关键词：房地产；成本控制；精细化管理
前言
房地产行业投资巨大相应的也会带来高额的回报，但是如果对成本控制不好必将造成开发成本超标，不能实现房地产开发的最大化的利益，因此对于房地产的成本必须进行精细化的控制管理，避免由于成本控制不到位所产生的浪费。
1 成本控制对房地产的意义
近年来随着房价的上涨房地产行业也迅速的发展起来，发展壮大的房地产行业也带动了我国经济的快速发展，在市场经济背景下房地产的发展会受到市场经济的影响，还会受到政策导向的影响。由于房地产项目投资巨大因此必须加强成本控制，为了房地产行业的有序的发展国家密切的关注着地产行业的发展走向，在宏观方面对地产行业进行调控，保证房价不会失去控制因此促进了地产经纪的发展。由于房地产行业需要面对很多的风险，低价的上涨增加了房地产开发的成本，钢铁、人工原材料的上涨也会对房地产开发造成影响，因此为了有效地规避风险，保证房地产开发的正常的进行必须进行行之有效的成本控制。
2 房地产成本控制的问题
2.1 对开发项目研究不足缺乏投资分析
随着房价的上涨给很多房地产开发商带来巨额回报，因此房地产开发异常火爆。为了更快的开发新项目一些开发商忽略了对开发项目的调查研究，因此对项目的调查研究比较欠缺，在没有充分的调查研究的情况下，就匆忙的上马房地产建设项目，由于对资金成本的投资分析不到位而且缺乏成本控制，所以在项目建设中有的企业由于建设成本过高，影响到了地产开发的利益甚至有的开发商，由于对成本失去控制最后导致资金链断裂甚至出现“烂尾楼”现象。因此为了更好的控制成本必须对开发项目进行深入的投资分析，对资金走向和成本投资进行全面细致的分析研判，保证合理的掌握开发项目的成本支出。
2.2 施工建设中出现成本超支
地产项目的施工阶段是房地产开发的最重要的阶段，这个阶段也是成本资金投入最多的一个阶段，为了保质保量的完成施工建设必须在施工阶段控制好成本，保证建筑材料的供应通过对成本的控制，根据具体的工程量充分的调动资金，才能保证施工阶段的一切原材料和各种费用支出。在施工阶段控制开发成本会遇到很多困难，由于施工项目每个环节都要涉及到成本控制，由于设计变更等一些问题，都会涉及到对预算的成本进行更改，因此在实际施工中难免会遇到成本超支的现象。对于房地产开发的成本控制，必须按照合同的规定进行精细化管理。由于在施工建设中建筑单位只会关心项目工期的按时完成，因此忽视了成本的管控工作，所以造成了施工成本失去控制的局面，因此在项目建设中账目混乱，没有进行精细化的成本控制管理，所以最终导致成本超值严重的现象。
2.3 没有建立一个成本控制体系
对于成本控制是企业财务部门的分内的工作，财务部门要对企业的资金流转进行管理。所以房地产企业基本都是依靠财务部门，来对开发项目进行成本控制和管理的。但是房地产开发项目的成本控制，不能只依靠财务部门进行预算、决算，还要参与项目建设的其他的部门和项目部，共同进行整个项目开发建设中的成本控制管理工作。由于房地产开发工作建设周期比较长，因此在施工阶段和整个项目的开发建设阶段，必须加强成本控制只有这样才能为企业节省资金保证开发项目的正常的进行。因此为了对地产开发的成本进行有效的管控，地产企业必须形成一个地产开发成本控制的体系，提高成本控制的方法和手段充分的落实成本控制的方针政策，为更好的进行项目建设控制成本节约资金。
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3 房地产成本精细化管理策略
房地产开发项目必须建立系统的成本控制体系，采取先进的精细化管理手段，把项目建设成为地产开发项目中的成本控制经典之作。
3.1 房地产项目成本精细化管理的有效方式
3.1.1 建设合理的预算体系
为了保证房地产开发的成本控制进行精细化的管理，必须建立一个完整的预算管理体系。为了进行规范化标准化的房地产开发成本预算，必须建立一个系统化规范化的房地产预算体系。这套规范化的房地产成本控制体系，在房地产项目的建设过程中，要全面掌握企业每个部门的实际工作情况，从业人员要充分的掌握地产开发项目每个岗位的具体的工作情况，为了进行成本的精细化管理要针对每个具体的工作岗位和施工项目，制定一个合理的成本预算。
3.1.2 加强每个阶段的成本控制
一个房地产开发项目从立项到建设最后还有工程验收等一些收尾工作，因此房地产开发项目包括很多开发建设阶段，为了更好的控制成本支出必须加强每个具体的工作阶段的成本控制工作。为了加强每个阶段的成本控制，从房地产项目开发立项开始，就要加强项目的调查勘探阶段的成本控制工作，为了合理的控制成本，首先对计划开发的地块要进行综合的调查和研究，包括对拟开发地段的土地的占地位置、所有权和土地的性质，还有要拆除的房屋面积回迁户和补偿款的问题都要进行调查研究，这些都会影响到房地产开发项目的成本支出问题。要建立一个合理的评估体系，对开发项目进行综合的成本支出分析评估。在竞标阶段要依靠综合的评估体系对开发项目进行综合的评估。对比成本控制研究这个地产项目开发的可行性，拿出来具体的项目开发的可行性的评估报告。要分析地产项目的开发成本还要分析该项目的目标客户人群，为了加强这个阶段的成本控制要编制出这个阶段的具体的成本控制细节报告。在地产项目的图纸设计和具体的施工阶段，是地产项目的成本投入最大的阶段，因此对于设计和具体的施工阶段必须进行精细化的成本的控制工作，只有控制住这两个关键阶段的成本支出才能有效的控制地产项目的整体的成本。为了对地产开发向目进行综合的施工设计，必须在项目的开展的前期对架设项目进行深入的考察和调查，要掌握大量的材料对拟建项目进行走访，在综合的考察论证之后进行科学的施工设计和图纸设计。在房地产项目施工阶段，为了对房地产项目进行成本控制要对成本投入的账目进行严格的管理，要对资金往来进行详细的登记管理，要成立监管部门建立管理制度落实管理措施，做到精细化的管理。
3.1.3提高管理水平加强绩效考核
为了加强房地产的成本控制要做好这些具体的工作：
（1）为了加强房地产的成本控制，要加强对供货商的管理工作，要优化供货商资源，为了控制成本要加强采购环节的控制工作，要通过招投标的方式选择大型的建筑材料物资供应商，通过对所需建材的准确的预算来统一的大批量的采购，从而获得交底的批发价格这样就避免了比较高的零售价格，从而达到了控制成本的作用。
（2）房地产项目的领导层要重视成本控制的重要性，以身作则的带头落实地产项目的成本控制，在地产工程的成本控制中起到模范带头作用。
（3）要成立一个成本控制机构，建立一套行之有效的控制成本的管理条例，在工程建设中通过成本控制机构的监管，来推行这套成本控制规定条例并且进行绩效考核，确保在工程建设中真正的进行成本控制和成本的精细化管理得以落实。
3.1.4 加强信息化建设
随着科技的发展为了对地产项目进行有效的成本控制，必须引进互联网大数据这些先进的信息管理手段，与时俱进的利用高科技手段来保证地产项目的成本控制。通过信息化管理方式可以获取更多的管理信息，利用互联网大数据的分析可以进一步推动地产企业的额成本控制管理。
结语
在房地产企业的开发建设中，必须重视成本控制工作，只有对成本控制进行精细化管理，才能保证房地产企业获得更大的利益，在目前这种激烈竞争的背景下，坚持科学有效的成本控制，可以保证房地产开发企业健康的发展。
参考文献
【1】刘亚军.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].江西 建材,2017,35(1):219-220.
【2】林建琰.房地产成本控制的突出问题及其精细化管理[J].中国国际 财经(中英文),2017(13):221-222.
论文作者:周杰芬
论文发表刊物:《城镇建设》2019年 24期
论文发表时间:2020/3/4
标签：成本控制论文; 成本论文; 阶段论文; 房地产论文; 项目论文; 精细化论文; 开发项目论文; 《城镇建设》2019年 24期论文;