讲，涉及房改、企业（单位）、银行、劳动、人事、财政、计划、房地等多家部门机构。
笔者建议，全国性的城镇住房货币化分配改革方案可以包括以下四方面内容：
一是建立新的住房分配办法。划分职工家庭收入线；以职工家庭不同的收入水平，确定相应的住房分配办法，即高收入家庭从房地产市场购买或租赁住房，中收入家庭购买由政府或单位提供的平价房（所谓平价房或经济适用房，其售价为建造成本加管理费，没有盈利），低收入家庭租赁政府或单位提供的公有住房。
二是变实物分配为货币分配。以住房公积金和单位住房补贴等多种形式实现住房实物分配向货币分配转化。
三是建立社会化的住房供应体系。包括：建立以中低收入家庭为供应对象，具有社会保障性质的平价房供应体系和完善以高收入家庭为供应对象的商品房供应体系。
四是对高、中收入家庭要停止实物分配住房。
这个改革可以实现中国城镇住房制度的两个重大飞跃，即从住房的行政配置为主到市场配置为主的飞跃，和从住房的计划经济到市场经济的飞跃。
笔者认为有必要澄清目前很多城市居民对住房货币化改革的模糊认识：一，城镇住房货币化改革不是大幅提高职工货币工资（补贴是记帐，用于住房消费才兑现）；二，住房货币化改革不是孤军深入（要有配套政策措施）；三，住房货币化改革不是一蹴而就（要有新老过渡）；四，住房货币化改革不是一刀切政策，要结合各单位实际情况指导推进。
以住房公积金为主体的中国住房金融业发展要跟上住房货币化改革的步伐
随着住房公积金制度的建立，中国的住房金融业从无到有。1997年底全国住房公积金归集总额达到800亿元，其中有约20%在上海。 以上海的经验来看，以住房公积金为主体的中国住房金融业发展要跟上住房货币化改革的步伐，目前要着重从以下方面推动住房金融业成长。
首先，要大力发展个人住房抵押贷款业务。
1992年5月， 上海市公积金管理中心推出《职工住房抵押贷款暂行办法》，在上海乃至全国首创面向个人的住房消费信贷。到1997年底，上海市累计有8.3万户职工家庭进行住房公积金贷款购房， 共发放住房公积金抵押贷款约46亿元。仅97年一年，新签订住房公积金抵押贷款合同3.6万份，新增贷款额26亿元，分别同比增长64%和93%， 新增贷款额比前六年住房公积金抵押贷款发放额之和还多。六年来新发放的住房公积金抵押贷款户数和金额分别以年均90.8%和184.5 %的惊人速率增长。
上海市目前已经形成公积金抵押贷款政策性购房融资为主和商业性抵押贷款为辅的基本格局。在住房公积金个人贷款的带动下，1993年，建行上海市分行向市民推出了商业性住房抵押贷款信贷服务，至去年12月底，累计对约1.5万户家庭发放约30亿元商业性住房抵押贷款。
从92年到97年，上海市公积金管理中心每年发放的建房贷款与个人贷款比重为88%∶12%、76%∶24%、80%∶20%、74%∶26%、72%∶28%、52%∶48%。个人贷款比重逐年上升，建房贷款逐年下降。
这些数据说明，住房商品化进程的加速要求今后住房公积金贷款的重点应该是个人住房抵押贷款，而建房贷款应该逐步萎缩，与住房社会化供应改革相适应。
其次，要简化个人住房抵押贷款手续、提高服务质量与效率和对贷款合同标准化。
目前，各地住房公积金贷款的职工普遍反映，住房公积金抵押贷款手续繁琐。资金管理中心和公积金受托银行等部门应该考虑，如何进一步简化抵押贷款涉及的各种手续，做到一窗式服务。
问题的关键不在手续繁琐，而在于繁琐的手续由谁去办。可以学习国外经验，成立专业性的公司为广大贷款职工代理一切手续，买房人想申请个人抵押贷款，只要到这个公司，专业人士就可以为其设计最佳贷款和还贷方案，并提供各种手续代理服务。另外，还可以研究住房抵押贷款合同标准化的做法，使住房抵押贷款变得与购买保险保单一样简单。
第三，要发展个人住房抵押贷款专业性担保服务机构。
目前，我国金融机构对发放个人住房抵押贷款态度普遍不太积极，原因无外贷款回收期长、风险不确定、重批发轻零售的传统观念等。银行金融机构普遍认为，虽然中国人民银行于1997年4 月出台了《个人住房担保贷款办法》，规定个人住房贷款有房屋可作抵押担保；但事实上，出现信用风险时，贷款银行难以行使抵押权实现债权。
随着城镇住房分配制度改革的推进，城镇居民购房贷款的需求已经呈现迅速膨胀之势。如果不采取措施，消除商业银行发放抵押贷款的后顾之忧，一旦住房货币化改革全面推开、商业银行的借贷，将严重制约城镇住房商品化改革的进程。
因此，各地必须适时成立住房担保公司，对住房抵押贷款提供信用担保服务，转移贷款人的风险，增强抵押贷款的安全性，对商业银行做大抵押贷款“蛋糕”支持个人购房起到促进作用。
第四，要积极开展住房抵押贷款证券化的研究并考虑试点。
简单地讲，住房抵押贷款证券化，是指银行等金融机构发放住房抵押贷款后，以所持抵押贷款债权为基础，在资本市场上发行抵押证券融资的行为。住房抵押证券，于本世纪70年代兴起于美国，现已成为包括美国、加拿大、澳大利亚等西方发达资本主义国家住房金融市场上重要的筹资工具。
当前，根据住房分配体制改革的要求，加快发展中国住房金融业、扩大抵押贷款的发放面和发放量，已成为城镇住房分配制度改革能否成功的关键因素之一。因此，当前研究和探讨上海市在全国率先试点发展住房抵押贷款证券化，具有较强的现实意义。
笔者认为：上海目前已经初步具备发展住房抵押贷款证券化的条件。
一方面，上海市住房抵押贷款，目前正以平均每天签订200 份贷款合同的速度扩张，贷款金额每天增长2000万元。1997年底，累计公积金和商业性住房抵押贷款发放额已经突破75亿元。对98年的保守估计，一年的发放额必将突破120亿元。另一方面，90年代以来， 上海的股票市场、债券市场发展迅速，资本市场的发展为抵押贷款证券化创造了外部条件。
随着中国城镇住房公积金制度逐步走上法制化的轨道和日益完善，住房公积金体系对整个住房产业发展的主导作用将日益增强。在上海市，根据笔者建立的上海住房公积金资金动态流量模型作出的预测，预计到2006年，上海市职工住房公积金和补充住房公积金的累计净归集额将达到1525亿元（假设住房公积金职工及单位缴存比例能够每两年提高各1个百分点，年工资增长率保持10%）。未来十年里， 住房公积金个人抵押贷款将以年均20%的增长率扩张。如果按照上海市每年建造1000万平方米职工住宅的建设规模，每平方米住宅造价为2500元推算，到2002年全市职工住宅的生产和消费资金可实现完全由住房公积金提供融通，而目前的融通率只有约50%。
深化房改对保持本世纪末及下世纪中国经济持续增长具有重大意义
目前我国经济缺少消费热点，国内市场有疲软之势；加之最近东南亚金融风暴使周边国家货币大幅贬值，对我国产品出口构成压力，因此，新一轮国民经济增长必须找到增长点和领头羊。从中央到地方，比较一致的认识是，这个经济增长的领头羊就是普通居民住宅。
目前中国宏观经济已呈现出从供给主导型转向需求主导型的特征，如何刺激社会有效需求，带动供给上升，从而保持国民经济长期增长的良好势头，已成为国家宏观经济调控的首要目标之一。在贷款购房观念逐步为居民所接受的今天，在对我国宏观经济普遍看好的预期下，应该鼓励居民负债购房消费，把住宅培育为市场消费热点，增大对市场的有效需求，通过住宅产业较高的产业相关作用，拉动国民经济各个相关产业部门的增长，从而实现国民经济长期稳定增长的目标。这对中国在20世纪末期保持良好发展势头，具有极其重要的作用。