通商开埠前后上海地价初探，本文主要内容关键词为：地价论文,上海论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
土地像其他货品一样，有它的市场，其价格升降，受到市场需求与供应两方面的影响。影响地价的因素很多，而在城市与乡村又表现得不尽相同。如在乡村，土壤的肥沃、贫瘠，水利的好坏，直接影响着农业的收益，是田地价格的基础，也是引起田价差别的基本原因。在城镇，土地所处的地理位置与交通运输条件则至关重要。上海是近代崛起的都市，近代上海市区形成后，其范围包括上海县城及周边的一些市镇（这些市镇大多形成于明清时期），但大部分地区在开埠以前是田野乡村。探讨通商开埠前后上海的地价变化，蕴含的社会经济背景十分深厚，在某种程度上说，即是考察近代上海的城市化进程。
一
清乾嘉时期，上海县城内外田地买卖已十分频繁，购地置产者主要是商人。其时，上海号称“江海通津，东南都会”，黄浦江上樯帆往来，十分热闹，“黄浦之利，商贾主之。而土着（著）之为商贾者，不过十之二三”。（注：（清）张春华：《沪城岁事衢歌》。）本地商人能占十之二三，已经不错了。因为当时的上海已是五方杂处，客商云集。外地商人多了，就要在上海购买房地，“沙船十一帮俱以该商本贯为名，以崇明、通州、海门三帮为大，尤多大户，立别宅于上海”。（注：（清）包世臣：《安吴四种》卷第二，《中衢一勺》卷下，《海运十宜》。）船商致富后即落户上海。
随着港口贸易的逐渐扩大，客商在上海的势力日益壮大。山东、关东、宁绍、潮州以及泉漳等地的商帮很早就意识到要在上海立足发展，必须设铺列肆，买房置地，“计在久长”。早在乾隆年间，潮州人便在上海县城内外大量购置房地。此略举数例：乾隆二十四年，契买郑国梁市房一所，坐址上海县二十五保七图、小东门外姚家弄口；乾隆二十八年，契买林如松等市房一所，坐址上海县二十五保七图、小东门外上塘街。以后，又陆续在这些地段契买房地多处。（注：详见《潮州会馆祭业勒契碑》，载《上海碑刻资料选辑》，上海人民出版社1980年版，第251、252页。）
因为牵涉到田地的位置，我们有必要了解开埠前后上海县城一带的图区分布情况。上海县城及四郊，主要在高昌乡二十五保，下辖十六图，其大致是：
一图老闸北，二图老闸南，三图旧军工厂，四图晏公庙，五图城隍庙，六图侯家浜，七图小东门，八图大东门，九图西门外，十图西门内，十一图大小南门，十二图陆家浜，十三图斜桥头，十四图五里桥头，十五图草堂头，十六图大东门内。（注：同治《上海县志》卷一，“建置·乡保”。）
县城周围则涌现出大量市镇，在南部，有龙华、漕河泾、梅家弄等镇市14个；东部，有洋泾、东沟、塘桥、三林塘等镇市8个；北面， 有老闸、新闸、引翔港诸市；西面，有法华、虹桥、北新泾等6个市镇。 （注：嘉庆《上海县志》卷一，“镇市”。）这些市镇，有的在近代成为上海市区的一部分。
潮州商人所买的房地在二十五保七图，从位置上看，位于上海县城小东门外一带，靠近黄浦江，便于商人进出港口。“邑小东门外，沿濠负郭，皆闽广人僦居”，（注：（清）毛祥麟著：《墨余录》卷十五。）县城东门外一带乃闽粤商人集聚之所。几乎与潮州人同时，泉、漳两府客帮集会商议，捐资置买大东门外二十五保七图滨浦房屋基地，并很早就建立起他们的同乡会组织——泉漳会馆。后又在北门外二十五保五图圩地，建起泉漳北馆一所。当时泉漳商人的实力非常雄厚，购置了许多房地。
会馆、公所是当时上海田地买卖的一大主顾。据统计，道光二十一年（1841年）之前，上海有各类公所会馆约25所。（注：参见《上海碑刻资料选辑》，第507～509页。）这些会馆、公所从其筹建起，就设立了自己的管理机构，并有各自的经费来源。利用筹措到的资金，有的置买田产，有的建造房屋。其置办的房地面积多少不一，用途亦各异。如关东、山东两帮曾集资在上海县城西置田50余亩，“以为葬埋公地”。有的则买下来作为公所、会馆办公用地，或用于祭祀聚会。这些房屋、田地一般都作为公产处理。曾经有一些心术不正的商人藏匿原契、私行盗卖，为了防止此类情形的出现，许多会馆后来便将所置办的房屋田地，“查照底簿照录清册，呈案备考”，有的还请当地政府为此给示勒石，以保证这些财产“永为会馆香火公产”。（注：《上海碑刻资料选辑》，第233、234页。）
从各类会馆、公所购买田地的地段来看，遍及上海县城内外。至嘉庆年间，上海县城的街巷已达60多条，“街巷者，民所聚而居也。”（注：同治《上海县志》卷二，“建置·街巷”。）街巷数目之增多，便是城镇规模扩大与人口骤增的标志。当时各地段的地价已显示出一定级差。东门一带地价偏高，因为这里是上海的重要商贸区，“城东南隅人烟稠密，几于无隙地。”（注：张春华著：《沪城岁事衢歌》。）城郭东南隅，即靠近港口地带，出入方便，比户列肆，商号争相进购，地价自然很高。其他地段，而特别是城门之外，地价相对要便宜许多。因为存在着地价差异，一些会馆常常将办公用地选在城内繁华地带，而将义冢等设在荒僻之区。这样的例子就很多了：如浙绍公所，在乾隆年间，于县城北门内置地一处，建立公所；复于道光八年，置买北门外二十五保、过字圩旷地一方，“以备掩埋无力归葬之柩，谓之浙绍义冢。”（注：《上海碑刻资料选辑》，第210、211页。）四明公所，道光年间买地北郊，广袤30余亩为义冢，而公所在小东门内康家弄、老北门内穿心街一带也置办房产。建汀会馆，初在上海南郊置地创义冢，后又在董家渡购买房屋，祭祀天后，名其堂为同庆。徽宁会馆、潮州会馆等莫不如此。
与上海县城内外、港口一带商贸繁荣的情形相映照，同样位处黄浦江畔，县城北面的那块地方却仍是乡村景象，寂寞异常。有一片农田，零星地分布着几个村落，沿浦之地有几家旧式船厂、木行，“余者卑湿之地，溪涧纵横，一至夏季，芦草丛生，田间丘墓累累。”（注：岑德彰：《上海租界略史》，第2页。）从相关地契上看， 黄浦江与吴淞江交汇处往南，以注明“东至黄浦”的地块（也即后称之为“外滩”的一部分），除建了一些营垒兵防设施，大多为私人田产。（注：详见《上海道契》（第一卷），上海古籍出版社1997年12月版。）这些业主拥有的田地多寡不等，有几亩、数十亩，少数人家达到数百亩。他们种稻植棉，主要从事农业生产。
清代前期，上海地区存在着土地大量买卖的事实，房地租赁现象也极为普遍。因涉及到产权性质，有关买卖或租佃当事人为了取得合法承认与保护，就去官府登记注册，并缴纳契税。据载，康熙二十一年（1 682年），上海一县所收契税银为600两，到嘉庆十六年（1811 年）增至1，354两。（注：同治《上海县志》卷七，“田赋下”。）当然，这并不包括另一部分在私下交易的田地房产。要掌握开埠以前上海田地价格波动情况，这是颇具难度的，因为这方面的档案资料相当缺乏。有关当时这一带的田价，或可参考松江府区的水田价格，以上等水田为例：乾隆初年，7—10两；乾隆末年，50—60两；嘉庆初年，50两； 嘉庆十九年，约为35—40两；到道光十三年，10—20两。（注：参考王树槐：《江苏省的田价》（1912—1937），载《近代中国农村经济史论文集》，“中央研究院近代史研究所”编，台北1989年版。）田价似乎在逐年下降。田价，很大程序上是由农业收成所决定。上海县的田地收成远不及“地尽膏腴、农田之利错杂上中”的青浦、华亭，所以，同一时期上海县的田价，总的说来不会超过上述价格。据估计，当时上海县城北边一带田地，价格大约每亩从15，000文到35，000文。（注：蒯世勋编著：《上海公共租界史稿》，上海人民出版社1980年版，第308页。）
涉及上海县城内外买卖、租赁房地，其价格情况就比较复杂，不仅因时、因地而变化，更主要的是房地交易零碎分散，加之币值混乱，无法确切估价。海州青口镇商人蒋、郑两人在道光二年（1822年）契当孙姓住宅一处，座南朝北，“价京钱肆仟千”，以为祝其公所。三年后，又有几位商人出面，“接当为买，加价肆仟千”，这样，共花“京钱捌仟元”买下该处住宅。（注：《上海碑刻资料选辑》，第305页。 ）他们置地时用的是京钱，当时也有人用银两或其他形式支付，但无论是买卖或租赁，在城厢房地交易时存在的最大问题是面积不清。1843年11月，英国首任驻上海领事巴尔富（G.Balfour）抵沪， 当时租界尚未开辟，就在上海县城内东、西门之间的西姚家弄，租得一处顾姓住宅，上下共52间，作为英国领事馆临时住地，年租金为400元。这一时期， 在城内租赁、置买房屋往往以间数计算，印契上虽标明四址，而实际面积很模糊，如有的文契还注上这样一笔：“上下楼房二十九间，随带屋地一片”，等等。因为无法确切知道基地的面积，从而给地价的估计带来了困难。
通商开埠以后，上海城乡格局大变，土地转让频率加快，交易活跃，土地文契日益规范，价格亦逐渐明朗。
二
1843年11月，上海实行开埠。上海开埠，但没有解决外国人的居留问题。早期来沪的外国商人，大多是匆忙的过客，做完生意随后离去。留居上海的一些英人只能借住在县城外沿黄浦江一带的民房，居住条件十分恶劣。因此，他们建议领事出面要求在上海购地建房。由于《南京条约》没有对外国人租地造房作出具体规定，唯一可作援引的是1843年10月订立的《虎门条约》（即《五口通商附粘善后条约》），其中提到了英人租赁一事。按照该条约规定，英商在五大通商口岸租地，须就地方民情地势，议定界址。事实上，租地事宜仍要领事官与中国地方官员具体商议。于是，巴尔富与当时的上海道台宫慕久开始就上海居留地问题进行谈判。
从1843年起，巴尔富与宫慕久的谈判时断时续，与此同时，英国商人、传教士乃至领事官员一直在与黄浦滩上的农民私下接触，并达成了一批土地转让协议。大约二年过去了，谈判也终于有了结果。1845 年11月29日（道光二十五年十一月初一日）， 宫慕久以道台名义发布一项告示，这个告示就是他与巴尔富“依约商妥”的《上海土地章程》。该章程规定了租地办法，明确外国人租地须办的手续。虽然当时没有确立出租地契（俗谓“道契”）的样式，但条款中的一些规定实际上成了此后道契的契文内容。两年后，即1847年12月31日（道光二十七年十一月二十四日），第1号英册道契发出。因为此前早有租地的事实， 所以该契后有说明：
再查此租地，原于二十四年四月间租定者，彼时因租地契样式尚未办成，是以先将各业户原立租地议单暂交该商收执。今既将出租地样式办成，当将原立租地议单缴回本道署内存案，本日换回此契为凭。
外商租地时，先与业主商定价格，再验看田单，而后才放心订立租地议单。租地、买地，必以执业田单为凭，“吾邑田地执业，清粮以前，执乾隆四十八年县印田单为凭。清粮以后，执咸丰五年县印田单为凭。”（注：《上海县续志》卷六，“田赋上”。）田单上写明圩号、亩分、粮额、户名等。补换道契时，须把附粘田单的租地议单上缴上海道署存案。验勘田单，此后成为办理道契必不可少的手续。上海道台发契给号，地契号一般按发契日期的顺序排列。英册道契的第1号到第60 号（现存道契档案中缺了几份），契后都注明原租地时间，实际上均可视作“补契”，在租地契式样尚未出台之前即已租定。这几十份道契，弥足珍贵，是了解开埠初期上海地价的重要资料。
按照实际租地时间，我们来看当时的价格情况。在现存的道契档案中，注明在道光二十四年租定的共7份，具体如下：（注：《上海道契》第一卷。）
发契 租地租地人 原业
面积
押租钱
年租钱备注
号
时间主(文/亩) (文/亩) 东至黄
1
四月间 颠地· 奚尚 13亩8分 99,8803,574
浦滩
兰士禄 德等9厘
50,000
2
八月间 麦都思 吴金 11亩9厘 (另付加
1,500
盛等
给高地
押租钱
10,000)
3
十月间 怡和行 吴建 18亩6厘
7,0587,058 东至黄
勋等4厘 浦滩
4
十月间 和记行 石成 17亩9分
7,0587,058 东至黄
山 4厘 浦滩
5
十月间 仁记行 吴会 15亩9分
7,0587,058 东至黄
元等6厘 浦滩
6
十月间 义记行 吴襄 15亩4分
7,0587,058 东至黄
等4厘 浦滩
7
十月间 融合行 吴茂 18亩9分
50,0002,500
如等
2厘
在承租中，“押租钱”、“年租钱”两项与地价关系最大。押租钱即押金，《上海土地章程》中规定：“（外国）商人租地建房之后，只准商人禀报不租，退还押租，不准原主任意退租，更不准再议加添租价”。虽然租赁与否完全取决于外国人，但从中可知，押租钱是归原业主所有的。年租钱，则上缴政府，所谓“以供粮赋”。早期租地中，在押租钱、年租钱的收取上并不统一，有重押轻租，如1号道契， 押租钱高而年租低，有对押对租，3、4、5、6号道契，乃对押对租。押、租的轻与重，直接与租地人、原业主、政府利益有关。押租钱的高低，取决于许多因素，如早期租地时离港口的远近，就关系到租地的价格。年租钱，由国家统一征收，应易划一，《上海土地章程》公布时就统一标准，“均以每地一亩年租1500为准”。
第61号道契的发出时间为1848年1月11日， 该契已按办成的出租地契样式办理（契中无“再查此租地原于……租定者”字样）。此后的道契，其年租钱就统一了起来，每年每亩为1500文。年租钱，每年都要缴纳，“每到年底预付决年之租，交入银号”。1—60号道契， 原租地时，年租钱没有划一，到土地章程颁布后就要进行调整，这几十份道契中都注上：“应按照定议，减作每亩每年一千五百文……嗣后永定轻租，每亩每年一千五百文”。永定轻租后，这些租地的押租钱都要相应变动，否则就会损害租地人或业主的利益。于是，这些道契中都有一番折算。（注：如1号道契，换算后的押租钱总计1,599,430文，每亩约115,150文，比原先99,880文／亩增加了。6号道契， 换算后的押租钱共计967,027文，每亩约62,631文，而原来为7,058文／亩。）年租统一，就容易比较各地块的价格了。从押租钱的轻重来看，在19世纪40年代的前几个年头，沿黄浦滩的土地租借价格相差较大，每亩从五、六万到十几万文不等。
早年外国人租地一般都用通行的制钱支付，以文计算，用银元者不多。但是，在1—60号道契中，有一份道契很独特，是以银元支付的， 这就是第59号道契。该契乃花旗国商人丰裕行所租，业主吴襄等人，计2亩5分，原租地时间在1847年9月4日，押租钱为洋银200两／亩， 共计500元，另付加给高地押租洋银500元，实际每亩400元。年租钱也为1,500文／亩。丰裕行的这块租地位于黄浦滩边。
用银元支付，尽管在早期租地时为数不多，但关系到银钱比价，必须予以关注。清代前期，有关上海地区的银钱问题，叶梦珠在《阅世编·钱法》中有所论及。币值一直处于变动之中，这也影响到田价，如嘉庆初年江苏田价下跌，即因银价趋贵所致。这里，我们需要关心的是开埠初期，上海的银钱比价大致是多少？在78号道契中，有如下记载：该地计1.5亩，押租钱洋银65元／亩，合140,587文。照此算来，当时的银钱比价约为1∶2,163，即洋钱1元同制钱2000多文。当然， 这样得出来的数据，不一定准确，但可作参考。
以上主要就英册道契进行考察，那么，早期法租界一带的地价又如何？法册道契1—4号已遗失，法册道契第5 号给出时间在光绪二十一年六月，相当于公元1895年7、8月间。与英册道契一样，其实际租地时间远早于发契时间。据有关书籍介绍：“在地皮申请登记簿上，第一号是1848年10月17日领事馆译员哥士耆署名的申请书。第二号是雷米，日期是1849年1月5日”。（注：[法]梅朋、傅立德著，倪静兰译：《上海法租界史》，上海译文出版社1983年版，第34页注。）雷米（他后来成为法国驻上海首任领事敏体尼的女婿）申请的那块地，位于洋泾浜沿岸，面积约有12亩，分属12家地主，每亩要价为300两。 雷米所买的这块地与法驻沪领事馆地是相连的，而当初，领事馆那块地每亩付了铜钱 80,000文。（注：《上海法租界史》，第39页。我们注意到，在外国人所著的很多论著中，都把当时的租地看成是“买地”。事实上，不管是法国人，还是先期到达的英国人，都是这样认为的。虽然，当时的地块名为租赁，而且在1845年11月公布的土地章程中也没有出现“永租”字样，但就其性质而言，已实同买卖。关于这一问题，将另撰文详细讨论。）显然，雷米买地的给价高出领事馆地许多。因为价格太高，雷米没有接受。后经多方协商，雷米只购置到洋泾浜沿岸的一小块几乎是荒芜的地，这项卖契终于在1849年1月8日签订。共计2.385亩，每亩作价160,000铜钱，外加房屋、坟墓、树木等项的赔偿费，雷米总共付了457元。此外，每年每亩要付1500铜钱的税（即年租）。（注：《上海法租界史》，第41页。）除附加费外，早期法国人租（或称“买”）地所付的钱与英册道契中的押租钱差不多，有80,000文／亩，也有160,000 文／亩（同期英租界地每亩在五、六万到十几万文之间）。
早期外国人前来租地，其具体情形，上海当地人是这样描写的：
所谓租地者，名虽给价，而图书、地保、通事、帐房，辗转扣除，业主所得十仅三四。是以温饱之家，遭此而赤贫者，不知凡几。若以田沦，价已美矣。但沪城系通商大邑，东城市闹，房值最昂。有屋一二椽，每岁得租，即有百余金，而地仅分余，如合田价，几不值一哂。惟城西北三四里，屋少田稠，且多义冢，西商不辨肥硗，或得善价。然在地保尽知底细，因串通事以霸持，有丝毫不吐者，若辈居间既可取利，故百端耸动，无不欲西商之广其址也。更有逐利之徒，又租洋商之地，造屋召租，以牟什一，而洋商以民地转取商租，利几百倍。（注：《墨余录》卷八，“西商租地”。）这里，反映了几个问题：一、开埠初期或早些时候，上海县城内外的土地已有明显的级差；二、利用租地，洋商和国内的通事、地保等人从中渔利；三、租地地价虽高于田价，但在租地过程中，已经层层盘剥，业主所得不多，仅是小头。
上海县城北部靠近黄浦滩一带的土地，被陆续到来的外国人所租赁，此后，影响这一带地价涨落的因素就变得十分复杂。
三
上海县城北部这片昔日荒僻沮洳之地，其面貌随着外国人的留居而很快改变。英国驻沪领事馆自退还上海县城所租赁的房屋后，就在李家场租地126.9亩，原业主分别是石炳荣、吴思本等人， 其地四址：东至黄浦，西至半河，南至公路，北至吴淞港。领事署在1852年翻造了一幢两层楼的西式楼房。英领事馆迤南，是鳞次栉比的洋行，“于浦滩搭盖洋房，以便往来贸易”。短短数年间，“在破烂的中国小屋地区，在棉田及坟地上，已经建立起一座规模巨大的新的城市了。”（注：转引自唐振常主编：《上海史》，上海人民出版社1989年，第154页。 ）与此同时，这一带地价也在节节攀升。
据对咸丰年间发出道契中押租钱一项的粗略统计：
咸丰元年（1851—1852年），最高给价201,300 文／亩， 最低70,000文／亩，平均约为92,750文／亩；
咸丰五年（1855—1856年），最高给价1,662,222文／亩，最低42,212文／亩，平均约为233,540文／亩。四、五年间， 每亩平均价格上涨了2.5倍。咸丰五年，全年出租的土地面积达226.82亩。 至于出现咸丰五年最低价比咸丰元年反有所下降的现象，只要查验租地方位，就会明了其中的原因。咸丰五年道契中一些租地是在浦东，那份每亩给价42,212文的租地为第162号道契，共52亩， 位于浦东烂泥渡（二十四保二十四图）；同样是该年发出的174号契，给价为47,475文／亩，计28.36亩，也在浦东，位处陆家嘴东。当时浦东的地价远低于浦西。而总的说来，上海县城北租界一带地块的价格是在上扬。
到1859年时，有的地价已达规银464两／亩（见英册道契241号），以铜钱计者，高的也有至2,163,630文／亩（如英册道契245号）。 1861年，一块沿黄浦滩的地（第267分，英册道契号260 ）其地价竟高达12,465,000文／亩。法租界也是如此。在1865年6月24 日的租地人大会上，通过了一个提案，其中谈到：“法租界外滩只有一百尺宽，剩余的土地将卖给河边土地所有人，他们应以目前正在建造的外滩地皮的原价购买，码头不算在内（原文如此），也就是每亩至多不过二千五百两；可能还不到这个价格，但无论如何，绝对不会高出这个价格。”（注：《上海法租界史》，第422页。）虽说最高估价不到2,500两／亩，但从另一角度看，这一带的地价也是不低的。
房地价格的上涨以及交易的活跃，给租界当局带来了丰厚的收益。1865年，法租界收入方面，仅地产税和房捐，估计有28,750两，其中房捐，欧洲人为750两，中国人为19,000两。 （注：《上海法租界史》，第421页。在1865年5月1日租地人会议上提出的预算草案， 收支情况，收入一项为111，521两9钱，由此可知地产税和房捐在其中所占的分量。）
近代上海市区的范围在不断变化。1842年以前，除县城外，周围是一片农田和大小市镇，城乡界限比较模糊。通商开埠后，随着租界的出现，特别是上海县城北部，迅速崛起了一座新兴近代城市，上海城市格局大变，重心也由县城快速转移到租界。早期的租地行为、道契中的各种规范，与近代上海城市发展关系甚密。而这一带地价的升降，更直接与上海城市化进程相关。
从传统土地经济角度来审视，后来成为租界的上海县城北部的这片土地，其价值主要是种稻植棉，靠近黄浦江、吴淞江边的一些地块，或许还能停靠船舶，偶尔可以用来修理船只、堆放货物。所以，长期影响这一带地价升降的，是土壤、生产技术、水利条件及交通，即主要与农业收成有密切关系的因素。但是，到近代通商开埠以后，这里成了外国人的居留地（租界），社会经济环境发生了重大变迁，影响地价的因素亦随之变化。
地价研究牵涉到的因素很多，可以说与整个社会、政治、经济发展的因素都有关系，包含着许多方面，诸如人口增减、国内外贸易状况、国家赋税政策、土地政策、汇率变动、社会动乱、交通问题等等，既有经济的，也有非经济的因素。在影响开埠后上海地价的众多因素中，有一点很关键，这就是租界范围与城市土地的供给问题。
1845年发布的《上海土地章程》有一条，即确定界址。决定将已议定的洋泾浜（有写杨泾浜，即今延安东路）以北、李家场（一称李家厂，即今北京东路）以南的地基租给英商建房居住。这实际上就是英租界的南北界址。东面以黄浦江为天然界限，西界当时没有明定，直到次年9月，双方才议定以界路（今河南中路）为西界。 这块居留地总面积为830亩。租界有界址限定（当然不排除有非法租地现象）， 这就决定了土地供给的有限性，其面积不能增加。于是，只要有需求的存在，其地价必然上扬。虽然后来租界当局通过各种方法来扩大租界范围，其中经常采用的方法就是越界筑路，以此扩充面积，但客观的情形最终使得租界土地的供给有一定限度。这亦是日后上海租界内地价持续上涨至关重要的因素。
关于租界内土地的需求状况。自英、法、美等国相继在上海攫取居留地，出现租界，留居上海的外侨人数逐年递增。据统计，1844年外侨人口总数50人，1849年为175人，1855年为243人，1860年为569人， 至1865年达2,297人（其中英美租界2,235人）。（注：引徐公肃、丘瑾璋著：《上海公共租界制度》。）如果将军队和几艘战舰上的水兵包括在内，那么，1865年的外国人口为5,589。 （注：参见李必樟编译：《上海近代贸易经济发展概况》（1854～1898年英国驻上海领事贸易报告汇编），上海社会科学院出版1993年版，第112、238、239页。 ）毛祥麟《墨余录》载：外国人租地，始于清道光壬寅（1842、1843年间），而盛于咸丰庚申（1860、1861年间）。租界原来专供外国人居住，后因国内局势变化，太平天国运动发展，列强借“调兵助剿，请益租地，富商巨贾，于是集焉，而市斯盛矣。”“华洋分居”格局打破，中国人大量涌向租界，出现“华洋杂居”。1865年，租界内中国居民数达133,140人，其中法租界内有55,495人，英美租界内有77,645人。（注：参见李必樟编译：《上海近代贸易经济发展概况》（1854～1898年英国驻上海领事贸易报告汇编），上海社会科学院出版1993年版，第112、238 、 239页。）这还是人口已经相对稳定的1865年的统计数据， 而局势更为混乱的前几年，涌入租界的中国人数当更多。
战乱期间，由于大量人口集聚租界，致使租界内地价大涨，就在短短的几年间，租界建造起大量房屋。到1865年， 租界内外国住房计382幢（法租界25幢，英美租界357幢），中国住房17,556 幢（其中在法租界5,065幢，在英美租界12,491幢）。随着战争平息， 大批华人陆续离开上海离开租界，随后，“华人住房及其房屋，大多数无人居住”，因为有这么多的房屋没有人居住，租金就没有上升的指望，“在这些租界内不论是外国人的还是在华人的房地产方面，都没有看到任何好转的情形”。（注：参见李必樟编译：《上海近代贸易经济发展概况》（1854～1898年英国驻上海领事贸易报告汇编），上海社会科学院出版1993年版，第112、238、239页。）但不久， 持续了几年的人口外迁现象便停止，住在租界内的华人人数缓慢增加。同时出现的另一种现象引人注目：“1865年，英美租界内的中国住房都是不堪居住的茅舍。这些房子几已全被拆毁而代之以一种好得多的房屋，这就证明了较富裕阶层的中国居民住进了租界。”（注：参见李必樟编译：《上海近代贸易经济发展概况》（1854～1898年英国驻上海领事贸易报告汇编），上海社会科学院出版1993年版，第112、238、239页。）不管出于何种目的， 谋求“安全”需要也好，为了寻找资本出路、寻求商机也罢，甚或为了享受近代城市文明，大批富裕士绅、官僚、商人进入上海，托庇租界，其结果使租界内外的地价迅速回升。
近代上海市区是由租界的不断扩张和南市（旧县城）、闸北、浦东、江湾等地区的逐渐发展而形成的。随着上海城市化、工业化进程的加快，这座城市吸纳人口的能力增强，地价则一路飙升，（注：公共租界是近代上海城市的核心区，以这一带地价变动为例，1903年，平均价为4,603规两／亩；1907年，9,656规两／亩；1920年，10,476规两／亩；1927年，18,652规两／亩；到1930年，达到26,909规两／亩，二、三十年间上升了五、六倍。）不同地段的价格差距也逐渐扩大，地价等级日益明显，由此推动了近代上海房地产市场的繁荣，并进而影响到整个上海社会经济的构造。