赵根涛
肇庆昊泰房地产开发有限公司 广东肇庆 526000
摘要：随着我国经济呈现高速增长态势，城市基础设施条件逐渐改善，居民生活条件也越来越好，对于居住等方面的要求也有所提高。人们越来越关注工程质量好与差、优与劣，怎样保证和改进住宅工程质量是建筑界永恒的话题。本文站在开发商的角度，主要对施工阶段的质量控制方法进行了研究。以期对房住宅项目质量管理实践有参考价值。
关键词：住宅项目 质量管理 控制方法
1住宅项目质量管理的意义
房地产住宅项目产品质量特点共有六个方面，可简单概括为：影响因素多、质量波动大、质量变异、隐蔽性较大、终检局限性大、后续检验性。
在工程质量管理中开发商要切实把控质量管理控制的主动权、领导权，系统的使用管理科学中的概念、理论和方法，对工程质量管理进行规划，灵活运用决策、计划、协调、信息反馈等手段，实施工程质量管理工作。只有不断提高开发商工程质量管理水平，发挥开发商的协调优势，以质量管理为纽带，积极协调设计、监理、施工单位及其他承包方关系，加强对参建单位的监督检查工作，才能从根本上保证工程质量，维护开发商方以及开发商方所需要代表的业主利益。
2住宅项目质量管理常见问题
2.1质量管理意识不强，质量管理没建立流程，对顾客期望的质量理解不够全面，在质量管理方面不够系统、全面，往往顾此失彼，甚至本末倒置。
2.2当质量目标与进度目标不一致时，以进度目标为主，项目经理责权利不一致。
2.3质量计划、目标意识不强，不进行质量策划，无质量目标，质量控制靠传统做法。
2.4管理中缺位、越位、错位现象严重。实际上，相对房地产开发企业而言，房地产项目开发管理就是一个整合和优化资源的过程，相关利益各方对质量的标准不是完全一样的，开发商应该对各方质量标准的多维度进行对比分析，把管理重点放在共同点上。
2.5质量管理关键岗位管理人员数量不足，或综合素质不高不能胜任。
2.6与设计的对接不够清晰、准确，及时，导致设计文件交付迟缓、变更多，以致工期、预算失控而影响建造质量。
2.7承担界面界定不清晰，总包、分包及供应商等及其合同管理不可控。
2.8售后服务质量欠佳，物业管理水平不高。
总的来说，目前我国相当一部分房地产住宅项目在开发过程中，模式和方法与当前环境不匹配，实际的质量管理不够全面，经常顾此失彼，造成质量不稳定、客户不满意的后果。
3住宅项目质量管理的方法
房地产项目质量控制是指为了达到房地产项目质量目标要求作业技术和活动，其质量要求主要是依据设计文件、规范规定、施工合同等。项目质量管理水平的高低直接反映在工程实体上。
3.1采用合适的采购模式，推行战略采购
采购模式是指根据某类采购产品或服务的金额和风险大小而分别采用的业务模式，一般包括战略采购、集中采购、分散采购等。
战略采购是指与少数几家供应商签署协议，约定提供的产品及服务范围，在一定时期内直接向其采购。战略合作的基础就是透明、互信、共赢。战略采购的好处是能有利于保证质量、降低成本和提高效率。作为房地产开发商，应尽可能地整合内部需求与外部资源，最大限度发挥采购量大的优势以实现规模效益，推行集中式的战略采购。
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3.2设立施工过程的关键质量控制点
质量控制点是指为了保证工序质量而确定的重点控制对象、关键部位或薄弱环节，对于那些保证质量难度较大的施工对象或若发生质量问题时将会产生较大危害的工序、操作、材料、机械、环境条件、甚至技术参数和施工顺序等，均可设置为质量控制点。对于设置的质量控制点，首先要进行原因分析，找出可能造成质量问题的原因，然后针对这些原因制定相应的防治措施，并在施工过程中特别加以控制。 常见质量控制点的选择为： 隐蔽工程； 施工过程中的关键工序及环节； 施工中的薄弱环节或质量不稳定的工序、部位或对象，例如防水层的施工； 采用新技术、新工艺、新材料的部位或环节； 施工条件困难或技术难度较大的工序及环节。
3.3推行施工样板引路
开发商项目工程部负责制订《样板房验收管理办法》，明确验收对象、时间
要求、验收工作程序等。
工程样板展示区地点一般选择便于参观学习的位置。有条件的可结合工程进
度在建筑实体内进行实物样板展示，例如样板间、样板套。建造初期要在建筑实体外设置工法样板区，落实对施工人员的技术交底，例如抹灰、防水等隐蔽层面较多的施工样板，应将隐蔽的每道工序形成一个阶梯剖面展现出来，每层剖面均能清晰反映出各层做法，并在各剖面注明名称、材料、工艺要求、操作注意事项等。
3.4对有关参建单位质量管理行为进行有效的控制和协调
3.4.1对监理单位的控制
对监理单位控制可分为检查监理机构、监理实施制度、监理规划、细则，监理资料、技术管理、现场监督管理等几方面，由房地产企业项目工程部定期组织对监理单位进行检查评估。
3.4.2对施工单位的控制
首先，审查施工单位项目部人员配置。在招标书中明确约定条件；在施工项目部进场时甲方工程部可以对照招标文件、施工合同等检查施工方项目部岗位编制及实际到岗人员是否齐全，发现关键人员与投标承诺不符或素质明显低下，可要求进行调换，并应对关键岗位实行现场考勤制度，确保其人员到岗履职，以保证施工项目部管理水平与项目规模及复杂程度相匹配。
其次，动态控制施工进度计划。进度与质量相互影响、相互制约，单讲质量是不可能的，一个好的施工质量必须有一个合理的工期匹配。前期准备阶段一定要认真检查施工单位的进度计划及资源配置计划的合理性，特别注意施工单位的实际施工组织设计往往会与投标书中的施工组织设计会有较大的偏差，要关注改变的合理性。在施工过程中，工程部要定期或不定期检查不同部位、不同施工阶段的计划实际完成情况，对进度偏差进行原因分析，并及时督促施工单位制定赶工措施，尽早调整至原计划节点。
最后，控制好质量验收。工程部应参加分项、分部工程施工质量的验收，参与监理主持的验收活动，并签署验收意见；工程部应组织单位工程的质量验收，组织勘察、设计、监理对工程进行全面验收，对质量控制资料、安全功能检验资料进行核查，对主要功能和观感质量进行核查，并对工程实体查验，合格后签署验收意见。
3.5严把竣工验收关
开发商应该清楚自己在竣工验收中的作用和责任，认真周密组织好验收活动，决不可走过场。这是对业主负责，也是对自己及企业负责。
加强与工程质量监督机构、检测机构的业务联系。对检测适用规范，工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行学习更新。
4总结
本文完全站在开发商的角度，以提升建筑产品实体质量为目的，对项目质量管理方法进行了研究，提出了质量管理的方法。另外，任何管理模式和方法都应与项目的实际相适应，与企业文化相匹配。所以本研究成果的应用也必然存在一定的局限性。我将结合今后的工作，将该项研究深入下去。期望通过我的研究能有效地提升我个人的管理水平，更希望我的研究能对一些房地产开发项目有所借鉴、有所帮助。
参考文献：
[1]苏秦主编．质量管理[M]．北京：中国人民大学出版社，2011.12
[2]刘列励主编．房地产建筑工程项目管理[M]．北京：中国建筑工业出版社，2011.3
[3]彭加亮编著．房地产开发６大关键节点管理[M]．北京：中国建筑工业出版社，2010
论文作者:赵根涛
论文发表刊物:《防护工程》2018年第21期
论文发表时间:2018/12/11
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