论不动产证券化及在我国的发展，本文主要内容关键词为：在我国论文,不动产论文,证券化论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
进入70年代以来，西方金融市场上出现了一系列新的金融工具，新的融资方式，新的支付清算手段以及新的金融组织形式与管理方法。不动产证券化的推引是各类新金融商品最引人注目的新品种之一，这种结合金融业与不动产共同发展模式，不仅改变了个人和公司理财的观念，也大大地促进了金融机构投入到不动产投资金融化的行列中去。目前，我国正处在社会主义市场经济体制的建立和发展阶段，借鉴发达国家金融创新工具，为我国经济建设服务是我国理论界目前热烈探讨的一个崭新课题。本文试联系我国的实际探讨不动产证券化在我国运行的条件和前景。
一、不动产证券化的类型与特点
不动产证券化（REAL Estate Securitilation），以广义的角度看，指的是将不动产投资直接转化为证券形态，也就是说，一般投资者与投资标的物之间的关系由拥有土地或房屋的所有权转变为拥有有价证券的债权；以狭义的角度看，不动产证券化指的是不动产投资信托资金，也就是由发行机构发行一定额度的基金，并给予投资者以代表投资信托基金的受益凭证，投资所得的收益连本带利还给投资者，基金的投资标的为不动产。
监于不动产证券化在中国尚未起步，我们有必要介绍不动产证券化的几种主要类型：
1.不动产抵押债券。不动产抵押债券是指银行、储蓄贷款协会等在办理不动产放款时将这项不动产放款的债权以债券形式出售，购得此债券的投资人其还本付息是来自贷款者的还本付息。债券的持有人被视为该项不动产的所有者。
2.不动产有限合伙。不动产有限合伙是实现不动产证券化的一种重要形式，这种组织结构比较简单，由一般合伙人和有限合伙人组成，两者建立合伙关系后的重要投资对象是房地产。这种合伙关系中，一般合伙人负责该合伙关系的经营，这要求他们具备专业知识和丰富的投资经验、经营技能，一般合伙人负有无限责任，有限合伙人只有所有权，并无经营权。他们只承担有限责任，即只负担其投资额的全部，投资者在资金充裕的时候，可以将这些资金投资于不同的不动产有限合伙，这样可降低投资风险，增加投资收益，不动产有限合伙的建立必须有书面协定，而且必须在政府存案。
3.不动产投资信托基金（REIT）。不动产投资信托基金是不动产证券化使用最多，也是最为普及的一种形式，其甚至成为不动产证券化的同义词。不动产投资信托基金可分为三种类型：分别为权益型（Equity REIT）、抵押权型（Mortage REIT）和混合型。权益型不动产信托基金直接参与不动产的经营，其投资标的为不动产，相应这类基金的收益和风险都要高一些；抵押权型不动产投资信托基金不直接从事不动产经营，它的投资标的是抵押权和贷款，也就是说，这类基金将资金贷给不动产建设商或经营商，或是投资于抵押债权以获收益。较之权益型基金，这种基金的风险和收益都要小一些；而混合型不动产投资信托基金介于上面两者之间，风险和收益相对适中。通过不动产投资信托基金，不动产将以动产化、流动化和细分化，加之以受益凭证可以在证券交易所或柜台市场自由流动，这就有利于充分利用证券市场的功能，提高不动产市场的规模和功能，提高不动产市场的绩效。美国近30年的实践表明，此种形式是一种有生命力的不动产投资形式。
各类型REIT的比较分析
综合而言，不动产证券具有下面一些特点：
1.不动产证券化把不动产转化为动产，从而增强不动产市场的流动性。不动产证券化籍其共同基金或其他一定形式将不动产物权转变为有价证券的债权，有价证券可以在证券市场和柜台市场自由流动，从而可以弥补因不动产本质上的区位固定而造成的流动性不足，实现了“产权证券化”。
2.不动产证券化开创了新的投资渠道，增加了长期投资工具，使得中小投资者得以参加不动产投资，实现了“资本大众化”。采用不动产证券化这种形态，有利于扩大资本市场，吸收稳定，长期的资金来源，从而稳定中长期的资金来源，而中小投资者籍着不动产升值带来的好处，实现了地利共享。
3.不动产证券化的经营专家化，也就是说不动产证券化是采取直接由专家来经营的方式。这些专家具有不动产方面的专业知识和丰富的投资经验，同时也享有灵敏的信息及融洽的社会关系，这一切均有助于投资者获得稳定的收益。
4.不动产投资信托基金的受益凭证随行就市，由市场供需决定其价格。这样就使不动产的价格在市场上得到公开反映，从而抑制不动产的价格的狂升或暴跌，保持不动产市场的长期稳定；此外，政府还可以凭借对不动产投资信托基金的管理，加强对不动产市场的间接调控。
二、推行不动产证券化对我国社会经济发展的作用
我国目前推行不动产证券化对社会经济具有良好的作用：
1.不动产证券化提高不动产市场的公平性。不动产证券化最大的好处就是公平性。多年来，我国不动产市场交易，特别是房地产市场交易一直是在缺乏良好的秩序和专业环境下运作的，房地产投机风气盛行，在很大程度上促使了我国泡沫经济的形成，加速了我国的通货膨胀，扰乱了我国正常的经济秩序，也阻碍了我国经济的正常发展。而不动产证券化最明显的不同是将投资者与经营者分开，由专家去经营，则可能成为一个较为开放且公平的市场。如此，公平的市场秩序也得将逐步建立起来。
2.可刺激相关产业的发展。不动产证券化在海外不少国家已相当盛行，国外实施不动产证券化方式大部分委托专业管理及租赁业务，其为长期投资的观念。这不但可以使不动产不至于因少数人的炒作而飞涨，而且可以带动国内不动产管理业的蓬勃发展。
3.增加投资渠道，方便投资组合。一般而言，房地产是属于高价产品，一般人如需投资，很难采取投资组合的方式，往往是把主要的资金全部投入；因此，其风险是无法分散。而实行不动产证券化，便可趋向组合投资，而减低风险，对投资人而言，这确是一种灵活的投资新管理方法。
4.有利于社会资源的分配。实行不动产证券化，资产将由专家经营，对社会资源的分配、都市发展来讲都是很好的帮助。而且如果公共工程的兴建采用证券化方式，至少会比政府强制行政或合建方式，更容易获得土地所有者认同，一来有保障，二来有获利的可能性。同时，借助于不动产证券化的运作方式，结合民间的资源从事城市地区的开发，让其达到了充分的利用。
5.有助于开发经营者的风险分担。对于土地开发者而言，在土地开放过程中，如果因需要资金而向银行借钱，利息成本相当沉重；而实行不动产证券化后，将可以向大众来募集资金，可以进一步降低其利息，从而降低投资成本，这有助于投资风险的分担。
三、我国推行不动产证券化的前景分析
1.地价上涨，土地开发成本提高是不动产证券化的内在动力。虽然我国地大物博，但目前能开发的土地少而又少，特别是我国沿海发达地区，随着我国经济和持续稳定增长，土地的开发成本成倍或成十几倍增长，而且我国已逐步形成了人口从落后地区向经济发达地区转移的趋势，使土地需求增加，但土地的供给却倍受限制，供给缺乏，再加上我国房地产业的人为炒作风盛行，形成假性需求，造成了土地价格暴涨，皆使不动产者的土地开发成本大大提高。同时，由于现阶段我国经济的大发展处于调整期，而采取了适当紧缩货币供给的金融措施，抑制前段时期过度高涨的房价，也直接导致了融资成本的相对提高。
2.休闲产业的兴起为不动产证券化提供了外部需求。随着我国经济的持续稳定增长，社会财富将不断增加，人民的整体生活水平也得到不断的提高，在人民生活水平提高的同时，工作时间逐渐减少，休闲时间也相对增加，这将促使休闲产业的兴起。如近年兴起的旅游渡假中心、大型购物商场、保龄球场、高尔夫球场等，都有逐年增加的趋势，而大型产业的开发计划所需庞大的开发资金，不动产经营者寻求更低廉且容易得到的融资成本也将日益迫切。
3.我国的现有投资体制为不动产证券化的推行提供了可能性。我国目前的投资来源主要是国家拨款、银行贷款、利用外资和企业自筹。在我国现有的投资体制下，仅靠这几种资金已远远不能满足我国经济高速发展的需要，加上国家拨款、银行贷款效益低下，企业自筹资金所占比重虽大，但较为分散，很难形成规模经济。在我国吸取新的资金来源并使之充分运用已势在必行。只要能引入不动产证券化，就有利于吸收大股东中的大量资金，还可以吸收居民小股东手里的资金，作为不动产市场发展的长期、稳定的资金来源。而这些资金，资于不动产市场，必然按照市场规律运动，从而有利于改变目前资金投资低效率循环的状况。
4.我国证券市场的发展为不动产证券化的推行提供了广阔的空间。证券市场在我国的实行已达到一段时间，也得到了一定程度的发展，但存在的问题仍不少。首先，我国的证券市场，尤其股票市场规模很小，市场结构也不完善，供求矛盾尤为突出；其次，由于证券、股票在我国刚刚起步，投资者金融意识薄弱，投资的盲性很大，盲目跟风的人很多，造成我国证券市场的大起大落；再次，我国在证券市场的管理和监督上，还无法形成规模调控。而推行不动产证券化，将对我国证券市场的进一步完善起到一定的推进作用。实行不动产证券化后，投资基金向社会发行受益凭证，向社会上各个阶层的投资者集资，这可以弥补我国投资工具不足的局面。同时，通过在二级市场上交易受益凭证，也有助于活跃我国的证券交易市场。不动产投资信托基金为机构投资者介入证券市场，有利于稳定证券市场，也有利于国家专门机构对证券市场实行宏观规模调控，进一步促进证券市场的健康发展。
5.城市化及其基础设施的更新为不动产证券化的实行提供了新的发展机会。现阶段，我国正处于改革开放，经济高速发展时期，到2000年，我国为了加快我国经济的进一步发展，近几年将建成6—7万公里的一级公路，都市的更新也就更少不得，而其资金的来源主要是财政拨款和银行贷款，这也就导致基金的运用受到了限制，而不动产证券化除了提高投资权益的流通性外，更积极的意义在于将民间的游资及社会资源做到了更有效的分配，使其加入了都市和公共建设更新的行列。
四、发展有中国特色的不动产证券化制度的初步设想
西方不动产证券化发展到现在已有几十年的时间，随着经营方式的增多、经营范围的普及，已成为国际通用的金融业务之一，也渐被新加坡、日本、台湾等国家和地区所接受，并得到了蓬勃发展。在我国如简单照搬其经验，则对于我国不动产证券化的健康发展是不利的。因当前我国证券市场刚起步，上市股票数量不多，上市总值占国民生产总值比重不高。证券市场还存在有待于进一步完善的问题，盲目进行资产证券化有可能加剧证券市场的供求矛盾，所以应结合我国的现实情况，建立有中国特色的不动产证券化市场。其初步设想如下：
1.我国必须完善相关法规，使不动产证券化得以在法制的轨道上正常发展。为此，应抓紧立法，建立不动产业法规体系，应不动产证券化的发展要求制订《证券法》、《证券交易法》和《信托法》等，而且还要根据不同的不动产投资形式来制定一套具体的个别法律，如不动产投资信托，如想享有税法的优惠，基金本身要符合以下几个条件：（1）必须保持至少100名以上的受益凭证持有人；（2）保持至少75%以上的资产投资在不动产、不动产担保债权、政府公债及现金上；（3）营利的75%以上，必须来自与不动产有关的投资；（4）必须聘请完全独立的监事会；（5）每年盈利的95%以上，必须发派给持有受益凭证人；（6）不动产转移次数受到严格控制，不可投机作。
2.在现有的证券公司、信托投资公司的基础上重点推出一些不动产信托投资公司，由这些公司试点推出一批不动产投资信托基金，这批基金的投资标的物为不动产或与不动产相关的金融商品。这批基金一定要实施规范经管理及经营，在试点的基础上考虑全面推广；同时，这批基金应采取封闭的形式，以保证资金的稳定性，在实施过程中，如出现问题，必通过制度相关的法律制度来弥补其过失，只有通过这一循序渐进的方法，才使不动产证券化走上正轨，为不动产的进一步发展创造条件。
3.以中国建设银行作为实行不动产证券化的主管机构，处理不动产证券化的日常业务。建设银行的主管机构下分为5个主管部门，分层负责管理：（1）基金规划部主要负责筛选和认定不动产投资标的，规划基金的内容和架构，并负责不动产投资基金所决定的不动产投资方案的前置作业。（2）基金募集部负责基金募集的行销策略，并协调金融机构和证券公司，负责代销基金受益凭证，募集资金。（3）建筑公司或特定的专业公司依委托契约的规定评估各种不动产投资获利机会，安全性及具体搭配组合，为基金的经营管理提供咨询。（4）不动产信托基金将所取得的不动产产权登记于不动产投资信托基金专户名下。（5）基金的经济公司提供专业建议并指示基金保管机构执行基金中并纳入专户保管。（6）基金保管机构依委托契约的基金专户支付委托费用给建经理公司或特定的专业公司，自己也保留一定比例的保管费用，同时，投资服务部依照不动产投资信托契约的规定将基金收益按时分配给受益凭证持有人。
4.抓紧人才培养工作。发展不动产证券化，需要大批熟悉基金管理、不动产分析、经济预测、法律、会计、审计等多方面的专门人才，必须着手培养。在此基础上，逐步使不动产建筑业和不动产经营机构成为相对独立的商品生产者和经营者，自主经营、自负盈亏、按经济规律办事，搞好供产销的各个环节。