董继远
徐州市铜山区天力房产测绘制图有限公司 江苏省徐州市 221100
摘要：房产测量是采用常规测绘技术，为测定和调查房屋及其用地状况而进行的测量和房产图绘制工作，其测量数据、资料是房籍管理、税费征收、房地产开发利用以及城镇规划建设的重要参考依据，具有法律效力。作为房产管理中不可缺少的环节，房产测量有效维护了房地产市场参与各方的合法利益，为促进房地产行业的规范运营、健康发展提供了重要保障。
关键词：房产测量；房产管理；作用
引言
房产测量主要是利用房产测绘系统，依据相关国家标准，对进行层次化房产平面设计图纸进行绘制并进行房产公摊面积的核算工作。在房产管理中房产测量主要有房产调查、房产图测绘、房产变更测算、平面控制测量、各要素测量等几个模块，其直接影响了房产管理过程能否顺利进行。因此对房产管理中房产测量过程进行进一步探究非常必要。
1房屋测量的必要性
近年来，由于房地产行业的不断发展完善，房地产市场异常活跃，交易量与日俱增。无论是对于企业还是普通百姓来说，房产交易都是一项非常重要的投资，牵扯到参与各方的切身利益。在目前的房地产交易中，围绕房屋产权、面积测算、税费征收等各种纠纷日渐增多。由于房地产管理涉及诸多方面的问题，牵扯面较广，本身管理就比较复杂，而在加速城镇化建设的进程中，与城建规划、土地使用、产权归属、房籍变更等，更增加了房产管理的难度和复杂性，有时遇到一些棘手问题，甚至导致管理的无从下手，使各方扯皮不清，以致矛盾加剧，给行业的发展带来很多不利影响。这时就需要采用专业化的测量技术手段对房产面积、权属、房籍等信息进行确认。而捋清各方利益关系，消除纠纷和矛盾的基础之一就是房产测量。其实长期以来，房产测量也一直是房产管理人员普遍关心的热点问题。尤其是在当前房地产行业发展形势下，房产测量工作者更应该不断加强测量技术革新，科学制定测量标准和操作规范，完善房产测量管理和质量控制体系，提高测量成果的科学性和准确性，使房产测量充分发挥其在房产管理中的作用，促进市场规范运行，行业健康发展。
2房产测量的作用
2.1房屋面积确定
在房地产市场化的今天，房屋的面积大小在很大程度上决定了它的市场价值，尤其是一些市中心位置较好的地段，更是“寸土寸金”。因此，准确测量房屋面积就成为房产交易和管理的关键。专业化的房产测量较为准确地确定了房屋面积，具有权威性和法律效力，为房产评估、房产交易和房屋产权登记等提供了客观的依据。
2.2房地产产籍管理
对房产所有权的管理是房地产管理的核心内容之一，为了明确房产所有权归属，减少产权纠纷矛盾，促进房地产管理的制度化、法律化，就必须充分依靠房产测量。房产测量通过对房产各类信息的调查，明确了房地产产籍，为房产管理提供了客观、翔实的参考资料，使得房产管理可以较为轻松地完成对房屋基本情况的审计、评估和对房屋所有权的登记认定。
2.3税费征收
房产交易需要缴纳一定的交易税费，还有一些地区对个人多套住房征收相应的房产税，而税费征收的一项重要依据就是房产测量所提供的房产权属和面积等信息。房产管理部门依据房产测量的各种信息，按照相应的税费征收标准进行房产税额征收，使房产税费计算清晰明了，促进了房产税费征收管理的制度化、规范化、透明化，使税费征收清清楚楚，税费缴纳明明白白。
2.4城镇规划建设
城镇规划建设同样也离不开房产测量的支持。通过房产测量所提供的房产建筑信息，使规划部门可以准确掌握区域内房屋建筑的分布情况及其用地情况，从而使城镇规划建设更为科学合理，避免和消除建设用地、房屋拆迁等方面不必要的纠纷问题。
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2.5房地产市场管理
当前，房地产行业发展一片欣欣向荣，新建住宅项目越来越多，房屋交易买卖日益频繁，而与此同时，房产买卖交易中的各种纠纷问题也日渐增多，给房产管理部门的工作增加了很大的压力。而房产测量则为房产管理部门的管理工作提供了必要的法律依据，实现了行业发展的法制化和市场交易的公平化、规范化，使房屋消费和房地产销售更加活跃，促进了行业的长远健康发展。
3房屋测量中的常见问题
3.1房屋测量存在误差
房屋测量误差是较为常见的现象，在房屋测量过程中导致误差产生的因素较多。工作人员由于自身的专业技术水平不高，再加之测量过程中不认真，则会导致测量数据准确性不高，房产面积容易出现偏差。同时工作人员在计算数据时，计算失误也会对房屋测量的准确性带来影响。另外，开发商在施工时擅自进行设计变更，从而导致房屋面积出现偏差。
3.2开发商造成的误差
在房屋测量中由于开发商提供的合同委托资料不全，甚至只提供一部分图纸，对于公共设施的面积要根据房地产销售情况确定，这不仅增加了房屋测量的难度，而且也会对房屋测量工作的有序开展带来影响。施工过程中訉方案变更和施工误差都会导致面积误差发生，当开发商造成的误差超过三平方米时，则误差不属于测绘责任。
3.3房屋边长等数据问题
在进行房屋面积计算时，需要给出房屋边长数据，这些数据是通过设计图纸获得的，没有会审的图纸会存在前后不一致的情况，会审的图纸错误相对较少，但一旦出现更改的情况，也会导致房屋某些部位发生变更。部分房屋边长数据能够直接从数据图上读取，有一些则要通过换算取得，这就对测量单位提出较高的要求，要掌握图上标注尺寸，对于没有标注尺寸的要找到设计人员补充，部分尺寸还需要经过换算取得，因此要求测量人员要细致谨慎，否则极易出错，导致房屋面积出现偏差。
4房产管理中房产测量优化应用要点
为了进一步提高房产测量工作效率，房产管理机构可从房产测量标准、房产测量程序、房产管理机制等方面进行优化管理。首先在房产测量程序方面，主要是根据我国现阶段房产测量作业开展情况，对房产测量功用面积分摊计算工序加大关注力度。在具体测绘考察的基础上，明确房产测量的法律效力，然后依据相关法律文件制定完善的房产测量程序，为最终房产测量效果提供保障。然后依据现阶段房产测量的相关文件进行房产测量准则的制定。从商场测量、基础测量两个方面进行单独分析，结合相应的测量区域划分，进行相应房产测量规范的制定完善。保证基础测量作业与商场测量作业开展的规范性，最大限度地提升房产测量作业的经济效益[2]。最后为了保证整体房产测量工作的顺利开展，相关房产管理工作人员可结合房产测量工作特点，进行自我检测更新机制的构建。通过对房产测量结果的进一步审核，可结合以往房产测量工作考核评价结合，进行内部房产测量机制的不断完善调整，为整体房产测量质量的提升提供依据。
结束语
综上所述，房产测量可以通过房屋权属证书发放为城镇房屋住宅规划及区域财政税收管理提供有效的数据支持。在实际房产测量技术应用过程中，主要有GPS技术、坐标解析技术、PER测量技术等几个方面。为了提高整体房产测量技术应用效率，房产管理机构可根据区域房产管理需求，从房产测量管理体制、房产测量程序及房产管理标准进行全方位优化，为房产管理工作的顺利开展提供支持。
参考文献:
[1]王玺.房产测量与建筑设计计算建筑面积的差异性研究[D].西安建筑科技大学,2015.
[2]李维强,田力伟.房产测量方法的应用[J].建筑与预算,2014(05):67-69.
[3]刘忠才.关于房产测量的作用与方法探讨[J].广东科技,2011,20(22):185+187.
[4]郭贵海,杨久东,钱自红.房产测量若干问题的解决方案[J].地理空间信息,2006(04):57-58.
[5]李香娥.房产测量中面积测算问题探讨[J].北京测绘,2006(02):42-45.
论文作者:董继远
论文发表刊物:《防护工程》2018年第18期
论文发表时间:2018/11/6
标签：测量论文; 房产论文; 房屋论文; 面积论文; 税费论文; 误差论文; 房地产论文; 《防护工程》2018年第18期论文;