摘要：文章主要从房地产开发项目管理的重要性出发，分别简述了房地产开发项目管理的难点，以及房地产开发项目管理的完善措施，旨在与广东同行共同探讨学习。
关键词：房地产开发；项目管理；难点；措施
一、房地产开发项目管理的重要性
1.房地产开发项目管理能够保证项目效益的最大化
在房地产开发过程中，之所以需要对房地产开发项目进行管理，最主要的目的是为了实现项目效益的最大化，这就需要对项目实施过程中的质量、成本和工期等因素进行控制。房地产开发项目管理中的控制管理就是为了实现对项目进展过程中项目质量、成本和工期的控制，能够保证项目开发过程中用最小的投入获得最大的经济和社会效益。
2.房地产开发项目管理能够保证项目进展的组织性和协调性
在房地产开发项目管理中，通过明确的职责划分，按照相关法律法规的规定，制定适应房地产开发项目的各项规章制度，从而为项目开发的进行提供一个完整的组织保障。在项目开发中，一个和谐的办公环境对保证项目开发的顺利进行意义重大。房地产开发项目管理中的协调功能正好能实现这一点，从而保证了人员之间的协调，为房地产开发项目的顺利进行提供了一个和谐的环境。
3.保证项目进展的组织性和协调性
为了能够使房地产开发项目更加协调的、有组织的进行，就要从房地产开发项目的管理入手，创造出一个和谐的办公环境，促进房地产项目开发的顺利进行，主要有如下方面：①保证房地产项目的开发中有相应的法律法规作为支持；②管理人员的制度落实到个人；③根据项目开发的实际情况，制定出相应的管理规章制度；④协调各个部门之间、各个部门人员之间的关系，让房地产开发项目在一个和谐的环境中顺利进行。
二、房地产开发项目管理的难点
1.项目前期可行性研究不到位
建设单位往往会过多干预并限制设计院的设计工作，许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商高层领导包办“设计”的，设计师成了开发商高层手中的一支“笔”。设计师做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但产品功能性、系统性和效果的设计失误的责任也由开发商承担。
2.决策缺乏依据
在房地产项目的开发过程中，项目的开发管理在实际中会受到很多因素的影响，开发过程中也会存在很多难题。在房地产开发中的管理者不能对当前的市场情况作出正确的判断，并且在开发时没有对市场做好调研工作。这就会导致决策者在真正的开发过程中作出错误的、没有相对依据的决策。这些问题都是制约开发项目管理的顺利有效进行的重要因素，也是我国目前房地产开发中的一个非常重要的问题。
3.成本控制
房地产开发项目管理中的另一大难点是对开发项目的成本控制，这影响着开发商以及管理者和所有用户的利益，一旦处理不当，将引发三方纠纷的发生。这也是为什么在房地产开发项目管理中成本管理成为难点的原因之一。当下，我国的大多数房地产开发商都不太重视开发项目的前期策划以及设计阶段的成本。导致项目后期的进展困难。为了解决这一难点，房地产开发商在对开发成本的控制方面要严格把关，建立更加完善的成本控制体系，保证开发项目管理中的每一个决策都能减少开发项目的施工成本。只有控制好房地产开发项目管理的施工成本，才能更好的完成开发项目的目标，保证开发项目管理效益的最大化。
三、房地产开发项目管理的完善措施
1.对拟开发项目，获取土地前落实项
目的市场调查工作当前房地产市场竞争激烈，市场调查的作用十分重要。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆房地产开发企业需要从下面两个方面做好市场调查工作：首先，房地产开发项目要准确定义开发项目所属区域的属性，从而确定要开发的项目是刚需还是改善、目标客户群的经济能力等，什么户型和总价受欢迎等等，特别要关注有什么不利因素。其次，开发企业获得精准的市场调查数据之后，按照经济合理性研究和技术可行性研究两方面入手，编制市场可行性报告。开发企业除了关注开发项目投资和回报之外，还要组织有关专业人士严格对项目经济的合理性进行和技术可行性论证，保证最佳的企业经济效益和技术提升。
2.管理好房地产开发项目的实施阶段
房地产开发项目管理出路还包括管理好项目的实施阶段。管理实施阶段的具体步骤有两步。第一步，在房地产项目施工的时，注意项目图纸的规范性。为了避免在设计项目图纸的时候，出现领导人员影响设计者绘制图纸情况，就要对项目图纸的具体步骤予以说明，使其规范化。房地产开发项目图纸设计流程的规划，不仅有利于设计师发挥其独特的优势，而且也有利于项目图纸的科学性和全面性。第二步，项目的设计部门要整合好项目所需要的设计资源。项目的设计资源对房地产开发项目的设计质量以及项目内容等方面都发挥着很大的作用，所以项目的设计部门要整合好项目所需要的资源。在一些需要建设园林景观的项目来说，整合设计的资源显得尤为重要。如果没有对房地产开发项目所需要的设计资源进行有效地整合，就会导致达不到房地产开发项目所期待的效果。因此，项目的设计部门要对项目所要使用的资源加以整合，并且整理成文字，这样才能确保项目施工更好更快地完工。
3.加强成本管理，规范项目管理
项目的成本管理是一个非常重要的问题，只有房地产开发商和管理者合理制定房地产项目的成本预算，并制定有效的成本管理计划，才能最大限度地发挥自己的作用，减少买家的开支，达到双赢的目的。房地产项目成本管理是房地产项目管理的重难点，房地产开发是一项大型生产活动，每一个步骤都需要资金的支持，如土地成本和各项基础费用。也正因为如此，房地产开发商有效的成本管理变得越来越重要。一般情况下，在房地产项目实施过程中，涉及到规划管理、设计阶段的成本管理和施工阶段的成本管理都包含于成本管理内容中的。其中，房地产开发项目成本的规划、设计阶段是具有较大影响的。目前国内很多房地产开发公司在规划、设计前期对成本没有给予足够重视，往往导致项目成本的浪费和缺失，给项目后期进展带去困扰。房地产开发商应借鉴有效的经验，更严格地控制开发成本，建立更加完善的成本控制体系。
4.重视施工阶段及后期阶段的项目管理
（1）重视现场安全管理。健全现场项目部的安全管理架构，严禁将工程承包给不具备相应资质的单位，将重点放在事前控制上，避免发生安全事故。
（2）做好施工阶段的资金使用计划，严格按照计划进行工程款的支付。
（3）严格控制甲供材。甲供材的范围、交接方式要事先周密确定，列入工程招投标合同，并严格按合同履约。尽量减少甲供材的种类，对十通用地方建材，可由承包方自行采购。
（4）要尽量减少甲分包项目，在工程招投标文件及工程建设承包合同中由总承包单位完成的工程内容尽可能让总承包单位组织施工。
（5）开发商一定要真正重视项目竣工验收阶段的项目管理工作。在项目竣工验收阶段可建立一个由开发商主管领导组织、整合工程管理、销售、开发、采购、物业管理等各部门组成项目收尾临时一机构，与现场项目部管理人员分工协作，共同完成工程竣工验收阶段的项目管理及项目交付、移交工作。
结语
房地产开发项目管理的难点主要包括房地产开发商对市场定位不准确，项目的可行性得不到确认、房地产开发项目的设计图纸变化太大及房地产开发项目管理存在着项目工程收尾工作上的难度三个方面。房地产开发项目管理的出路有三条，它们分别是规划好房地产开发项目的决策阶段、管理好房地产开发项目的实施阶段及管理好房地产开发项目的收尾阶段。
参考文献：
[1]康宁.试论房地产开发项目管理的难点及完善措施[J].全国流通经济，2018（5）
[2]甘再兴.探究房地产开发项目管理的重点及难点[J].现代物业，2015（4）
[3]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2017（9）
论文作者:柯永健
论文发表刊物:《基层建设》2019年第11期
论文发表时间:2019/7/5
标签：房地产开发论文; 项目论文; 项目管理论文; 开发项目论文; 房地产论文; 阶段论文; 难点论文; 《基层建设》2019年第11期论文;