发展住宅二级市场的刍议，本文主要内容关键词为：刍议论文,二级市场论文,住宅论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近年来，在土地和住房开发已经逐步市场化的基础上，我国相关部门制定了职工已购公房和经济适用房上市出售管理制度、收益分配制度以及鼓励居民通过二级市场扩大住房消费的税收政策，部分城市住宅二级市场的交易十分活跃，存量住房开始成为供应与交易的重要组成部分。通过二级市场开放和逐步培养城镇居民的住房“梯度消费”意识，形成了居民以小换大、以旧换新的消费行为，有力地扩大了居民住房消费，推动了增量住房的发展。但总体看来，全国住宅二级市场的开放才刚刚开始，国家出台的税费减免政策还有待全面落实，住宅市场交易手续繁杂，收费环节多，信息渠道不畅，中介不发育和不规范等问题，在各地仍不同程度地存在。结合这些问题，笔者想就如何进一步发展住宅二级市场谈谈自己的看法。
一、加大住宅二级市场的开放程度
当前，存量住宅主要有以下几类：一是私有住房；二是住房制度改革后个人购买的公有住房（按成本价购买的产权住房和按标准价购买的有限产权住房）；三是安居工程实施后的经济适用房；四是直管或单位自管的使用权公有住房等。其中个人购买公有住房和未参加房改的使用权公有住房的比例最大，是住房存量的主体。因此，全面开放个人购买公有住房交易和公有住房使用权有偿转让市场是发展住宅二级市场的首要条件。
目前，国家对私有住房的交易管理制度比较健全，运作比较规范；对个人购买公有住房上市出售，建设部也出台了管理办法；而对公有住房使用权有偿转让，国家尚未出台相应的政策法规，只是大中城市根据各地实际，出台了相应的办法，管理措施不一，缺乏宏观引导，导致了公有住房入市交易困难。针对这些问题，笔者认为：
1.对已购公有住房和经济适用住房的上市交易不应附加太多的限制条件。建设部出台的《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》明确了已购公有住房和经济适用房上市的准入制度，规定了8种禁止入市的情形。尽管限制条件的规定很全面，但其间夹杂着非市场因素，给实际操作带来很大不便，不能阻止不合理住房入市，也不能扼制住房分配制度改革时期的不公平分配现象以及防止新的不公平现象产生。因此，笔者认为，对已购公有住房和经济适用房上市的限制条件太多，使交易环节的操作程序更为复杂，手续更繁琐，直接影响居民上市出售的积极性，也影响住宅二级市场投资者和消费者的积极性，有关部门在制定政策时应对这一问题给予考虑。
2.放开公房使用权的流通市场。对公有住房使用权有偿转让，国家目前尚未制定有关法规。困扰公有住房使用权有偿转让的主要思想因素是：担心使用权是否可以作为一种权利，是否存在价值，是否会导致国有资产流失。笔者认为，公有住房使用权有其特点：一是作为实物福利无偿分配，实质是劳动力工资的一种实物支付形式；二是一旦拥有便永久使用，而且可以继承，这种使用权在形式上除交纳象征性租金外，与所有权没有太大差别；三是禁止任何形式的转让、转租，即非流动性。随着住房商品化的逐步推进，公有住房使用权的三个特点之间的矛盾日益突出。在计划经济条件下公有住房使用权的价值被掩盖了，而在向市场经济转轨的过程中其固有的经济价值则越来越鲜明地表现出来。可以说禁止公有住房使用权流通的社会经济条件已经不存在了。目前，有些地方已开始实行的对公房使用权在房屋拆迁中给予货币化安置是以承认其市场价值或价格为前提的。此外，社会上大量存在的公房使用权地下交易屡禁不止，也从另一面说明了其市场价值的客观存在。所以，目前应当尽快统一认识，制定有关法规，放开公房使用权的流通市场，采取疏导的办法加紧规范和管理这块市场空间，这对于住宅二级市场的拓展具有重要的意义。
二、合理制定税费结构与标准
据有关法规规定，存量住房（包括私有房产、已购公有住房及经济适用房）上市交易，买卖双方要缴纳营业税及营业税附加税种（城市建设维护税、教育附加等）、土地增值税、契税、印花税、房产交易手续费等税费。1999年7月，财政部、国土资源部、建设部下发的《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》中，又规定了已购公有住房和经济适用住房上市时须缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，以及已购公有住房和经济适用住房上市出售所得高于各种地方规定标准的部分须缴纳20%收益所得等。税费种类较多，负担较重，人为地使住房二级市场交易程序复杂化，影响了二级市场的发展以及实现存量市场带动增量市场发展的步伐。因此，加快税费制度改革，制定合理的税费结构与标准是非常必要的。
1.提高房产保有税率，减免房产契税税率。现行的税制包括房产保有税制、房产转移税制和房产取得税制。国外普遍重房产保有税制，轻房产转移税制，目的是鼓励不动产流动，提高其利用率。我国房产税收结构倒置，轻保有而重转移，成为房产大量闲置和隐性交易较多的一个重要原因。笔者认为，我国应借鉴国外经验，提高房产保有税率，减免房产契税税率，对居民以小换大、以旧换新等住宅消费和投资行为给予退税和差额纳税等优惠，调动老百姓进行住宅消费以及住宅消费更新换代或从事住宅置业的积极性。
2.合并税种，开征房产交易税。将住宅二级市场交易环节所涉及的营业税及其附加税、契税、印花税等税种合而为一，与开征利息税做法一样，独立开征房产交易税。国家制定一个范围，各地可根据当地居民收入水平以及住宅二级市场运行情况来确定税率，笔者认为比较适中的是2-3%之间。这样既可以保证国家税收，减少税费流失，又提高居民参与住宅消费市场的积极性，兼顾了房产交易当事人的利益，减少了住宅二级市场交易环节的办事程序，缩短了办事时间，提高了工作效率。
三、加强并规范中介服务
住宅二级市场的发展需要房地产中介服务市场的支撑与配套。由于我国房地产市场形成和发育时间较晚，房地产中介服务市场仍处于初期发育阶段，经营规模小，注册资本少，从业人员多为下岗职工，素质普遍较低。许多中介机构从业人员不具备基础性的专业知识，中介操作不规范，甚至误导、坑害住户。因此，加强并规范中介服务势在必行。
首先，应建立和健全住房中介服务体系，提高房地产估价、经纪、咨询以及法律服务市场化和规范化程度，提高服务质量，改善服务态度，简化手续。
第二，积极发展投资策划、经销代理、房屋置换、法律服务、公证服务等中介服务机构，并对服务标准、服务价格、服务质量等制定相关法规，使之规范化、标准化，维护住房市场秩序和住房交易双方当事人的合法权益。
第三，通过规范中介机构的行为，扶持一批高质量的中介机构，建立一支合理收费、规范运作、为居民提供房地产交易专业优质服务的中介队伍。
四、发展住宅租赁市场，实现租售并举
从住宅经济良性运行的角度看，房屋租赁市场是住宅二级市场的重要组成部分。市场中存在消费者收入差别、消费习惯的不同，自然就存在着房屋租与售并存的消费形式。租与售是房地产市场发展的两条腿，缺一不可。房屋租赁市场的规范与活跃，一方面可拓宽流通渠道，促进住宅买卖市场的发展，将房产出租后再购新房，用租金抵扣贷款利息以改善居住条件；另一方面也可以成为市民投资的良好工具。目前银行利率下调甚多，但存款并不因此而减少，说明租赁市场的投资功能没有得到有效发挥。为此，必须培育和拓展房屋租赁市场。一是政策先行，降低税费，协调发展住宅与非住宅的租赁管理业务，规范房屋租赁市场。推行房屋租赁指导租金制度，定期公布各个地段的租金标准，为交易双方提供参考。二是探索租赁市场与买卖市场的互动机制，实行两个轮子联动，共同促进房地产市场的发展。三是采取新措施开拓房屋租赁市场，如房屋银行、网上租赁等，方便广大市民租用房产，同时也为市民投资提供方便。
五、加大金融支持力度
在住房买卖过程中，单纯的买方和卖方已远远不能支撑这一过程的正常运作。一方面是住房价格居高不下，另一方面是居民收入不可能在短期内翻番。因此，亟需有一方在买主和卖主间提供资金融通，这一方责无旁贷地得由金融机构充当。因此，必须加强金融机构的支持与配合，为个人购、换住房创造良好的融资环境。
一是鼓励所有商业银行在城镇对商品住房办理个人住房贷款，降低贷款利率，延长贷款期限，简化贷款手续，促进并鼓励商业银行之间开展住房金融业务的竞争，以提高工作效率和服务质量。
二是借鉴国外在购、租房方面给予居民个人、特别是低收入者以政策优惠的经验，在还款方式上应有所创新，适应多种需要。对于国内的个人住房贷款业务来说，现在的还款方式还比较单一。在国外，个人住房抵押贷款的还款方式非常灵活。以美国为例，当房主因经济条件的变化而无力还款时，银行可考虑重新设计抵押贷款服务，如延长期限以减少每个月的还款额。笔者认为，银行可开展下列业务：住房抵押与住房储蓄相结合的住房抵押贷款、可调整住房抵押贷款（利率、期限、首期付款额均可调整）、住房契约抵押贷款等。