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摘要：近年来，随着我国市场经济不断发展，房地产开发也呈现一片欣欣向荣的景象。房地产开发项目具有完整性和复合性，他具有较高的市场决策能力和项目计划能力，在预算与反馈方面，体现了他的完整性。而时限、资料信息、合同等，则体现了他的复合性。正因为他较强的完整性和复合性，让房地产项目在实行过程中受到阻碍，延长工期。本文以探究房地产开发项目管理为基点，分别从市场调研、控制力度、成本管理等方面，对存在的质量与安全问题提出措施意见，进而更好地归避房地产开发项目中存在的隐患，完善房地产开发项目管理体系。最终达到让房地产开发项目顺利进行的目的，也为其他行业提供借鉴意义。
关键词：房地产开发项目管理；难点；完善措施
一、当前我国房地产开发过程中项目管理难点分析
1.质量管理出现疏忽
在市场经济环境下，房地产行业存在竞争与合作的关系，通过这种竞争与合作，才能真正推动房地产开发的演进，提高工程质量，让其能在复杂的环境中存活下来。只有通过提高质量，房地产企业才能生存在市场环境中，才能不断提高其竞争实力，在房地产市场中夺得一席之地。所以，不管怎样，项目的质量是非常重要的。因此，房地产公司为了自身的长远发展必须加强建设项目质量管理水平，高度重视建设和加强工程的质量管理。目前，中国房地产业的发展虽然呈现一片欣欣向荣的景象，但在工程质量管理方面，各类项目都比较落后，与我国房地产业的发展水平相距遥远。近几年，社会新闻多次报道房地产项目工程质量不合格现象屡有发生。这一现象说明，我国房地产市场的质量管理存在混乱，甚至存在诸多漏洞和缺陷。项目质量管理不到位，其中重要原因是施工项目管理人员不够重视、管理理念和管理经验不足。从管理工作方面看，技术严重不足。质量管理工作的失误导致了无休止的项目工程问题。
2.安全管理意识较差
项目开发的前期必须制定该项目安全目标，今后的工作中围绕该目标开展各项工作。在规划设计阶段，要求工程设计符合国家制定的建筑安全规程和技术规范，保证工程的安全性能，在施工阶段，总承包商应编制安全施工组织总设计，各分包商应编制安全施工组织设计。安全技术措施，必须在符合有关规定的前提下，具有针对性，完美性，切实可行性。根据最新建筑工程事故统计数据显示，因项目及建筑施工导致伤亡的人数已居全国(各行业伤亡事故人数)第三，仅次于运输业和煤矿业。因此，建筑工程行业可以列入危险的行业之一，这严重影响着施工人员的安全。房地产开发监管是一项非常复杂的系统工程，涉及面极其广泛，更有甚者，即使在施工过程中，工程承包商为降低生产成本，故意在施工过程中购买廉价不合格的建筑材料，购买安全设施设备的数量减少，有些项目安全管理制度也不够不完善，使安全管理人员在现场的管理工作无法实施，无法实现建设工程项目的综合安全管理。除上述原因外，建设项目施工过程中，专业岗位参与人员也是影响项目安全的重要原因之一，尤其是专业技术、现场管理、施工现场，施工项目设计人员组等，无时无刻不在影响着整个项目的工程安全。
二、房地产开发项目管理完善措施
1.加强市场调研，提高决策水准
在市场大环境下，房地产开发项目要有明确定位。这不仅是市场的性质所致，还包含房地产行业自身的业务属性。要想在经济市场立足，必须确定定位。可以帮助明确项目的建设成本、投资风格和推广模式，同时也为其销售打好基础。地产项目市场定位有四点:总体定位、质量定位、面向消费群体定位和产品效益定位。如何做好成功的定位，就是把握市场信息的获取，再将信息收集起来，形成报告，找到可能造成风险的节点，调整总体规划设计。市场调研是一个细致的工作，不能粗心大意，更不能急功近利。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆对于前期的调研工作，我们更需要着重把握，不断投入人力、物力、财力。将具体的工作流程架构起来，不让前期的失误影响到最终的结果。
2.加强控制力度，提高开发项目质量
房地产开发项目的质量问题是关键，影响整个开发项目的运行。这也是“人民信得过工程”建设的集中体现。如何将房地产开发项目的质量控制在一个合理范围内，其突出重点是其施工过程。施工过程是否符合原设计要求，施工是否符合相关合同规定。另外，设计施工流程图和动态过程控制图能不能满足施工要求，同样影响着房地产项目开发和管理。具有代表性的，管理意识强弱与否是实现合同质量目标的核心所在。在这方面，房地产开发公司应明确责任，严格控制房地产开发过程中各环节的管理质量，将明确因素或不明确因素都一一排除，在房地产开发项目实施前，管理施工单位应进行正式招标。除此之外，在项目开始之前，有关单位还要与施工单位合作，对项目开展的关键部分进行探讨和审核，全面完成项目准备。还要避免工程变更和人员变动，确保项目的顺利实施，保证项目的最终质量。建立合理评价指标体系，我们可以直接分层次指出质量控制的评价标，主要表示为一种固定性的评价，评价项目实施过程的合理合法性，决策的科学性，结果的正确性。为了达到安全生产的目的，要求承包商在施工现场采取维护安全，防范危险，预防火灾等措施；有条件的应当对施工现场实行封闭管理。施工现场对由毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的隐患，建筑物施工企业应当采取安全防护措施。
3.加强成本管理，规范项目管理
项目的成本管理是一个非常重要的问题，只有房地产开发商和管理者合理制定房地产项目的成本预算，并制定有效的成本管理计划，才能最大限度地发挥自己的作用，减少买家的开支，达到双赢的目的。房地产项目成本管理是房地产项目管理的重难点，房地产开发是一项大型生产活动，每一个步骤都需要资金的支持，如土地成本和各项基础费用。也正因为如此，房地产开发商有效的成本管理变得越来越重要。一般情况下，在房地产项目实施过程中，涉及到规划管理、设计阶段的成本管理和施工阶段的成本管理都包含于成本管理内容中的。其中，房地产开发项目成本的规划、设计阶段是具有较大影响的。目前国内很多房地产开发公司在规划、设计前期对成本没有给予足够重视，往往导致项目成本的浪费和缺失，给项目后期进展带去困扰。房地产开发商应借鉴有效的经验，更严格地控制开发成本，建立更加完善的成本控制体系。对于企业的决策，都应该是权威的，科学的。对于开发过程中的每一个出现异常的成本信息，我们都要相互研究，逐层讨论，找出异常成本的来源并予以消除。
4.加强安全管理人员素质，推动项目管理项目安全
管理人员的素质关系到项目的风险性，因此安全管理人员是房地产开发公司进行项目管理工作的重要基础。安全管理人员既要提高自身的专业水平，又要具有高尚的职业道德和自律性，严格履行法律制度管理工作。对于已在岗的管理人员，开发公司必须要从两方面提升其综合素质:一方面，以提高在岗质量安全管理人员的专业素质和职业胜任能力为重点的专业教育及岗位培训，通过一系列的教育和培训使管理人员拥有较强的安全意识、沟通以及表达能力、掌握相关法律的能力等以适应开发公司的安全管理工作的需要，提高安全管理质量。另一方面，通过职业道德讲座、宣传片等形式，加强职业道德教育、思想道德教育和风险防范意识。不论如何，房地产开发公司必须要重视安全管理人员的素质，这不仅是对员工负责任的体现，还影响着整个房地产公司的声誉。
参考文献
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[2]杨帆.浅谈房地产开发项目管理的重点以及难点[J].房地产导刊,2016(35).
[3]张鹏.房地产开发项目管理的重点与难点研究[J].城市建筑,2016(36): 143-143.
论文作者:孟宪增
论文发表刊物:《基层建设》2018年第27期
论文发表时间:2018/10/17
标签：房地产开发论文; 项目论文; 管理人员论文; 项目管理论文; 质量论文; 开发项目论文; 成本管理论文; 《基层建设》2018年第27期论文;