物业管理：产权安排与管理模式选择，本文主要内容关键词为：管理模式论文,物业管理论文,产权论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F287.8
文献标识码：A
文章编号：1000-176X(2002)02-0017-04
物业管理“外部性”和“搭便车”行为的存在，使物业管理收费困难。物业管理对物业直接相关者——物业所有者（或称业主）和房屋使用者有价值，对其他相关者也有价值。如果物业管理的投入完全由物业直接相关者承担，其他相关者所获得的价值便构成了物业管理的外部性。物业集体产权的客观存在，使物业管理服务的“搭便车”行业难以规避。产权经济学认为：出现外部性的主要原因在于产权界定与保护的困难。巴泽尔断言：在交易成本为正时，部分有价值的产权总是处在公共领域中[1]。物业产权的复杂性，给物业管理产品属性认定及其产权安排增加了难度。物业管理模式的选择，必须充分考虑物业管理产品属性，并基于合适的物业管理产品产权安排之上。
一、物业产权界定与物业管理产品属性
物业，是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施与场地。物业产权安排影响着物业管理产品属性。对物业管理产品属性的界定，首先要对其管理的物质对象——物业进行产权界定。由于物业管理乃是由于物业的存在所产生的物业服务，因此，如果物业产权是清晰的，那么物业管理产品属性就相对清晰。一个院墙内的物业属于某个人所有，那么，对该院墙内的物业所实施的物业管理就是该物业所有者所需求的私人产品。城市街道是公共物品，其产权公有，对该物业的管理（维护与保洁等）就是公共产品。现行城市住宅小区内的物业产权形态相当复杂，既有私人产权，也有公共产权，还有集体产权。产权形态的多样化，使相应的物业管理产品属性存在差异。
我国城市土地的公有属性，决定了城市物业产权的特殊性。对已市场化了的房屋而言，其所有者仅是房屋所有者，并不是土地所有者。土地所有权仍属于国家。已支付了土地出让金的房屋（商品房）所有者，所拥有的是一定面积一定期限的土地使用权。未支付土地出让金的房屋（已购公房和经济适用住房）所有者，也并没有因未付费而不具有土地的任何权利，实质上却享有无偿无限制的一定面积的土地使用权。对单个房屋所有者而言，“一定面积”仅是一种字面上的含意，并没有实质性量化意义。因为住宅区内房多为公寓式房屋，同一房屋基底地块上有多个房屋业主存在，各单个业主对房屋基底土地的占用面积是重叠的，不具有可分性。因性，公寓内各业主对基底占地的使用权是共有使用权，即典型的集体产权。商品房所有者对房屋基底占地使用权的集体产权是土地法明确规定的，而已购公房和经济适用住房所有者对房屋基底占地使用权的集体产权则是福利政策所蕴涵的。
房屋周边（基底以外的）土地的用途不同，其权属的实际存在状态也不相同。在已购公房和经济适用住房小区里，因购房者没有为土地使用权付费，房屋周边土地的使用权应属公共使用权，但其中含有集体使用的成份。在商品房小区里，商品房购买者支付了房屋周边土地使用权的费用，周边土地使用权应为集体使用权，但其中又的确存在着公用成份。当商品房土地使用权证书上仅标明购房者拥有与房屋建筑面积对应的基底占地面积时，商品房周边土地的集体使用权又全部被法定为公有产权了。房屋周边土地的权属状态处于集体与公共混合形态。进一步的分解，必须考虑周边土地的用途。当其用于仅小区内业主所使用或享用的设施建设时，它便属于集体拥有；当小区业主以外的其他人也能在不付费时享用周边土地所提供的服务时，该土地便属于公共所有。
对个人拥有的单元房屋，除单栋别墅外，其产权形态也不简单。以公寓式住宅楼中的某套产权房为例。假定该楼房共有8层，A为该楼第三层301房房主。当A按市场价付清了该房所有房款并按规定办理了房屋产权证以后，通常认为A对301房拥有完全产权，该房被称为全产权房。从法律意义上讲，完全所有权包括使用权、收益权、处置权和交易权等。公寓式住宅的建筑结构构成，决定了单元房无法独立存在，从而决定了全产权的不完全性。从房屋的纵向联系分析，301房必须依靠201房的存在而存在，并以201房的顶部作为其底部。301房和201房房主共同享用着同一层（二层）楼面所提供的不同功能。但他们中的一个甚至两个都没有对二层楼面的任意处置权，因为对二层楼面的任意处置还会影响整栋住宅的功能，从而影响该楼内其他的房屋所有者权益。从房屋的横向联系分析，也可得出同样结构。
公寓楼中全产权房的全产权受到限制，从表面看是房屋结构的限制，而实质上是产权人即业主自行选择的结果。同一栋公寓式楼房中各业主共用建筑基地、建筑结构和构配件是基于节约的选择。拥有部分产权而放弃部分产权，是利益比较后的选择。在业主基于节约目的所作出的选择中，公寓房全产权的分割与受限制是必然结果。
公寓楼中某套住宅的所有者具有完全所有权的物质部分并不多。它包括所购物业的室内空间及其中的与整体结构无直接关联的构配件[7]。室内空间由上、下、左、右、前、后的房屋构件如墙、楼（地）和门窗内侧面所围成。无直接关联的构配件，是指其损坏不影响房屋整体结构和该楼房中其他用户对房屋正常使用的构配件。如门窗、室内隔断（墙）、室内水电及电讯配件等。公寓楼中除各业主个人完全所有部分以外都属于楼内各业主集体所有，包括房屋外墙、户分隔内墙、上下水管道、楼梯、楼面层和楼房中各种共用配件等。
综上分析，小区内物业产权以私人产权、集体产权和公共产权三种形态存在。私人产权是一种非常有限的产权，它的对象仅限于楼内某室的室内空间及其中的与整体结构无直接关联的构配件。集体产权是小区物业产权的主体，除公寓楼楼内部分以外，还包括楼宇基底占地、楼宇正常使用所必须的室外配套设施设备及其用地等。楼宇室外配套设施设备包括室外给排水系统、供配电系统、电信和网络系统等。住宅小区公共产权，存在于房屋周边范围内，即室外区域。园林绿化、小区内道路、公共休闲设施和停车场等的使用或享用权是公共产权。虽然商品房购买者在购买房屋时已经为其用地及其建设付费，从经济关系上讲，它们属于集体所有。事实上，因无法排斥其他人对这类资源亨有同样的权利，而使其成为了公共产权。公共产权常常给资源利用带来“外部影响”。
公共物品理论给现实生活中存在的物品进行了分类。萨缪尔森给出的公共物品定义为：能满足两个或两个以上人的需要而效用不减的物品[2]。基于公共物品在生产、出售和消费时均不能分开的特性，迈克林将公共物品直接定义为一种要求在生产和消费上有不可分性、非竞争性和非排他性的物品，并称其为纯公共物品[3]。与公共物品对应的是私人物品。现实生活中，大部分需求是通过市场上的个人购买去满足的，所购买的物品（或服务，下同）大多显示出一种明显的“私人性”。对于这种在市场上所购买的产品，购买者可以很容易排他性地使用和消费。这类物品是“私人物品”[6]。
私人物品和公共物品两分法的本质，在于它认识到了介于两个非现实极端之间的中间状态。一端是市场能够很好地提供的完全竞争、可排他的私人物品，另一端是市场根本不能提供的完全非竞争、非排他的公共物品[4]。集体物品，是介于纯私人物品和公共物品之间的物品，布坎南（1986年诺贝尔经济学奖得主）称其为“俱乐部产品”。这种物品或服务的享用者是一个适度的分享团体，它多于一个人或一家人，但小于一个无限的数目，“公共”的范围是有限的[5]。“搭便车”和“拥挤”问题是集体物品生产和消费（享用）中难以避免的问题。布坎南在俱乐部理论中已经暗示：可以用从俱乐部产权制度解决因消费者（使用者）之间的交易费用而带来的拥挤现象，借“用脚投票”方式解决搭便车问题。
现行物业管理条例将物业管理服务内容分为10个方面：(1)住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新；(2)房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务；(3)绿化养护；(4)治安防范服务；(5)清扫、保洁服务；(6)车辆进出和停放的管理；(7)按照业主、使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务；(8)物业维修专项资金的财务管理；(9)住宅区工程建设和维修档案资料的保管；(10)其他物业管理服务事项。
结合物业产权形态分析结构，依据公共物品理论将物业管理服务分为三种类型是合适的。第一类为私人服务；第二类为集体服务；第三类为公共服务。它们分别与三种物业产权形态即私人产权、集体产权和公共产权相对应。私人服务仅是物业管理服务的极少部分，集体服务和公共服务才是物业管理服务的主体。在物业管理10项服务中，仅第7项为私人服务，第1、2、8和9项为集体服务，第3、4、5和6项为公共服务。第10项服务内容不确定，其性质便不明确。
二、业主自治与市场化供给模式
现行管理规定将物业管理10项服务内容归结为特约服务和综合服务两大类。特约服务是私人服务，市场化供给是有效率供给。综合服务包括了集体服务和公共服务。理论上讲，由于集体服务和公共服务都具有公共物品特征，市场会因效率原因而失灵。业主自治和市场化供给模式是目前物业管理的主导模式，效率与公平在这两种模式中并没有比较优势。
业主自治是提供小区物业管理服务的一种模式。小区业主在业主代表的组织下，自发进行共有设备设施维护、环境维护、卫生保洁、治安联防等集体和公共服务。在无私奉献与道德风尚的感召下，并在其他业主的监督下，全体业主尽其所能投入到物业管理服务行列中。各业主通过自身的投入（更多的是劳动），降低了委托交易成本，形成了良好的小区环境（包括人际关系的改善）。从此意义上看，该选择是一种有效率的选择。然而，当小区规模较大时，感召和监督的力量会弱化，有意或无意的搭便车行为就会出现，完全自治体系的效率也将受影响，体系本身瓦解的可能性便存在。
开发企业提供物业管理服务是一种市场化模式。之所以有开发企业提供物业管理服务，是因为开发企业在物业管理服务上的投入能在其未来物业销售中得到回报。当开发企业的收益预期大于其在物业管理上的投入时，开发企业将提供物业管理服务。
在政策要求物业管理按市场化社会化模式运作的情况下，若未能成功解决“外部性”和“适当报酬”问题，市场会因效率与分配原因而失灵。现行政策授予了物业公司集体和公共服务的收费权，并通过收费标准核准制度进行调控。物业管理企业一方面依靠政府政策获得物业公共服务的收费权，另一方面必须接受服务价格控制。单项收费授权与控制政策，未能成功解决“外部性”和“适当报酬”问题。企业在服务价格控制下，从经济效益角度出发会选择降低服务水准，即通过改变不受政府控制的属性水平去尽量减少因控制引起的利润耗散。管理效果大打折扣。
物业所有者对现行收费政策有消极抵制情绪。现行住宅小区居民按月缴纳的物业管理费是物业综合服务费，包括了集体服务和公共服务费。物业所有者因收入差异和偏好不同，使其对物业综合服务的需求程度是不同的。在购买一种商品时，人们可以根据自己的经济承受力和个人偏好，由自己做出是否购买的决定。而对于物业公司所提供的综合服务及其价格，业主或使用者为什么就只能被动地接受？作为物业所有者，在权衡产权拥有与保护成本和个人经济承受力之后，选择购买或放弃购买产权的维护服务甚至放弃已有产权都是他或她所拥有的权利。
三、分离式产权安排与管理模式
对有数个个体和组织拥有一项资产的权利时，就会产生这样的问题：治理这些权利配置的原则应该是什么。巴泽尔认为：权利结构的设计是用来在各当事人之间配置各个属性的所有权；其方式是使在管理那些容易产生共同财产问题的属性方面具有比较优势的当事人获得对于这些属性的权利[1]。公共物品理论认为：具有公共性的资源或资产由于“外部性”和“搭便车”等原因，其产权不易私有。因此，公共物品理论倾向于把具有公共物品属性或外部性的资产的产权归并为集体、社团（公共）、政府或国家手中，以弥补“市场缺陷”[6]。从资源配置的帕累托效率观点看，该安排具有效率。
依据产权理论和公共物品理论，物业管理产品的产权安排应为分离式产权形态，物业管理产品产权形态与物业管理产品的分类状态相对应。当物业管理产品为私人物品时，其产权形态明确为私人产权；当物业管理产品为集体物品时，其产权形态明确为集体产权，或俱乐部产权；当物业管理产品为公共物品时，有产权形态明确为公共产权。
我们知道：一种物品只要具有公共属性，既决策者不能得到全部收益或承担全部成本时，市场就会因效率原因而失灵。当市场给予某人或集团的报酬未达社会所期望的程度时，市场还会因分配原因而失灵[4]。当物业管理产品分为私人物品、集体物品和公共物品，其产权安排分别为私人产权、集体（或俱乐部产权）和公共产权时，为规避市场失灵，分离式物业管理模式是必然选择。
业主的个人需求，包括对其个人物业产权的维护性需求和个人其他需求。在私有产权状态下，个人有完全权利决定是否去实现需求。需求在物业保修期外，该物品的供给和一般私人物品供给一样，可完全由市场提供。物业管理公司、建筑维修公司和家政服务公司等都可以成为物业私人服务的供给者。完全市场化的物业管理模式适合于业主私人需求。
小区内各业集体（产权）资源的维护需求，形成了物业集体服务需求。由于产权是集体的，那么关于如何行使对资源的各种权利的决定就必须由一个集体做出。当集体需求明确并得到集体一致认可时，集体服务品可作为私人品对待。物业管理公司和建筑维修公司可以作为该服务的供给者，双方按市场化方式成交。当集体服务需求不明确或不能达成一致意见时，集体有效需求就不能形成。此时，集体的决策机构——业主委员会（注：指由各业主经投票或其它方式选出的一个代表各业主的委员会。）必须出现，业主委员会通过民主表决进行决策的程序要得到全体业主的认同。鉴于任何表决程序都无法反应每一个业主的真实偏好，所以“完全一致”的决策结果是一种理想，“多数通过规则”便能够取得较满意结果。业主委员会依据“多数通过规则”，有权最终做出集体需求决定并按集体成员所认可的方式筹集服务经费。
当物业管理企业与物业直接相关者之间的关系仅限于私人和集体服务的供需关系时，服务价格都将趋于市场化。市场化原则将是物业管理企业所提供的私人和集体服务的定价原则。物业集体服务价格的核心，由共有设施设备的日常运行、维护和保养费用构成。该核心与利润及税金之和便形成集体服务价格。价格最终的确立由业主委员会与物业管理企业协商决定。个人委托物业管理企业所提供的私人服务，其价格完全由单个个人与服务提供者协商决定。
物业公共服务是一项长期混淆于集体服务中的一种公共产品，它是物业管理服务的重要组成部分。将该项服务从综合服务中分离，明确其公共产权属性，不仅明晰了物业产品产权，而且有利于物业集体服务的市场化运作。当政府提供物业管理公共服务时，物业管理“外部性”便消除了。
政府提供公共产品有两种方式；一是由政府的公共服务部门免费提供公共产品；另一种是对提供公共服务的企业进行补贴。对物业管理公共服务而言，采用任何一种方式都有基础。一是拓展现行城市环卫系统与公共休闲设施维护系统的服务范围，将其延伸至住宅小区中，将现行由物业管理公司提供的公共服务纳入城市公共服务系统。另一种方式是对物业管理公司实施补贴，让其承担小区内物业公共服务。补贴标准可以由现行城市公共物业的公共服务成本和社会平均利润进行测算。无论采用哪一种形式，城市政府的基层组织——街道办事处都将作为其管辖区内住宅小区物业公共服务的需求主体和服务委托主体，代表城市政府，与公共服务的提供者直接发生经济关系，并对服务质量进行监督。
地方政府从地方税收中拿出一部分，将作为小区公共服务的购买费用。现有物业管理企业的税收优惠和准备发放的居民物业管理补贴，可转换成物业公共服务基金，以保障物业公共服务的供给。
收稿日期：2001-10-28
标签：物业管理论文; 公共物品论文; 产权理论论文; 土地产权论文; 产权论文; 产权保护论文; 公共服务设施论文; 物业论文;