我国房地产市场形态和价格变化的经济学分析，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,形态论文,经济学论文,我国论文,价格论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
［中图分类号］F293.30 ［文献标识码］ A［文章编号］1009-5701（2010）04-0086-09
近年来，我国房地产价格急剧上涨和未来房地产价格急剧下跌的风险给中国经济和金融带来很大的不确定性。2010年4月，我国新一轮严厉房地产市场调控的政策开始实施，房地产市场处于非常微妙时期，政府、房地产商以及买了房和没有买房的民众各有期待，房价跌与不跌都是一个值得高度关注的社会和经济问题。面对难局，经济学家、政府官员和房地产商，也包括民众都在各种场合表达各自对这一情况的见解和态度。一种观点认为，房地产价格的大幅下跌可能引发银行坏账和金融风险；另一种相反的观点却认为，房价不跌，经济转型难以改变，“和谐社会”难以期待。这两种分析观点具有很强的新闻性，他们究竟有什么理论依据？房价的走势是否遵循一种基本的规律？房地产价格变化中究竟隐藏着什么样的社会风险？本文以市场转换为条件，利用供求关系变化，通过模型分析尝试回答这些问题。
一、我国房地产市场现状和研究综述
我国房地产市场自1998年被列入支柱产业后，经过2年的沉寂期，2001年上海房地产市场开始启动，北京、广州、深圳和全国其他城市紧跟其后，一场全国性的房地产价格上涨从此开始。这次房地产价格上涨一直延续到2008年，受国际金融危机影响，2008年下半年房地产市场价格开始下跌调整，之后由于受到国家刺激经济政策推动，又开始了新一轮的房价上涨。2009年末至今，火爆的房地产市场引起了中央政府的密切关注，出台了一系列政策以抑制部分城市房价快速上涨。2009年12月9日，国务院将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年；2009年12月17日，国土部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年，且首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50％；2010年3月18日，国资委要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产市场；2010年4月14日，国务院提出了对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍的要求。目前，在国家政策调控背景下，我国地产市场处于胶着状态，价格仍然没有明显松动迹象，但是交易量在继续下跌。房地产商和买房者在拉锯之中，市场陷入两难境地。可以预计2010年我国房地产市场将结束2009年的“量价齐升，供需两旺”的势头，进入一个较长时段调整发展的阶段。
关于房地产市场的理论研究，在本轮房地产市场启动初期，文章较多。丰雷，朱勇，谢经荣（2002）认为，在第一轮房地产泡沫中（1991年－1992年），土地投机是中国地产泡沫形成的最直接原因，政府干预失败是主要原因，权力寻租和法制不健全等因素在地产泡沫形成中起了推动作用。[1]袁志刚，樊潇彦（2003）认为发展房地产业，拉动内需，带动经济整体增长显然有着重要的意义，但促进地产市场健康发展的同时也要防止房地产过热，尤其是要防止出现严重的地产泡沫并建立模型证明行为人预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫形成中的重要作用。[2]武康平，皮舜，鲁桂华（2004）认为，房地产市场与金融市场在经济运行中表现出相互共生关系，容易助长风险的相互累积。一旦风险累积的繁荣破灭，将导致财富幻觉的消失，进而导致房地产市场崩溃、金融危机、经济危机等不良后果。[3]上述研究基本指出了我国房地产市场可能存在的风险和隐患，但是，从事后的结果看，并未引起注意和防范。本轮房地产泡沫基本上按照上述研究的结论生成和扩大。
近几年，房地产市场的“研究热”大多出现在报章、媒体，理论研究反倒比较冷落。董英兰，王效俐，钟鹏（2008）一般地讨论了房地产价格对其他经济变量，比如，消费和投资的影响，认为稳定房地产价格对稳定经济意义重大。[4]肖本华（2008）认为我国住房信贷偏低定价是推动信贷过度扩张从而导致房地产价格膨胀的一个重要原因，此外，流动性过剩加剧了这种现象。[5]“房地产价格发展趋势研究”课题组（2008）通过计量模型预测：未来3年－5年，我国房地产价格上升速度将逐渐趋缓，房地产市场将步入理性发展；房地产金融和土地供给政策将对房地产价格产生较大影响；房地产业将继续保持住宅建设为主的特色。[6]我们的研究首先是界定房地产市场的类型，然后在引入消费者预算约束的条件下，通过模型分析描述房地产价格的运行轨迹，然后证明在市场转换的条件下，房地产市场价格大起大落的原因，最后提出防范这种风险的政策建议。
二、房地产市场的转换和消费者预算约束线
一个经济中有多种市场类型，比如，消费品市场，资本市场，等等，各种类型的市场有很大的差异。在不同的市场中，参与者的行为是不一样的，其结果是各个市场的供求关系和价格规律也不一样。比如，在一个纯粹的消费市场，参与者就是最终的消费者，买卖是为了最终消费，这个市场上，价格和交易量的关系就是负相关的，也就是说存在一条向右下方倾斜的需求曲线。在一个纯粹的投资市场，参与者不是消费者，买是为了卖，卖是为了买，投资者通过买卖差价赚取“利得”。在这个市场上，价格和交易量是正相关关系，也就是说存在一条向右上方倾斜的需求曲线。房地产市场是哪一种市场呢？
房地产市场是一个比较特殊的市场。它既是消费品市场，也是投资市场。房地产的价值是其能为所有者提供居住和商业用途的属性，从这个最终效用的角度来看，房地产市场是消费品市场——房地产的最终是用来居住和使用的，而不像黄金等可以单纯用来储藏。但是，从房地产的稀缺性（主要是土地的稀缺性的延展）、耐久性以及中长趋势来看，房地产的价值有一个向上增长的空间，这样，房地产市场又是一个投资市场。进一步讲，由于预期、政策和随机冲击等因素，房地产的价格在短期内可能波动，因此，房地产市场也可以是一个投机市场。这样，房地产市场上应该存在两种“参与者”。一种是消费者，一种是投资者，或者是投机者。房地产市场在消费品市场和投资（投机）市场之间不断转换。
房地产市场在两个市场转换的条件是什么呢？从内部指标看，主要看是哪一部分参与者主导市场。如果是消费者主导，就是消费品市场；如果是投资（投机）者主导，就是投资（投机）市场。从外部指标看，另一个判定房地产市场“属性”的标准是看其价格与交易量的关系。在一个比较长的时段内，如果是价跌量增，它就是消费品市场；如果是价升量增，它就是投资（投机）市场。从一个长期时段看，房地产市场沿着消费品市场—投资（投机）市场—消费品市场—投资（投机）市场轨迹不断转换。这是一个纯粹“理论上”的区分，实际的情况是，房地产市场是一个混合市场，既有消费品市场的属性，也有投资（投机）市场的属性，而且，所谓的参与者也是在消费者和投资（投机）者之间不断转换的。
房地产市场的两个属性之间是什么关系呢？房地产市场的基础是消费品市场，即，它首先是一个消费品市场，投资（投机）市场是从消费品市场中“衍生”出来的，房地产作为投资（投机）市场的存在以它作为消费品市场为前提。进一步讲，房地产的消费品市场和投资（投机）市场是“皮和毛”的关系——皮之不存，毛将焉附，作为消费品市场的房地产市场可以独立存在，而作为投资（投机）市场的房地产市场无法独立存在，只能依附于消费品市场。这样就引出了消费者的预算约束线的问题。
在投资（投机）的房地产市场，如果存在借贷市场，只存在风险问题（违约风险），不存在投资（投机）者预算约束的问题，也就是说，只要价格上涨的趋势被预测准，投资（投机）者可以无限地扩大投资。但是，作为消费品的房地产市场，存在一个严格的预算约束——消费者是否买得起房产的问题。我们前面说过，投资（投机）市场以消费市场为基础，当投资（投机）者把房价炒到超出消费者的预算约束，消费者买不起房产而完全退出市场之时，也就是说房地产市场完全变成一个投资（投机）市场之时，这个市场就要面临崩溃的风险。因此，作为投资（投机）的房地产市场，它有一个自然的顶——这就是房地产消费者的预算约束。这是作为消费品的房地产市场对于作为投资（投机）的房地产市场的最终约束。
三、房地产市场的供需与预算约束线分析
在一个房地产市场，我们假设两种供给的情况，一种是垄断的供给，供给量由地产商决定，另一种是竞争的供给，供给由市场决定。需求也分两种情况：一种情况是作为消费市场的需求曲线，另一种是作为投资（投机）市场的需求曲线。
（一）房地产市场的供给
1.垄断的供给。我们有：
S*＝f（p）＝β δp＝0
（1）
S*表示垄断的供给量，β是一个常数，式（1）是一条和横轴垂直的曲线，表示供给不是由市场决定，而是由房地产商通过移动供给曲线决定（如图1）。图中P表示价格，Q表示供给量，同时也表示交易量。
图1 垄断的房地产市场的供给曲线
2.竞争的供给。我们有：
S＝f（p） δp＞0 （2）
S表示供给量，p表示价格，式（2）是一条典型的竞争性的供给曲线，表示供给由市场决定。竞争性的供给曲线是一条向右上方倾斜的曲线（如图2）。
图2 竞争的房地产市场的供给曲线
（二）房地产市场的需求
1.作为投资（投机）的房地产市场的需求曲线。我们有：
D*＝f（p） δp＞0（3）
D*表示投资（投机）的房地产市场的需求，p表示价格，上式表示需求曲线是一条向右上方倾斜的曲线。这条曲线表示随着价格的不断上升，需求量不断增加（如图3）。
图3 作为投资（投机）市场的需求曲线
2.作为消费品的房地产市场的需求曲线。我们有：
D＝f（p） δp＜0（4）
D表示需求，p表示价格，上式表示需求曲线是一条向右下方倾斜的曲线。这条曲线表示随着价格的不断下降，需求量不断增加（如图4）。
图4 作为消费市场的需求曲线
（三）房地产市场的预算约束线
根据我们上面的分析，消费者的预算约束可以简化为某个价格水平，也就是说是一条水平线。我们有：
B[,st]＝α（5）
B是消费者的预算约束线，预算约束由投资者的收入和文化习俗决定①。在我们的假设中，α是个常数，表示预算约束是个外生变量。预算约束线是一条与横轴平行的曲线（见图5）。
图5 消费者的预算约束线
四、房地产市场转换与价格运行轨迹
现在我们把房地产市场分为两阶段市场。第一阶段为投资（投机）阶段，这个阶段市场的供给处于垄断状态。第二个阶段为消费品阶段，这个阶段市场的供给处于竞争状态。
（一）投资（投机）阶段
这是一个投资（投机）的房地产市场上，房地产的供给处于垄断状态。供给曲线为S*，是一条与横轴垂直的曲线。需求曲线为D*，向右上方倾斜，表示价格越高，需求量越大。这个市场上，投资（投机）者主导市场，他们利用消费者的羊群行为制造泡沫，形成非理性的投机气氛，使市场形成房地产价格不断上涨的心理预期，与此同时，房地产商利用对土地和房地产供给的垄断，通过价格策略（推出这一期的高价房，销售上一期的低价房，以此类推）移动供给曲线，有控制的增加供给量——交易量不断放大。这样的结果就是，房地产的“均衡”价格不断上涨，同时，房地产的交易量也不断增长。但是，如前所说，房地产的消费者是投资（投机）者“生存”的前提，因此，投资（投机）者炒高房价受到消费者预算约束线这个“顶”的限制。如果房价超出了消费者的预算约束线，投资（投机）者就面临着没有人“接盘”的局面，就会有炒房炒成“房东”风险。
但是，投资（投机）者并不知道消费者的预算约束线在什么位置，而市场的非理性不断积累，导致投资（投机）者对房价未来进一步上涨的预期不断强化，市场进入疯狂的阶段。这个时候，房价就会迅速地上升，直到触到消费者的预算约束线这个“顶”。在图6中，房价在房地产商的供给策略和价格策略的推动下，沿着需求曲线D*不断上升，直到和预算约束线
相交于T点——投资（投机）的房地产市场到了临界点。这时，由于房价超过了消费者预算约束线，所有消费者买不起房子了，投资（投机）者手里的天量“筹码”无人接手，此刻，需求曲线突然改变，市场交易量突然为零，作为投资（投机）房产市场面临终结。
图6 投资（投机）阶段价格轨迹
（二）从投资（投机）市场向消费品市场的转换
房价和消费者的预算约束线相交，房价触顶，这时所有的消费者退出市场，房地产的投资（投机）市场只剩下一种同质的交易者——投资（投机）者，也就是说此时，市场只有卖者，没有买者了，此时，交易量突然为零，房地产市场泡沫面临破灭。这个时候，市场的需求曲线不再是向右上方倾斜的曲线了，而是突然间转换成了和纵轴重合的曲线P′P″（见图7），这就是房地产市场此时的需求曲线D′。起初，房价仍然在P′的高位，但是交易量为零。房地产商和炒房者不会立刻采取降价的策略，市场可能在一个阶段，比如半年至9个月有价无市。期间不排除地产商和炒房者继续拉高房价，制造房价继续上涨的市场预期的假象，同时通过舆论诱使消费者入彀，但是，此时的消费者已经无法入市——因为房价超出了预算的硬约束。
图7 房地产市场的突然转型
在坚持了一个阶段后，房地产商和炒房者的价格联盟破产，房地产价格开始松动。但是，这时市场开始转换，消费者的行为也开始转变——从羊群行为向理性交易转变。地产商和炒房者的降价行为使市场产生了房价持续下跌的预期，这时，房价虽然下降，但是消费者仍然不会“接盘”，交易量仍然为零。接着，房价开始在一个很短的时间内，在没有交易量的情况下，从P′下跌到P″，房地产市场出现“雪崩”。当房价降到P″时，从此点开始，房价继续下跌，交易量逐渐增加，消费者逐渐又回到市场中来。但是，此时的市场已经不是以前的投资（投机）的房地产市场，而是转换成了一个消费品市场。需求曲线也从D′转换成了D。这是一条典型的竞争消费品市场的需求曲线。至此，房地产市场的价格运行转入另外一个阶段。
（三）消费品阶段
作为消费品的房地产市场中，投资（投机）者退出市场，消费者主导市场。这个时候，房地产市场的供给关系和一般的商品市场相同，供给随着价格的上涨而增加，需求随着价格的下降而增加，均衡点是供求曲线相交形成的价格和交易量。需要说明的一个问题是：这时在第一期存在的垄断者是如何消失的？垄断者的目的是通过资源独占，进而操控价格来获取超额利润。在房地产市场处于转型时期，由于消费者的退出，房地产市场价格无量空跌，垄断者此时完全失去了价格控制能力，不但根本无法从垄断中获得任何超额利润，相反，手中的土地和房产形成巨大的亏损压力（因为房地产的土地和房产都是银行贷款形成的）。这时垄断已无利可图，房地产商于是纷纷低价转让房产或者破产清盘，从而退出垄断，于是，房地产市场变成了一个完全竞争的消费品市场，供给曲线变成了向右上方倾斜的曲线（图8）。
图8 消费品市场的价格轨迹
在这个竞争的市场上，房地产供给曲线向右移动可以增加供给，同时压低房地产价格。这一点和垄断的、投资（投机）的房地产市场完全相反。在垄断的情况下，在房地产市场变成一个投资（投机）市场的情况下，供给增加不会降低价格，反而会进一步推高房价。但是，作为消费品的房地产市场不会长久。因为，房产由于与不可再生的土地相联系，始终具有资源性的特征，它的耐久性又使其具有投资价值，因此，随着房价的不断下降，具有超前眼光的投资者，或者投机者总是会在适当的时候进入市场，随着投资者，或者投机者的数量不断增加，同时，原来竞争的房地产商也开始通过各种手段（比如，和地方政府交易）重新建立垄断地位，作为消费品的房地产市场在悄悄发生变化，它不断积累投资，或者投机的氛围，推高市场预期，催生市场泡沫。一个竞争的、消费品的房地产再一次转变成投资（投机）的房地产市场，新的一个轮回开始了。
五、我国房地产市场的形态分析
我国1998年确定房地产为支柱产业，房地产的发展开始进入快车道。从图9看出，从2001年开始，我国房地产已经出现价值指数和（销售量）交易量双双上涨的趋势，上述实证证明这个时期开始，我国房地产价格和交易量出现协整关系，也就是说自那时起，房地产市场已经成了一个投资市场，到2005年—2009年房地产价格继续上涨，而房地产的交易量则变化巨大，有一个高峰出现，也有一个谷底出现。
图9 房价指数和销售额增长率
从图9看，另一个特点是我国房地产的价格指数变动比交易量变化要小，成交量曾经经历翻番的历史高点，房地产价格指数最高达到10％以上。从图10看出，价格和成交量均在上升区间并且在2007年第三季度以前波动比较一致。2008年下半年由于受国际金融危机影响，全国房地产价格和销售量都出现了明显下降，但是交易量的增速下降幅度更大。2008年第一季度交易量增速降至101.5，已经接近拐点，交易量出现负增长，销售量开始萎缩，到2008年年底，交易量和销售额较上年大幅萎缩。与此相一致的是同期房地产市场景气指数持续下滑（2008年9月为101.15，2008年12月为96.46，2009年3月为94.74）。
图10 房价指数和销售额增长率
需要解释的是2005年房地产价格增速下降的同期，交易量出现峰值，这是否说明市场出现转型？这里只是房价增速下降，不是房价下跌，因此，不是市场转型，而是交易量剧增，说明此时的投机气氛浓厚，市场对房地产未来的价格走势形成持续上涨的强烈预期。此后出现了一个价格加速上涨和交易量增速同步上涨的阶段（2006年9月至2007年9月和2009年3月至2009年12月）。
从个别地区看，北京的房地产价格和交易量和全国的走势基本一致（见图9和图10）②，价格出现上升，交易量大幅增加。比较显著的是，北京房地产市场2008年在价格继续走高的情况下，交易量大幅萎缩，出现负增长。2008年第一季度房地产价格指数为113.9，同期的交易量增速为59.9，出现较大幅度的负增长，之后继续维持在较高幅度的负增长水平，到2008年年底交易量较上年大幅下降。
上海的房地产市场价格指数波动幅度较大，呈现前高后低的态势，这一点与其他地区不同，因为上海房地产市场启动最早。同期，上海房地产市场的交易量增速波动也很大，有多个高峰组成（见图11）。不同的是上海市场交易量增速在2007年后半期和2008年一季度之间，和全国以及别的地区不同，没有出现急剧下降，以至变为负增长的情况，但是，2008年4月增速出现明显下降（103.5），之后开始出现负增长，到2008年年底，交易量较上年大幅下降。广东的情况和北京类似（见图12）。
图11 房价指数和销售额增长率
图12 房价指数和销售额增长率
从上面的全局分析和个别分析看，我国房地产市场可能处于投资（投机）市场的结束期。在前期的投资（投机）市场，房价和交易量双双上升，不论是消费者（购房自住者），还是投资（投机）者，对房价未来的走势均有强烈的预期，交易者投机气氛浓厚，市场泡沫成分巨大。但是，没有约束的房价上涨最终会触到消费者预算线——房价的“铁顶”，这个时候，消费者整体从市场上退出，市场处于上面图7所描绘的关头——房地产价格停止上涨，或者继续上涨，而交易量突然向零点萎缩。与此同时，房地产市场的需求曲线从一条向右上方倾斜的曲线突然转变成和纵轴重合的曲线P′P″。按照市场的逻辑，经过房地产商的顽强抵抗，一般6—9个月之后，房地产商的实力耗尽，市场无法逆转，房地产市场的交易量持续为零，或者交易非常稀少，此时，如果没有其他力量，比如，政府介入救市，房地产市场就会出现一个雪崩式的价格下跌。价格急剧下降，直到跌至P″点，此时，房价和交易量重新建立联系，房地产市场完成从投资（投机）市场转变为一个消费品市场过程，于是，房地产市场转入另一个阶段。从市场本身的走势看，我国房地产市场可能会如前述分析一样，发生一个“市场形态”的转换，但是，这种“转换”能否出现还有赖于其他因素，比如，政府的政策面情况以及内部和外部经济基本面的变化，我们的分析揭示的市场发展的逻辑，而非现实中必然出现的情况。
六、我国房地产市场的消费者预算约束线
消费者预算约束是市场形态转换的根本原因，因此，我国房地产市场形态转换需要消费者预算约束线来确认。国际上一般用房价和收入比来确定房地产价格是否合理，同样，我们可以对这个指标进行修改，用来估算我国房地产消费者的预算约束线。以家庭收入为单位来计算，国际上合理的房价和收入比是1∶5左右，这是我们的“参考点”。我国居民买房和西方国家不同，我们对上述国际指标做适当修正，主要包括三个方面。
一是我国居民家居习惯“硬”约束。我国居住传统强调自有住房（我国住房自有率为83％，欧美一般为60％左右），不习惯于租房而居，因此，我国居民的住房需求比较“硬”，这会增加我国居民对高房价的忍受程度，向上推移预算约束线。
二是我国居民买房的“举家”体制。我国居民买房，不是以核心家庭计算，而是牵连到双方的父母等，这样我国居民实际的买房预算约束线比国外的要高2－3倍。这是向上推动预算约束线的又一因素。
三是我国居民买房的投资心态。我国居民买房自住者也有投机心理，即希望自己的房产越来越贵，追逐高房价的羊群行为明显。这在一定程度上也推高了预算约束线。综合上述分析，我们认为在我国，合理的收入房价比应该是国外的3倍，也就是1∶15，按照这个比值所确定的房价就是我国居民买房的预算约束线。
但是，实际情况并非如此，不论是穷人还是富人，房价上涨对其买房能力没有影响，所有人群都越来越有能力购买住房了。这是一个出人意料的结果。
这个结果不支持关于房地产市场形态“转变”的推论。中国的房地产市场其实在2001年就已经达到了消费者预算约束的顶点，也就是说在那时房地产市场就应该从投资（投机）主导的市场向消费者主导的市场转变，但是，这种转变为什么到现在虽然有些迹象，仍然没有“实现”呢？这其中，究竟是我们确认的消费者预算约束线错了，还是得到的数据不可靠？有一种可能的解释是：这个市场投机性太强了，成了纯粹的赌场，里面真正的消费者，或者从投机者转换过来的消费者太少了，在这种条件下，消费者预算约束线就会失效，这个市场的需求曲线可能突破消费者预算约束线，继续上行，或者，还有另外一种可能：居民的收入随房价不断提高，房价上涨始终在预算约束线的附近，而不会突破预算约束线，这样房地产市场的形态一直维持下去，不会发生转变的“风险”，在这种情况下，民众买房能力增强，或者起码维持不变，他们对房价的抱怨是其他方面的情绪“转嫁”，房地产价格问题是一个伪问题。还有一种更可能的解释，就是消费者买不起是银行利率变化的结果。2003年开始，贷款利率不断上升，导致按揭贷款的月供翻倍，购房者的经济压力增加，因此，买不起房子了③。如此，我们应该修改房价指数，把利率上升对于购房者的消费影响计入其中，这样就能够解释为什么从房价收入比看，消费者越来越有能力买房而实际上是越来越买不起房子了。
七、结论与政策建议
通过以上分析，本文得到以下结论。一是房地产市场是一个在投资（投机）市场和消费品市场之间作转换的市场。不能极端的说，房地产市场此时是一个完全的投资（投机）市场，也不能说彼时是一个完全的消费品市场，但是房地产市场确实存在一个或者以投资（投机）为主的时期，或者以消费为主的市场。实际上，房地产市场是投资（投机）者和消费者共同构成的市场，投资（投机）者离不开消费者，但是消费者可以离开投资（投机）者。房地产市场的需求曲线在两个不同的时期形状是不一样的，在投资（投机）主导的市场是向右上方倾斜的，在消费品市场上是向右下方倾斜的。二是模型分析和部分的实证分析表明，我国房地产市场经历了一个时期的投资（投机）时期，目前有可能向消费时期转变。这种转变主要表现在交易量大幅萎缩，以及价格有所松动两个方面。如果出现价格大幅下降和交易量继续大幅萎缩，我国房地产市场向消费品市场的转变就能得到确认。一旦出现这种情况，我国房地产市场面临泡沫破灭、市场崩塌的严重局面，有可能引发金融领域的连锁反应。但是，对消费者预算约束线的研究结论不支持我国房地产市场处于“转型”期的推论。
鉴于此，本文认为政府在房地产方面应该关注以下问题。一是要密切注意房地产市场的走势，研究各种影响市场转变的因素，政策措施一定要细腻、周全，对房地产市场向消费时期的转型要提前预测，做到政策措施能够及时到位，有备无患。二是如果确认市场处于转型期，一个方面要看到房地产价格回归消费品的合理性及社会意义，同时要制定政策，托住市场使其软着陆。三是对于目前我国房地产市场，政策思路应该是：放松消费者入市条件，继续严控地产商和地方政府，以达到增加市场需求，防止价格反弹的目标。四是尝试通过特殊的利率政策解决老百姓买不起房子的问题。
［收稿日期］2009-06-30
注释：
① “文化习俗”指对于居住习惯，比如，中国人喜欢拥有住房，而不喜欢租住。“文化习俗”也包括家庭结构以及亲子关系，比如，中国家庭一般举全家之力为小孩购房。一般来说，中国人收入虽低，但是购买住房的预算约束线比较高，有时甚至比高收入的西方国家还能忍受高房价。
② 在收集数据中，广州的房价销售额增长率不全，在图12中，个别年份用广东的数据替代，特此说明。
③ 2001年－2007年期间，扣除工资上涨因素对房价上涨的抵充因素，消费者的净购房成本上升了22％。参见梁立俊《利率变动对居民购房能力的影响分析》（《广东外语外贸大学学报》2009年第2期）。
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