浅析我市物业服务行业的现状与发展
曹雅维 晋中市房地产管理中心
摘要： 随着房地产业和物业行业的迅速发展，物业服务已与我们生活中密切相关。我市物业服务行业起步较晚，发展与问题并存，引发很多社会现象和问题。浅析我市物业服务行业现状及发展趋势，对完善我市物业管理，提升物业管理服务水平，具有重要的现实意义。
关键词： 物业服务；行业现状；主要问题；解决思路
一、我市物业服务行业现状及存在的主要问题
据统计，截至2018年底我市登记在册物业服务企业448家，省外或者省内市外的企业22家，包括北京万科、北京保利、深圳佳兆业、广东碧桂园等全国知名的企业。物业服务项目1863个，服务面积3394万平方米。我市物业服务行业发展迅速，但还处在发展不平衡的初级阶段，浅析存在以下几个方面的问题：
(一)企业数量大但规模小。 448家企业中，规模以上企业13家(规模以上是指年营业收入1000万元以上或者年末在职员工50人以上)，大多数物业企业都存在“小、少、散、乱”的问题。“小”是指规模小，据统计市城区144家企业中，106个有服务项目，其中只有1-2个项目的74家，约占70%；雇用员工3-5人的企业100余家，约占40%，这样的企业缺乏必要的应对市场风险的能力；“少”是指服务内容少，我市物业服务企业基本都是单一的物业服务，没有充分利用好地利人和的有利条件开展其他增殖业务。部分原因是项目局限导致，但主要原因是思维不够开阔。据了解，经济发展相对较好的地区，物业企业早已开展多样化经营，如利用电商平台为业主提供衣、食、住、行等服务；利用开发商配建的“业主之家”开展医疗健康、养老服务等，不仅赢得了利润占据了市场还取得了业主的信任和支持；“散”是指工作作风和组织形式松散，不少企业法人认为物业企业门槛低、投入少、技术含量低，坐等收费即可，入行后才发现物业管理并不简单，懂技术会管理的专职人员少、混一天算一天的情况很多；“乱”是指企业管理制度不规范，缺乏规范的工作流程规定、工作标准规范，一切以老板的好恶为准，以业主反映问题的强烈程度为准，以行政主管部门对违法违规问题的查处力度为准。
(二)服务标准与收费标准不对等问题不同程度存在。 目前晋中市暂时执行《山西省住宅物业服务标准》和《山西省写字楼物业服务标准》。这两个标准在制定时，存在实用性、可操作性方面考虑不足，缺乏具体的量化指标或者说是量化指标难以真实反映服务水平。企业所执行“服务标准”时，多数情况达不到要求，存在缺项、漏项的行为。这也是社会普遍认知中，“物业光知道收费挣钱”这一说法的关键根源。
(三)物业服务权责界限划分不清。 我市城区2016年度物业主管部门全年受理信访、举报、投诉案件231起，其中141起为邻里纠纷、噪音扰民、宠物伤人、停车争议、质量瑕疵、建设单位未完全处理的事项等引发的，占总量的61.04%。表明物业企业和业主对物业服务的理解角度差异巨大。如窗户漏水建设单位不修，业主要求物业负责；屋面漏水其他业主不同意动用维修资金而受损业主拒交物业服务费；邻居占用共有空间受影响业主要求物业清理；建设单位未安装监控业主要求物业出资安装；建设单位对停车位只售不租导致业主停车难而迁怒于物业等问题。实际工作中发现政府领导、普通业主，对物业服务相关的知识，特别是物业服务的界限、物业和业主之间的权利义务区分等基本知识都非常匮乏的，多数业主不了解什么是物业服务，物业服务的内容有哪些，不知如何正确面对物业服务的不规范问题。物业服务存在“无用论”和“全包观”两种极端认识。造成这种局面主要是行政主管部门宣传引导不到位，其次也有物业公司刻意避免的原因，或多或少有些“愚民”的意味。
(四)部分企业“打擦边球”的问题时有发生。 物业管理行业属新兴行业，相关法律法规滞后，市场机制不健全，部分物业企业存在短视行为投机取巧，只看眼前利益，缺乏诚信理念。如有的物业企业在动用维修资金时虚报抬高预算，维修时使用劣质价格低的材料从中牟利，有的物业企业无节制地降低经营成本日常服务缺项少项，有的物业企业私设收费项目、擅自提高收费标准，侵犯业主合法权益，有的物业企业通过限水限电的方式收取物业服务费，与业主引发纠纷矛盾。
二、解决当前面临问题的主要思路
(二)依法经营。 物业企业是在工商行政主管部门依法登记注册的企业，遵守法规、合法经营是企业的基本责任和义务。目前我市正在建设出台晋中市的物业服务企业、物业项目负责人信用评价制度和体系，计划以信用为主导的市场机制来加强监管，推进信用指标与项目承接挂钩。之后，物业企业、项目负责人都会纳入信用评价，信用不良的公司和个人可能会在市场上寸步难行，只能等待市场无情的淘汰。
东晋儒学宗主地位的恢复，其实是政治上复兴、加强被三国名法政治所破坏的儒学官方意识形态；教育上以儒学教育立国。前者主要是将用来指导君臣政治与社会行为的儒家的政治社会理念，在经历汉末三国乱世后，重新变成了江左政权的大政方针与治国方略，只不过在一些具体策略与方法上，东晋官方哲学融入了玄学的某些因子，如君主无为等；后者则是在仍以儒家经传为传授科目的东晋官方教育中混入了玄学经注，如上文所列元帝初立时所置博士“《周易》王氏”，就应为王弼《周易注》。
(一)服务是根本。 物业企业是服务行业，服务质量和水平的高低，是企业发展壮大的前提和基础。唯有为业主提供高水平、个性化的服务才是企业发展的方向。一要理清“管理”与“服务”的观念，树立“以人为本、诚信服务”的理念，养成良好的职业道德，专业精神。二要健全内部管理机制，建立现代化科学管理机制，增强竞争意识，调动员工的工作积极性，提高管理水平，适应市场发展需求。三要加快人才培养。人才是企业提供优质服务的关键，随着人员素质的提高，专业化水平的增强，服务水平也会提高。
(三)坚持开拓创新。 创新是企业扩大发展的源泉和动力。在激烈的市场竞争中企业唯有勇于创新，突破“旧观念、老思想”，运用先进的技术、科学的管理方法，才能在竞争中生存发展。一是观念创新。要打破“重管理、轻服务”的传统思维，从市场规律的角度认识理解新时代的物业服务。二是管理创新。物业管理要根据市场环境的变化，创新出新的管理制度、管理方法、管理模式，提高服务效率服务水平。三是文化创新。企业文化是企业管理的重要组成部分，可以体现企业的文化、精神面貌，增强提高团队的凝聚力，推动企业发展。
想要对农作物的质量以及产量进行有效地提升，那么首先就必须要对农药的使用量进行科学合理的控制管理，做到从源头上加强农产品的质量控制工作，进而确保人们的身体健康不会因此受到影响。因此农业工作者必须要不断地对土壤的条件进行改善，结合农作物的实际的情况选用适当的农药。
总之，我市物业服务行业正处在起步初级阶段，发展中存在很多问题，仅靠法律法规并不能解决物业管理中的所有问题，还要通过全社会、各部门的共同努力，才能使物业行业健康发展，创造更高更多的社会效益、经济效益。
不管按照广义的还是狭义的概念，农作物种植中的农药种类都极为庞杂。在新闻媒体上，也经常出现“某某果蔬上检出多少种农药”的报道。在讨论如何“去除”这些农药残留之前，我们先说明两点常识：“检出农药残留”跟“危害健康”不是一回事
中图分类号： F293．33
文献识别码： A
文章编号： 1001-828X(2019)019-0383-01
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