摘要：房地产企业近几年的发展为我国经济注入了许多活力，同时它也受益于社会的进步及城市化进程的加快，二者相辅相成。当然，经济的蓬勃带来机遇的同时也为房地产企业带来了威胁，只有不断顺应时代的发展，不断与时俱进地改善，才能在这个时代立足，获得更多的经济效益。
关键词：房地产开发；项目管理；重点与难点
引言
从实际意义上来讲，房地产开发项目自身综合性较强，其中涉及到诸多的环节，管理工作难度和风险较大，并且很容易受到各类因素的影响。因而需要采取有效的管理措施，保证房地产开发项目所有的工作都能够顺利的开展和进行。此外，还应该注重将相关理论与实际进行有效的结合，实现精细化管理，对每一个工作和环节都能进行有效的控制，从而可以使房地产生产要素的配置得到进一步的优化。
1房地产开发项目管理内容
①计划管理。通过计划管理，推动整体开发建设工作按照计划和顺序开展。实施动态化计划管理，将整个项目开发各项活动融入到计划方案内，保证项目实施达到预期目标。②组织管理。项目管理中的组织管理，通过职责划分和授权等，制定相应的规章制度，构建高效的组织保障体系，促使项目目标实现。③协调管理。打造畅通的沟通系统，做好各个部门和环节的有效协调，实现对资源的有效调配，推动项目开发有序开展。协调工作的落实，需要项目经理发挥核心力量，保证信息的畅通性。④控制管理。围绕工程质量、进度和成本等，实施管控措施，运用计划和决策等手段，细化项目管理目标，落实到开发管理实际，达到预期的管理目的。
2房地产开发项目管理的重点与难点
2.1项目施工质量难保证
项目施工质量对于房地产开发项目具有一定的重要性，房地产开发项目管理工作的加强的考察标准之一就是项目施工的质量，只有当开发项目施工质量得到根本保证，项目日常的运行才能够提升稳定性，社会的安全性才有基本保障，在一系列项目积累下，房地产企业日后的竞争力的提升才有了较大的可能性。然而我国房地产企业在进行开发项目管理过程中，存在有施工质量难保证的问题，质量管理不达标会使得企业开发项目的价值大幅降低，人们的生产生活受到较大的安全威胁，例如楼面断裂、楼层坍塌等情况都表明房地产企业在项目施工环节没有加强施工质量管理，特别情况下会造成严重的生命事故。
2.2项目施工安全性不高
现阶段，我国房地产企业对施工安全性的重视程度不够高，尽管表面施工推崇“安全第一”，但在实际工作过程中，施工人员并没有将安全第一的原则牢记于心，不戴安全帽进行现场施工的行为较为常见，另外部分施工人员佩戴的安全帽的质量不高，当高层出现坠落物时，施工人员的人身安全无法得到真正的保障。从项目施工的本身来看，房地产开发项目若是质量无法得到保障，就会导致大量的安全隐患，那么房地产开发项目的使用寿命就会有所缩减，其使用功能也无法完全达到合同所规定的标准。各房地产项目在进行过程中，也没有建立安全管理团队对房地产项目施工的各个环节进行安全管控，那么存在有一些细节问题就无法得到具体管理，一系列安全问题无法得到实际解决。
2.3成本控制问题
成本控制是房地产开发项目当中的另一个难点，对开发商、施工单位等方面的经济效益都会产生直接的影响。如果成本控制工作效果不佳，则很容易造成项目亏损的问题出现。从目前的情况来看，我国很多房地产开发商普遍对前期决策和设计阶段的成本工作不够重视，进而导致实际成本远远超过预算。为了能够有效的控制和解决这一问题，房地产开发商需要加大成本控制工作力度，根据当前所处的实际情况，制定完善的成本控制体系。
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3房地产开发项目管理优化措施
3.1人员管理
施工人员除了有劳动力的提供，还是影响工程质量的重要因素。针对人员管理计划的拟定首先要考虑人员的安全意识，其次是技术管理因素，不仅要突破众多施工人员缺乏安全意识的瓶颈，还要提升工程人员的技术水平。为此，施工单位的各条例规范当中包含各方面的安全因素，同时，工人的实际工程操作也需要得到有效的监工以及指导纠正，时刻提醒工人安全第一，既包括人身安全也包括工程质量安全。其次，提高工人的技术水平则要求理论与实际相结合地对工人进行教育与培训，技术的提高是个长期累积的过程，在这个过程中既要积累个人的实战经验，也要积累相关的理论素养，在实际施工中用科学的理论指导实践，以便建筑工程建设的质量能够得到一定的保障。
3.2选择合适的项目管理模式
1）传统项目管理模式。业主委托咨询和设计单位进行项目前期的各项调查和设计工作，比如施工图纸以及招标文件等的编制。设计单位提供助力，在其协助之下通过竞标，将工程建设授权给报价低并且具备良好资质的承包商，同时委托监理机构负责工程建设监督管理。实质上，业主需要和设计机构和承包商以及监理单位签订合同，而监理单位和项目承包商之间没有合同关系，直接受业主委托对工程建设实施监督，即设计－招标－建造管理模式，完成上段工作后再开始下段工作。
2）CM。即建筑工程管理模式，从项目立项阶段开始，聘请具有工作经验的CM经理和设计咨询人员等，共同负责整个项目的设计相关工作。其中，CM经理负责提供关于施工的建议，同时负责管理项目施工作业。模式运行时，确定项目初步设计方案后，推行部分设计部分招标的形式，即阶段发包的方式。负责的CM企业兼具施工总承包商的身份，业主和CM企业签订CM合同，CM企业以总承包商的身份再和各个分包商以及供应商签约，负责协调以及管理各项施工工作。
3）设计－建造模式。此模式的应用，主要是将设计和施工委托给具有资质的企业负责。在项目招标以及签订合同时，按照总价合同为依据，设计－建造总承包商要为工程项目的总成本负责，通过自行设计或者委托设计的方式，开展技术设计，再通过招标形式来选择分包商，同时也可以利用自己的设计资源和施工资源完成设计与施工。该模式下业主通过委托监理工程师负责，实施对整个项目的监督。
4）设计－管理模式。委托企业负责，为业主提供设计和施工管理一体化服务。业主只需要签订一份合同，当设计－管理公司完成工程设计后，通过招标的形式选择项目总承包商。项目运作期间，设计－管理公司兼具监理机构的身份，负责整个项目的监督，实现对投资和进度等的有效把控。
3.3完善成本管理
房地产开发项目当中成本工作是极为关键和基础的工作内容之一，对参建各方的利益产生直接的影响。只要加强成本控制力度，才能够有效的避免不必要的资源浪费，保证开发商各项决策的科学性与合理性。以本工程为例，项目开发规模较大，因而需要充足的资金作为支持，同时更要注重对各项资金流动加以严格的控制，否则会极大的降低经济效益，甚至亏损。由此可知，房地产开发项目的成本控制和管理工作具有十分重要的意义。要建立完善健全的管理制度，并加以严格的执行，加强对细节的管理和控制，如此才能从根本上保证各方的经济利润。
结语
总的来讲，房地产开发项目管理工作的宗旨在于保证各项决策和举措都能够得到有效的落实和执行，管理人员必须要对此有所重视，不能忽略任何一个步骤与环节，对质量、安全、成本等方面都要有一个全面的掌控，促进和推动房地产开发企业能够得到长足稳步的发展。
参考文献：
［1］洪嘉祥.房地产开发项目管理的重点与难点研究［J］.建筑工程技术与设计，2019，（17）：4087.
［2］叶海坪.房地产开发项目管理的重点与难点研究［J］.中国房地产业，2019，（17）：285.
论文作者:梁起瑞
论文发表刊物:《基层建设》2019年第30期
论文发表时间:2020/3/13
标签：项目论文; 开发项目论文; 项目管理论文; 工作论文; 房地产开发论文; 房地产论文; 成本控制论文; 《基层建设》2019年第30期论文;