我国大陆房地产业与中国A 股相关性研究
王煦陆
(中国社会科学院研究生院,北京 100026)
摘要： 2008年～2018年,我国经历金融领域高速发展的十年。2008年，中国经济总量达到319515亿元人民币，按照当时的汇率折算(1美元兑换人民币7.20元左右)，约合44377.15亿美元；2018年，中国经济总量超过90万亿人民币，按照2018年6.70左右的汇率折算，约合134328.36亿美元，跨过13万亿美元大关。此时中国的经济总量早已超过日本(2010年超过)，成为全球第二大经济体。而在这过程中，我国的楼市和股市也此起彼伏上演着推动中国经济发展的故事。
关键词： 楼市；股市；消费；投资
一、中国楼市发展史简述
1987年我国首次在深圳进行了土地公开拍卖，同时也是中国房地产实现商业化的起始年；1993年，我国首次在海南省进行房地产业宏观调控，从政策层面缓解海南省地产泡沫加剧；1998年～2001年，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，贷款买房、按揭等新兴概念开始在中国兴起；时任建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上正式宣布：“住房实物分配在全国已经停止。”另外，政府也终于对房企上市松了口，房企们(天鸿宝业、天房发展、金融街等)也纷纷找到了扩张所亟需的资本，接踵在A股借壳上市，从此开启中国楼市和股市成为我们重要投资产品的序幕。2003年，由于非典的全面爆发对中国经济影响严重，住建部紧急发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发(2003)18号文，以下简称“18号文件”)，首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业；2008年由于美国次贷危机导致金融危机风险的影响以及2005年、2006年先后颁布的《国六条》、《国八条》调整政策，导致北上广深等一线城市出现了大量楼盘抛售的情况，房地产交易量价齐跌。2009年，在4万亿刺激内需的带动下楼市重新开启“销售毛利率、净利率、销售规模都大幅度提升”的量价均涨时期，由此观之，楼市涨跌是具有周期性的。这一年，破百亿的房企达到了空前的20家。随后几年由于国内经济总量的上涨和国内人口流动，原来一线城市房价呈现出大量上涨态势。2014年，国家针对楼市泡沫严重，严重威胁到大量低收入居民住房问题《新国八条》公布二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍的政策；紧接着，楼市正式进入冻市期——“全国房价保持稳定”。这种状态一直保持到2015年底，冻市期所带来的则是库存的大量堆积。而2016年，我国的二三线城市却出现快速上涨态势，由于“二孩”政策及改善性住房等需求刺激，房产成为国内居民认为保值增值的必要商品。直至2018年，我国的楼市去“投资化”趋势逐渐凸显，“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调，总体上保持平稳运行，逐步回归理性，热点城市房价过快上涨势头得到遏制。
二、中国股市发展史简述
中国股市从1990年先后开始在上海、深圳两地试点公开发行股票，两地分别颁布了有关股票发行和交易的管理办法。1990年12月25日～30日中国共产党第十三届中央委员会第七次全体会议在北京召开，全会审议并通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建议》，强调要“逐步扩大债券和股票的发行，严格加强管理。发展金融市场，鼓励资金融通，在有条件的大城市建立和完善证券交易所，并形成规范的交易制度。”这将证券市场的发展列入国民经济发展计划中，从而肯定了证券市场应有的地位。而此前，我们一直实行计划经济，股市的开启标志着我国市场化经济的真正运行。1992年，邓小平南方谈话时指出“坚持改革开放为主，大力发展市场经济”的观点，国内掀起第一个投资热潮，上证综指也从90点上涨至400多点。1992年5月21日，上海股市交易价格限制全部取消，在这一利好消息刺激下，大盘616.99点跳开至1260.32点，这也是上证指数首次突破千点大关，同时也奠定了我国沪市市值的基础。1994年10月5日，证监会决定自1995年开始取消“T+0”交易模式，开始实行“T+1”交易制度，从此开始证监会开始对中国股市制度化管控。1998年12月29日第九届全国人代会常务委员会第六次会议通过《证券法》表决，标志着我国从法治层面对股市的管理以及规范化运营。2001年，我国正式加入WTO，加速了我国资本市场的发展，促进金融行业加快改革进程。2001年～2005年间，国有控股减持新股也未能收到满意的结果，尽管在此期间中国经济飞速发展，但国企蓝筹股并未得到应有的发展。2005年4月29日，证监会正式启动上市公司股权分置改革方案，沪深两市大幅出现涨停潮，两市成交量达到317亿元，A股也成为中国乃至世界投资者的淘金池。中国股市日益发展成熟的时候，企业也通过上市流通的手段获得融资并且成为衡量一个企业未来价值走向的标杆。随着市场进一步开放，人民币对美元汇率也同步出现下调，出于对人民币升值的预期以及2006年5月17日出台的《首次公开发行股票并上市管理办法》，企业与金融机构不仅创下IPO发行记录，而且由于上述原因，中国股市也呈现出井喷式投资热潮。直到2008年A股从2007年6124点跌至1664点，让中国大量投资者一直将“噩梦”跌醒，A股的未来也从这一年开始出现分歧，政府“无形的手”应该对股市如何正确的调控成为迫在眉睫的事情。2010年，随着国家对房地产业实行了一系列严格的宏观调控，大量的投资者将对房市的投资转向至股市，中国股市呈现平稳上升的过程。2014年，国务院《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》既“新国九条”的出台，给市场注射了一支“强心剂”，将A股带上5178点的高峰。
三、中国楼市与中国A 股市场关系研究
1.中国楼市与中国A股对消费者投资的关系
通过对中国楼市和中国股市的发展历程可以看出，中国楼市与中国股市的发展息息相关。
作风问题从本质上说是党性问题，反映的是党的纯洁性与先进性。加强作风修养是党性修养的基础问题，体现的是我们党的人格力量与魅力。目前高校党建工作存在的许多问题与“四风”息息相关，或者说是“四风”衍生出来的产物。纠正“四风”永远不能止步，要从我做起，从身边小事做起，以身作则，率先垂范，言出必行，说到做到。要以踏石留印、抓铁有痕的劲头与壮士断腕的果敢勇气，紧抓不放，永不懈怠，善始善终，善做善成。加强作风修养要践行党全心全意为人民服务的宗旨，自觉接受群众批评与监督，经得起群众与时代的考验。
在现代金融市场中，楼市与股市已成为中国乃至全球最重要的两种投资产品。随着改革开放40年的发展，经过20多年的快速成长，中国股票市场的总市值估摸已位居全球第二，仅次于美国，而楼市也成为我国国民经济发展中的重要支柱。房地产作为耐用性消费品同时也是投资产品。近年来，我国商品房的不断发展，刚需性住房和改善性住房已经不是房地产业井喷式发展的全部因素，更多时候房地产与金融衍生品息息相关，如借贷、抵押不动产等。根据马科维茨的资产组合理论，股价上涨导致投资者总财富增加。当投资者手上拥有一定的财富数量，必然会拉动社会消费，而在中国，房地产业是投资回报率较为稳定的投资产品。在约翰·克拉克《财富的分配》一书提到边际生产力分配理论，财富的分配是动态的，那么投资者分配财富也是动态的，投资者出售部分或者全部股市所得转变投资方向而购买其他资产的行为必然带动其他资产(房地产)行业的发展，同理，当房地产行业带动财富增长的同时，投资者也会将剩余财富投资于股市。也是为什么当股市快速上涨的同时会拉动楼市上涨的原因。而股市作为反映市场经济的晴雨表，股市往往会先于楼市感知市场经济的状态。
从2008年～2018年10年间，根据上文中在中国楼市和中国股市发展简述中所反映的情况可以看出，在2008年出现美国出现金融危机风险的影响，房地产行业也出现的大幅下滑。而此时股市也从高位6124点跌至1664点。由此可以看出股市和楼市的正相关关系。
2.中国楼市与中国股市在投资市场中的替代效应
假设，如果其他条件不变，当收益因投资产品发生改变时，那么投资产品也会出现替代的现象。在经济学原理中，当供需关系发生改变时，往往会出现“追涨杀跌”现象，股市和楼市也是投资产品中的互为替代关系。资金会从相对低的收益投资产品转移到相对收益高的投资产品。大量资金从收益低的投资产品流入相对收益较高的投资产品的过程会出现倾斜，导致某种风险类投资产品迅速下跌，反之，当资金被流出方收益率因市场相对饱和，又会从资金被流出方变成资金流出方。由此，可以看出股市和楼市在某种意义上相互平衡制约，是市场调节的必然结果。综合考虑股价波动对房地产消费和投资等因素的影响会发现，股价和房价之间并不存在必然的同向关系。在大多数情况下，财富需求会让替代效应更多显著。
借着手雷爆炸后燃起的火光，夏国忠看见他的突击队员倒下一批又一批，他浑身的血液在燃烧，把眼睛珠子都烧红了。
3.中国楼市与中国A股对国内居民消费影响的相关性
我国的市场经济在很长的历史时期处于资金短缺的状态，在资金规模的束缚下，股市和楼市往往会出现大众意识到的所谓“跷跷板”效应，这往往是因为居民往往既是消费者又是投资者的关系。居民消费会考虑到商品价格和价值，在投资领域会要考虑到支出成本和收益成本，这时候当居民手上拥有一定量的存款，必然会进行改善性消费，而谋取更多的财富也是居民需要考虑的，这时候选择投资房地产还是股票便成为他们考虑投资的重要产品。当股民手中产生收益，便会投资房地产改善生活，当房地产价格不再上涨无利可图时，便会回归股市再次获取收益。这种周期性的反复，来自居民消费随市场的变化而变化的结果。
参考文献：
[1]约翰·克拉克，财富的分配[M].长春：吉林文史出版社，2005.
[2]沈悦,卢文斌.中国股票价格与房地产价格关联性研究[J].当代经济学.2012,(05).
[3]张跃龙,吴江.中国房地产市场与股市波动的阶段相关性研究[J].中国房地产,2008.(01).
中图分类号： F062.9
文献识别码： A
文章编号： 2096-3157(2019)26-0165-02
作者简介： 王煦陆，中国社会科学院研究生院硕士研究生；研究方向：金融学。
标签：楼市论文; 股市论文; 消费论文; 投资论文; 中国社会科学院研究生院论文;