摘要：城市综合体建筑施工过程是一项规模浩大、技术繁杂、跨度时间长、物料消耗大的工程，所以，相关建筑企业应当重视和健全工程的成本管理工作，从而有效降低施工成本，提高企业经济效益，进而达到促进国家经济稳步发展的目的。
关键词：城市综合体；成本构成；控制原则；控制方法
引言
“城市综合体”是一种先进的城市生活模式，将传统的、零散的建筑，如办公楼、住宅、酒店、娱乐设施等聚集在一起，形成建筑综合体，目前，它已备受关注。在城市综合体项目施工过程中，有效控制其开发成本，不仅能够提高项目的施工效率，减少施工周期，还能促进项目交工后各项专业之间的协调配合。
1城市综合体开发成本构成
城市综合体项目在实施的过程中会发生各种各样的费用，主要可分为土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用。在满足工期、质量及安全如何采取有效的管控措施降低各项费用都是城市综合体工程项目管理中就显得尤为重要，也是企业盈利及竞争力的基础保障。
城市综合体工程在建设的过程中必然伴随这各种成本费用的发生，项目管理人员成本意识淡薄是项目管理中存在的最主要的问题。工程技术人员成本意识淡薄往往会造成在技术方案组织规划中忽略方案的经济性，虽然方案可行但是并未对施工方案中的力能布置、机械搭配及措施性材料进行有效优化，实施过程中缺乏细节管控，施工人员组织不力，人力机械使用效率低下，材料浪费严重等多方面问题。城市综合体的成本构成中，首先包括以下费用：
1.1土地使用费
根据不同的获取方式产生的土地使用费用在项目名称中的叫法是不一致的，例如一征用名目取得的土地使用权组要支付的费用为拆迁费；将土地租让给他人使用的价款名目叫做让地价款；从国家租用土地时需要支付的费用称为土地租用费[1]。
1.2工程前期费用
前期工程费用也可以说是设计阶段的费用，包括了项目开发之前的一切综合性费用，包括设计费、地质勘探、项目规划以及可行性研究等产生的费用都包含在内。
1.3基础设施费用
基础设施通常是用于基础设施修建的费用，其中包括了公共环境绿化、供水供电等相关基础设施服务修建的费用支出，城市环卫的工资费用支出等。
1.4建筑安装工程费用
将设备购置以及运输安装过程中产生的一切费用总和称之为建筑安装工程费用，包括再建工程和安装工程的一切费用。
1.5公共配套设施建设费
公共配套设施建设费指城市综合体建设过程中专为人们生活提供便捷服务配套建设的各种不能有偿转让的公共配套设施而产生的费用。
1.6开发间接费
所谓开发间接费就是指在城市综合体建筑项目开发企业所属单位在开发现场组织、管理所发生的费用。主要指员工工资、福利费、办公费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费等。
17管理费用
管理费指企业的行政管理部门为管理、组织建设房地产项目开发经营而发生的各种费用。主要包括管理人员工资、差旅费、工会经费、待业保险费等其他费用。
1.8财务费用
财务费用指项目施工建设过程中筹集资金和信贷的利息费用。包括贷款和债券利息。
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1.9销售费用
销售费用指在销售房地产产品过程中发生的销售人员工资、广告费、宣传费等各种费用的总和或者委托销售代理机构发生的费用。
2城市综合体建筑项目成本控制原则
由于人是管理的直接主导者，成本管理的核心是提高工程项目管理人员的成本意识。在工程项目实施的过程中，管理人员的成本意识是保证各项措施有效落实的基础，关键岗位上管理人员意识会直接主导影响到项目的实施，所以提高关键岗位上管理人员的成本意识就体现的尤为重要[2]。可以通过专业的组织培训，提高关键岗位人员的成本管理的理论知识素养，通过组织知识竞赛等活动，组织项目管理人员学习相关知识，逐步培养人员的成本意识。
3城市综合体工程项目成本控制方法
3.1完善成本控制的责任体系
①完善城市综合体成本控制的组织架构，明确各个岗位的具体职责，根据成本控制的实际情况，进一步充实岗位需求，强化队伍建设；②城市综合体开发周期长，想要长期保证成本的有效控制，必须要秉承预防到位、机制自行运转的原则，在项目开发前，项目的测算必须要有明确、统一的标准，测算内容必须保证精细、精确、精准，成本控制必须和实际的利益挂钩[3]；③企业需要制定成本控制标准，以企业多年来积累的人工费用、材料费用、设备费用及其他间接费用等资料为基础，同时参考市场调查情况，从而使编制的成本控制标准更为有效；④不断完善责任成本管理规范，保证责任成本管理的各项措施都能落到实处，确定责任中心制度，明确责任中心范围；⑤根据实际情况定期对成本控制的成果进行评估。
3.2提高成本核算科目的规范性
①科学、合理、合规的成本科目设置，是相关企业实现有效成本管理的重要条件，是提高成本测算工作、动态监控工作、成本核算工作有效性的重要依托；②城市综合体开发项目成本科目可分为前期费用、土地费用、基础建设费用、建安费用、公共设施建设费用、间接管理费用和财务费用等。前期费用涵盖造价咨询费用、工程监理费用、勘察设计费用、报批费用和报建费用等；土地费用涵盖土地补偿费用、出让金、契税、中介费、拆迁协调费用、红线外市政协调费用和其他费用等[4]。
3.3健全成本管理制度
①根据企业发展目标构建清晰的成本管理制度，将全过程的动态化、精细化管理作为主线，从具体的EPR项目管理着手，构建行之有效的制度体系；②进一步确认各级工程师在成本管理中的实际作用，将成本管理和方案优化联系起来，建立部门的责任奖惩制度；③在项目开发过程中，需根据实际情况不断调整预算责任范围及管理方法，保证成本管控的有效性[5]。
3.4实行责任成本考核奖惩制度
对于工程项目而言，项目履约团队是项目实施过程中的执行主体，充分调动管理团队的积极性就显得尤为重要。实行责任成本考核奖惩制度一方面根据是根据项目的实际情况，针对人、材、机及管理费等各项成本下达考核指标，制定利润指标。同时实行绩效考核制度，项目经理及管理班子在执行年薪的基础上，实行月预支年考核方式，在年度考核中重点以项目履约情况及资金情况等为指标考核兑现。最终根据项目结算时，根据项目的利润指标完成情况，针对超指标完成的部分给予比例分配，未完成指标分析原因，并根据原因进行考核管理[6]。
结束语
城市综合体具有业态多、规模大、开发技术要求高等特点，开发过程中具有工期要求严格、建筑主体多、周期长、投资大等特征。城市综合体有效的成本控制不仅有利于提高城市综合体的性价比，还可以更好的达到项目相关者的目标要求。而经济利益是建筑企业的生命线，无论是成本核算还是成本控制，都对企业的稳定发展起着至关重要的作用。希望广大从业者对上述内容能够有足够的认识，从中探寻到提高城市综合体成本控制水平的新思路。
参考文献：
[1]王志学.房地产开发项目前期成本控制研究[D].华北电力大学，2007.
[2]李燕.房地产开发项目成本管理体系研究[D].重庆大学，2011.
[3]刘磊.房地产开发项目全过程的成本控制[D].西安建筑科技大学，2009.
[4]郑斌.房地产企业的成本控制研究[D].重庆大学，2008.
[5]喻亚妮.房地产开发项目成本控制研究[D].长安大学，2009.
[6]黄丽玲.房地产项目目标成本动态管理研究[D].华南理工大学，2011.
论文作者:陈小华
论文发表刊物:《基层建设》2019年第29期
论文发表时间:2020/2/24
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