摘要：在现代社会中，管理学已经发挥的作用越来越大，管理学的运用可以实现资源的有效利用。如果房地产工程管理不好的话，就会导致房地产工程项目所需投资增多，除此之外还可能无法有效监控施工过程中的偷工减料等行为，这些行为会对房地产的投资者造成一定的利益损失，也会对整个房地产项目的工程质量造成不良影响。因此，我们应深入了解房地产工程管理工作，以便更好的管理房地产项目的开发和建设。房地产开发项目工程管理意义重大，不仅可以直接对房地产的开发项目进行监控，还可以对施工过程中的材料和施工方法等进行指导，以便达到提高房地产工程质量的同时尽可能降低工程成本。
关键词：房地产开发；项目管理；难点探讨
1房地产开发项目管理的重要性
1.1 保证项目的按期完成
要想保证房地产开发项目的规范化进程和顺利完成，就要对房地产开发项目进行合理的规划和管理，有效的管理是保障房地产开放项目顺利完成的前提。要想做到管理中的科学性和规范性，就要从房地产开发项目的全过程入手进行规划和统筹管理。
1.2 保证项目进展的组织性和协调性
为了能够使房地产开发项目更加协调的、有组织的进行，就要从房地产开发项目的管理入手，创造出一个和谐的办公环境，促进房地产项目开发的顺利进行，主要有如下方面：①保证房地产项目的开发中有相应的法律法规作为支持；②管理人员的制度落实到个人；③根据项目开发的实际情况，制定出相应的管理规章制度；④协调各个部门之间、各个部门人员之间的关系，让房地产开发项目在一个和谐的环境中顺利进行。
1.3 保证项目效益的最大化
房地产项目的开发和管理目的就是让项目实现效益的最大化。为了能够实现这个目标，在房地产项目开发中，就要做到对项目施工质量的管理和控制，项目的质量保证是项目开发的有利保证。除此之外，还要对项目的施工工期进行管理和控制，让工期在计划时间内完成。这样才能有效的降低施工成本，才能让开发工程中的社会效益得到最大化。
2 管理的内容
这主要包括工程前期的规划管理内容、中期的设计管理内容及其后期的施工管理内容等三个方面。其中，前期的规划管理内容对房地产的工程管理来说是一个开头环节，开发事项的实施都要先做好其规划工作，相关企业要给出与工程相关的施工规划方案，确定好工程施工的规划方案，然后再进行合理的取舍，这直接地关系到了建筑工程的整体成本，因此，必须要给出确定的可行方案。中期设计管理主要包括结构设计的合理性和设计理念的先进性等。首先，选用专业的技术人员进行设计，不要因为竞标单位的经济而选择技术不达标的竞标单位设计；其次，确保和设计师之间的交流，把握好施工的进度，及时地解决设计时遇到的各类问题；此外，明确设计要求，及时通知设计师，让设计时能够清楚明白要求和目的；第四，当设计在进行和完成时，必须严格审查，检查是否有工程隐患。房地产开发的管理跨度大、内容广，直接影响到了整个建筑工程的施工建设。在后期的施工期间，房地产开发的企业招标一定要有公平性、公正性和公开性，选取优秀而且适合的施工单位，做好施工合同的签订工作，确保其合法性，为管理提供法律根据。施工管理重点就是控制工期和质量监管，管理者一定要掌控全局，积极协调设计、施工等之间的相互工作，保证工程进行的有效性及其竣工的顺利性。
3房地产开发项目工程管理中经常出现的问题
3.1前期对市场研究不充分
在一个房地产开发项目实施之前，我们需要进行总体规划。但是如果在规划时对市场情况调研不够充分，就有可能拖延总体规划的按期完成，即使能够完成其规划质量也会因为考虑情况不充分而变得效率低下。在进行市场调研时，由于市场情况瞬息万变，所以对开发项目的规划不能太死。在前期对市场研究的过程中，一定要考虑全面，科学系统得进行研究。
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3.2项目施工过程中存在管理漏洞
目前，在我国房地产工程实际施工过程中，往往存在着分工不明确的现象，并且在施工场地和安全地区的划分问题上也不是很明显，这就会导致每个区域的安全问题无法得到保证。这种现象的产生往往是由于在项目管理中存在漏洞造成的，具体来讲其忽视了建设过程中可能出现的细节问题。
3.3项目工程的管理体制不够完善
房地产开发项目工程是一项复杂的工程，这项工程具有工程量大、施工工艺设备较多和管理难度较大的特点。在现阶段，由于房地产开发项目管理体制还不完善，并且分包工程的工作范围不够明确，所以经常出现划分不合理的现象，例如一些分包商应承担的大部分工作，但它没有相应的技术素养，不能够达到工程实际的要求，这为该项工程增加了质量风险。
4项目管理问题的解决措施
4.1 落实房地产开发项目市场调查工作
市场调查对于房地产开发项目具有重要作用，因而这就要求广大地产开发企业应当严格落实项目开发前市场调查工作。房地产开发企业可从以下两方面着手做好市场调查工作：①房地产开发项目市场调查定位要准确，例如所开项目是高端或是改善型定位、购房人群定位在普通工薪阶层或高层白领等，从而在提升所获取调查数据准确性基础上为下阶段可行性报告制定奠定基础；②开发企业获得较为准确的市场调查数据后，根据其从经济合理性研究和技术可行性研究两个方面着手制定出市场可行性报告。以该报告中经济合理性研究为例，开发企业除了应注重对所开发项目投资与回报分析外，更应当组织相关专业人员对项目经济的合理性进行严格论述，以此确保建筑企业实现经济效益最优。
4.2 构建完善的建筑质量管理体系
鉴于质量管理体系的重要性，将该体系构建完善就显得十分必要。开发企业可以通过三方面途径实现：①结合具体的房地产开发项目，在遵守国家相关法律法规基础上，根据设计图纸、施工方案针对建设中的每一环节制定出相对应的质量要求以及管理目标，随后将各环节中管理职责落实到具体人员；②由于建筑质量管理体系中实施的主体是各相关责任人，因而该管理体系中还应当针对他们的管理制定出切实有效的考核机制。制定奖惩相结合的工作考核机制，对于考核成绩优良的人员给予适当的奖励，反之则施以扣发绩效或奖金处罚。通过该机制有效提升各级管理人员工作积极性，保障房地产开发项目质量；③完善建筑质量管理体系中的监理制度。监理作为保障房地产开发项目质量的重要手段，因而在构建完善的建筑质量管理体系中该环节的建设必不可少。明确监理领域，即监理单位根据具体的房地产开发项目实施建设全面监理，并针对设计图纸、施工方案中重点建设内容采取施工全过程监理；为避免职权不明、责任不清以及监理工作被干扰等问题，除了监理单位要与开发企业签订职责明确的合同外，双方还可以通过建立有效的沟通交流机制，及时向开发企业反映相关问题。
4.3 完善成本管理
房地产开发中，项目的成本管理是非常重要。房地产项目中的成本控制是项目开发利益的重要因素。在房地产项目开发中，项目规模非常大，对于前期的成本投资也非常巨大。因此要做好项目成本的有效管理，就要从房地产项目开发中的每一个环节进行控制，如前期策划阶段的有效控制、工程设计中的有效控制、发包以及项目施工环节的有效控制。只有不断的完善管理控制措施才能让房地产开发项目中的成本得到有效管控，从而提高了开发商的经济效益。
结束语
房地产开发项目管理作为房地产开发企业保障建设品质的重要手段，虽然经过多年的发展形成一定的管理模式与方法。然而由于当前房地产开发项目建设规模、体量以及要求等呈现出不断上升之势，这就使得房地产开发企业在其管理中的难点不断增加。如果不及时采取相应解决对策，那么势必会导致企业所开发项目品质无法达到相关要求。
参考文献：
[1]魏立艳.房地产开发管理中若干难点探析[J].中国新技术新产品，2015，04：157.
[2]何孝.对房地产开发项目管理难点的探讨[J].中国房地产业，2015，09：85.
[3]张勇.房地产开发项目管理研究[D].青岛理工大学，2015.
论文作者:赵磊磊
论文发表刊物:《基层建设》2017年第27期
论文发表时间:2018/1/3
标签：开发项目论文; 房地产论文; 房地产开发论文; 项目论文; 工程论文; 项目管理论文; 房地产项目论文; 《基层建设》2017年第27期论文;