论我国多层、高层〔1〕建筑物区分所有权的法律制定，本文主要内容关键词为：多层论文,建筑物论文,所有权论文,高层论文,论我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
内容提要 有关多层、高层建筑物区分所有权的法律制度既是我国房地产法律领域中十分薄弱的环节，又是关系到我国住房制度改革成功与否和房地产业能否顺利发展的关键所在。本文较全面地论述了我国现阶段多层、高层建筑物区分所有权及其制度的现状、特点和所存在的问题，提出了建立和完善我国多层、高层建筑物区分所有权法律制度的构想。
我国现阶段，已形成了对多层、高层建筑物的多种所有制形式，大量出现了多个，甚至上百个所有人共同拥有一栋多层、高层建筑物的情况，其中每个所有人都只对该建筑物的专有部分（单元）享有所有权；对该建筑物的共有部分享有共有权；对该建筑物的管理、维护和修缮享有成员权。这样，我国多层、高层建筑物区分所有权的制度则应运而生，特别是在大都市和经济特区则有一发不可收拾的趋势。然而，迄今为止，我国尚未进行此方面的立法，更谈不上建立完善的法律制度。同时，理论界也缺乏对此方面问题的研究。据此，作者试图对此方面问题作一有益探讨，以求有益于建立和完善我国多层、高层建筑物区分所有权的法律制度。
一、我国现阶段多层、高层建筑物区分所有权及其制度的现状、特点和所存在的问题
我国经过十几年的住房制度改革，已经完全打破了单一的，僵化的多层、高层建筑物的公有制形式，形成了国家、集体、公民个人对多层、高层建筑物的多种所有制形式。并在现实生活中出现了大量的区分所有权的多层、高层建筑物和有关该建筑物的区分所有权制度。如我国有关规范性文件对有关区分所有权的多层、高层建筑物的专有权、共有权、成员权、纠纷处理程序等问题作出的有关规定〔2 〕。但该事实和制度由于我国目前尚未对它进行立法〔3 〕，因而还有待于我国及时制定法律，对它进行确认和调整。按照物权法理论，所有权是所有制形式在法律上的表现，任何所有制形式只有为法律所确认后，才能成为所有权。因此，严格地说，我国至今并没有形成狭义的法律意义上的多层、高层建筑物区分所有权的法律制度。只有广义和事实上的多层、高层建筑物区分所有权制度。这一现状集中反映了我国社会经济的迅速发展和法律严重滞后的矛盾和冲突，充分说明我国房地产领域的立法十分薄弱，严重地制约了我国房地产的发展和房改工作的进行。
我国多层、高层建筑物区分所有权制度与西方发达国家的相比，具有自己的特点：
1.我国多层、高层建筑物区分所有人的专有权形态具有多样性
我国区分所有人的专有权包括完全专有权、共有专有权和部分专有权三种形态，而国外区分所有人的专有权是完全的专有权。
（1）完全的专有权。它是指由公民或社会组织独自出资， 按商品价格购置建筑物的专有部分（单元）所取得的专有权。它与外国的专有权相同，具有一般所有权的全部权能，所有人可在法律、法令和管理规约规定的范围内，行使对专有部分的占有、使用、收益和处分的权利。例如，依照国发（1991）73号文件的规定，按市场价格购置建筑物的专有部分，所取得的专有权是一完全的专有权。
（2）共有专有权。它是指由公民和社会组织共同出资， 按市场价格购置建筑物的专有部分，所取得的专有权。例如，依照（1982）国函字60号文件和国发（1984）140号文件的规定，个人购买住宅， 要支付售价的1/3，其余2/3由建设单位或所在单位给予补贴的方式取得专有权这实际上是一个共有专有权，根据《民法通则》和有关规范性文件、规章的规定，公民享有占有和使用的权利。但收益和处分的权利受到限制。公民可以将其出租或出卖，但要征得建设单位或所在单位的同意，在同等条件下，单位有优先承租权或购买权，所得收益应按出资比例分配。
（3）部分专有权。 它是指由公民个人按标准价格购置建筑物的专有部分所取得的专有权。例如，依据国发（1988）11号文件和国办发（1991）73号文件的规定，按标准价格购买专有部分所取得的专有权，实际上是一种不完全的所有权，职工购房后拥有部分产权，即占有权和使用权以及有限处分权和收益权。它可以继承、可以在购房五年后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权；售房收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配。
我国共有专有权和部分专有权反映了我国现阶段水平，但由于三种不同形态的所有权同时并存于一栋区分所有建筑物上，必将给我国此方面的方法工作带来特色。例如完全专有权人、共有专有权人和部分专有权人的权利和义务是否一样？如相同，则会出现有失公平的现象，如不相同，则不同之处在哪里，法律应如何划分其界限？
2.我国多层、高层建筑物区分所有人共有权的内容具有差异性
在现阶段，就我国每栋多层、高层建筑物的权利状况而言，有的是区分所有人对专有部分享有完全的所有权；有的是区分所有人对专有部分享有共有专有权；有的是区分所有人对专有部分享有部分所有权；有的是承租人对专有部分享有占有、使用权。这就使得各个区分所有人或承租人的共有权或共用权变得十分复杂起来。按照区分所有权法理论，区分所有人或承租人对共有或共用部分享有权利和承担义务的基础是其专有权或租赁权，由于专有权人所享有的权能不同，其对共有或共用部分所享有的权利和承提的义务也不相同。如何确定各专有权人或承租人对共有或共用部分所享有的权利和承提的义务也不相同。如何确定各专有权人或承租人对共有或共用部分的权利和义务，成为我国建筑物区分所有权立法中的重点。
3.我国多层，高层建筑物区分所有人的成员权的内容具有层次性
纵观各国立法，各区分所有人对建筑物的管理、维护和修缮所享有的权利和承担的义务均以共有持分为基础，只不过各国对共有持分比例的计算方式不同。由于我国各区分所有人的专有权的权能不同，如果按国外通行做法，以共有持分或专有权的比例来决定成员权人的权利和义务，那么在共有专有权人和部分专有权人内部还有个权利和义务的划分问题。换言之，我国成员权人的权利和义务有两个层次：一为各个专有权人之间的权利和义务；二为共有专有人和部分专有人内部的权利和义务。前者是大层次，后者是大层次中的内部划分。
4.我国多层、高层建筑物区分所有权的客体种类具有多重性
我国区分所有权的客体——区分所有建筑物的种类与国外大不相同。从全国范围来看，高层建筑物在全国建筑物中所占的比重不大，主要集中在大都市和经济特区；多层建筑物所占比重在全国建筑物中所占比重较大。从建筑物商品化范围看，目前主要是新建的多层和高层建筑物投入市场领域；大量的旧的多层和高层建筑物仍采取租赁形式。但随着住房制度改革的不断深化，旧的多层和高层建筑物将逐步被出售，我国区分所有建筑物的客体范围将不断扩大。我国区分所有建筑物客体的构成，使得立法既要考虑到高层建筑物，又要考虑到多层建筑物：既要考虑到新建筑物，又要考虑到旧建筑物。给立法工作的兼顾性、超前性、适用性带来困难。
5.我国区分所有权的多层、高层建筑物的管理组织形态具有多种性
我国一栋区分所有建筑物由于所有人不同，对建筑物管理的组织形式也不相同。当所有人为国家时，管理组织当然是国家房地产管理部门；当所有人为单位时，管理组织为单位；当所有人为公民个人时，管理组织不可能再为房地产管理部门和单位，而必须按照建筑物区分所有权法理论建立区分所有人自己的组织（如所有人大会以、管理人、管理委员会等）。如果建筑物某一部分的管理、维护和修缮同时涉及以上三方面的管理组织时，是由房地产管理部门，抑或单位或区分所有人自己的组织负责？这三种组织之间的权限、职责如何划分？这也是我国此方面立法一个十分重要的问题。
二、建立和完善我国多层、高层建筑物区分所有权的法律制度构想
（一）多层、高层建筑物区分所有权的立法模式及其选择
纵观世界各国有关多层、高层建筑物区分所有权的立法，可以归纳为以下三种模式：
1.民法模式
该模式是在民法典中规定若干有关多层、高层建筑物区分所有权的条款，并用它来调整区分所有权的多层、高层建筑物的法律关系。这是最早的调整多层、高层建筑物区分所有权关系的立法模式。大陆法系国家早期采用该模式，目前只有台湾，瑞士使用此模式。该模式最大的优点在于，它以民事基本法形式，确立了多层、高层建筑物区分所有权制度，从而明确规定了不动产所有权除单一的所有权外，还有复合的所有权（专有权、共有权、成员权的结合），对简单的区分所有建筑物（连栋式）的规范，具有一定的意义。此外，它还有立法简便的优点。该模式的缺点主要有以下：首先，由于把条文规定在民法典中，受立法体例的限制，不可能用很多条文来专门规定多层、高层建筑物区分所有权制度。因为民法典包括总则、物权、债权、知识产权、人身权、继承权等制度。区分所有权制度，不过是物权制度中的一种，如果用过多的章节和条文来规定它，则会“喧宾夺主”。所以，《台湾民法典》只有2 个条文是关于多层、高层建筑物区分所有权的规定，《瑞士民法典》则稍微多点，共19条。这些条文都是对专有部分享有所有权，对共有部分的修缮，改建费用和负担以及区分所有人组织等的规定。用这样少的条文和简陋的内容，是不足以调整好区分所有的多层、高层建筑物所产生的复杂的社会关系。其次，在多层、高层建筑物区分所有权制度中，有较多属于管理问题的事项，如区分所有人的表决权、订约权、请求权、选举和监督权、服从管理人管理的义务、支付共同费用的义务；区分所有人大会的组成、权限、召集、表决权的行使、议决能力；管理人的任免、权限；住宅管理委员会的组成、权限等。民法主要调整横向关系问题，如果在民法典中过多地规定这些管理性质的纵向关系问题，就会使民法典行政法化。因此，采取民法模式是不可取的。
2.住宅法模式
该模式是指制定一部住宅法对所有类型住宅的所有和租赁等法律关系进行统一调整，把多层、高层建筑物区分所有权法作为住宅法中的一部分加以规定。如英美法系国家采用该模式。该模式的优点主要有：首先，立法简便，可收一劳永逸之效果；其次，调整方法划一，对所有住宅所产生的法律关系主要用一个部门法来调整。其缺点主要有：首先，区分所有权的多层、高层建筑物与一般建筑物不同，一般建筑物的所有人通常为一个，即使为多人，也可按照民法共有权的规定，或者按份共有，或者共同共有。而区分所有权的多层、高层建筑物区分所有人为许多人，甚至上百人，每个所有人对该建筑物的专有部分享有所有权，对该建筑物的共有部分享有共有权，并且，这种共有权不同于民法上的共有权，它是一种不可分割的具有永续性的共有权；对该建筑物的管理、维护和修缮等共同事务享有成员权。这种错综复杂的社会关系与一般建筑物的所有和共有关系完全不同，必须针对其特点进行专门立法，才能有效地调整。其次，由于把建筑物区分所有权放在住宅法中加以规定，与民法模式一样，受条文的限制，不可能详细的规定。正因为如此，英美法系的住宅法只分散地对该建筑物区分所有权的概念、所有权的取得、团体关系等作了极为原则的规定：而对该建筑物区分专有权的范围、行使和限制、成员权的内容和变动，区分甩有人大会、管理人、管理委员会等缺乏具体的规定。故，采取该模式也不可取。
3.高层建筑物区分所有权法模式
它是指针对区分所有权的多层、高层建筑物的复杂的社会关系进行的专门立法，各国的称谓不同，有的称高层建筑物区分所有权法；如日本有的称住宅所有权法；如德国，有的称住宅分层所有权法；如法国，但都是对区分所有权的多层、高层建筑物的所有关系、共有关系、团体关系作了规定，这种方法模式最为可取。首先，区分所有权的多层、高层建筑物同时存在专有关系、共有关系和团体关系，作为调整社会关系的法律部门必须以其为基本依据，对这三方面的社会关系进行统一调整。民法模式和住宅法模式都不具备同时调整这三方面的社会关系的功能，社会关系的本质属性决定了法律部门的划分。用民法或住宅法模式在立法上是不科学的。其次，从历史上看，尽管对区分所有权的多层、高层建筑物有三种立法模式，但民法模式已被大多数国家的立法机关所放弃，如法、德、日等国。住宅法模式尽管为英美法系所采用，但它要结合判例法一起适用，绝大多数国家则采用建筑物区分所有权法来调整这一关系。再次，用建筑物区分所有权法，可以民法模式和住宅法模式的弊端，对区分所有权的多层、高层建筑物的各种问题进行详细的规定，而不必受体例的局限，也不至于产生太多的调整空白。
对我国多层、高层建筑物的立法，我国的规范性文件和行政规章采取的是分散、综合性规定的模式，即对所有的住宅进行统一规定，这种“立法”模式接近于住宅法模式。建设部起草的《住宅法》征求意见稿，则直接采取住宅法模式。基于对以上三种立法模式的比较，采用建筑物区分所有权法模式利大弊小，且不会产生太多的调整空白，不失为最佳的立法模式。因此，应当及时制定《中华人民共和国建筑物区分所有权法》，对多层高层建筑物区分所有权的法律关系进行统一的、专门的调整。
（二）我国多层、高层建筑物区分所有权立法应包含的主要内容
根据我国目前多层、高层建筑物区分所有权及其制度的现状、特点及所存在的问题，借鉴各国立法经验，我国多层、高层建筑物区分所有权的立法除应具备建筑物区分所有权制度的基本内容以外，还应包含以下内容：
1.我国多层高层建筑物区分所有人的专有权
（1）专有权法律性质的界定。目前我国专有权的形态主要有： 完全专有权、共有专有权和部分专有权三种。完全专有权的法律性质与一般所有权无异，其专有权人可在法律、法令、管理规约规定的范围内，依其意愿行使所有权的全部权能，并排除他人的干涉。而共有专有权的法律性质则要作具体分析。作者认为，共有专有权就其法律性质而言是一种不可分割的、有限制的所有权，而不同于民法上的一般按份共有权。首先，共有专有权人可以转让其份额，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。但共有专有权人不得请求分割标的物：一般按份共有权，共有人可请求分割标的物。其次，共有专有权中的占有权、使用权，通常由一方所有权人享有，这主要是解决公民的居住问题，其他所有人可按其份额行使一定的收益权和处公权；一般按份共有权人则是由共有人协商或依其份额共同行使占有、使用、收益和处分的权利。所谓有限制的所有权，是指对专有部分可以享有占有、使用的权利，并可由其子女继承，但在出租（收益）或出卖时（处分），要征得建设单位或所在单位的同意，在同等条件下，单位有优先租用权和购买权，所得收益或价金，应按出资比例分配等。部分专有权的法律性质实际上也是有限制的所有权，但在所有权前冠之“部分”两字，不太准确。因它既可理解为享有所有权全部权能的一部分，也可理解为享有所有权的某一部分权能。从规范性文件和行政规章的规定来看，应作后一种理解。这实际上就是一种有限制的所有权，即公民享有占有权和使用权，但在收益权和处分权上有限制。因此，在进行区分所有权立法时，应对以上三种形态的专有权明确界定为专有权和有限制的专有权，以保护国家、集体、个人三方面的合法权益。
（2）专有权客体范围的界定。如何划分专有部分之间、 专有部分与共有部分之间以及专有部分与建筑物外部之间的界限？我国目前在交易上采取的是“壁心说”。个别规章也有此规定，如建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第9条条（2）项规定：“共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。”由于“壁心规定的专有权的范围达到境界壁的中心线，故所有人在未越壁心范围内，可使用或变更墙壁，但墙壁内常有维持整栋楼层正常使用的各种管线，这对整栋建筑物质维护和管理不利。因而，作者主张采用“壁心和最后粉刷表层混和说”，即在所有人的内部关系上，专有部分的范围达到壁、柱、地板、天花板等境界部分的最后粉刷表层部分：在区分所有人与第三人的外部关系上，专有部分的范围达到壁、柱、地板、天花板等培界部分厚度的中心线。在立法上应对此作明确规定。
（3）专有权的行使。为了维护正常的区分所有法律关系， 保持良好的居家环境，各国立法均规定，必须按专有部分本来的用途使用之，对专有部分的改良不得影响整栋建筑物的安全、牢固和外观；区分所有人为了维护和修缮专有部分，而需使用其他所有人的专有部分或不属于自己的共有部分时，其他区分所有人有容忍的义务，但如造成损失应予赔偿。我国建筑物的区分所有权法应对此作出明确规定，考虑到这方面的问题太多，最好是制定一个管理规约。
2.我国多层、高层建筑物区分所有人的共有权
（1）共有权客体范围的界定。 建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第4条第2，3项规定：“住宅的共用部位， 是承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面楼梯间、直廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。住宅的共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水道、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压市水泵房、消防设施和电梯等。”显然该办法采用的是列举法，由于列举不可能穷尽，所以不一定科学。因此作才认为，共有部分是指区分所有人全体或部分所有的，属于专有部分以外的建筑物及其附属建筑物部分。它由建筑物共有部分和附属建筑物的共有部分构成。前者包括基地、外壁、屋顶、梁、柱、电梯、楼梯、走廊、水管、煤气管、电线、电话线、冷暖气系统、地下室等；后者包括空地、庭院、围墙、仓库、车库等。
（2）共有部分的使用和改良。对共有部分的使用， 各国立法均规定，应按其本来的用途使用之。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第6条规定，所以有和使用人对共有、共用部分， 应当合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所有人对共有部分的改良，建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第8 条规定：“一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。”该条包括一切共有部分的改良，均需要规划部门批准和其他全体所有人的书面同意。这一规定过于严格，按照各国通例，对一般的改良，并且耗费不多的，应当只需经区分所有人过半数即可：对重大的耗资巨大的改良，则应需经区分所有人3/4以上多数决定或全体一致同意。 这样，有利于发挥共有部分的使用效益。
（3）共有部分共同费用和负担的分担。 由于共有部分的共同费用和负担的分但以共有权人的共有持份比例计算。因而，首先必须确定共有权人的持份比例。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第9 条规定，由房屋所有人“按份额比例分担，”这里的份额比例是房屋地板面积大小比例还是房屋价值大小的价格比例？不很清楚，这进行立法时，应予确定，作者认为以房屋地板面积大小比例为妥。此外，由于我国的专有权有完全专有权、共有专有权，部分专有权三种，前两种专有权共有持份的计算应与后一种有所区别立法时对此也应作出具体规定。
3.我国多层、高层建筑物区分所有人的成员权
（1）管理团体的组织形式。这是立法的薄弱环节， 尽管国办发（1991）73号文件规定，要组建社区组织对住宅进行管理，但直到现在这种组织形式沿未建立。这方面的立法要解决以下问题：
1）区分所有人大会。立法应当明确规定， 它是决定区分所有建筑物使用、管理、维护和修缮等重要事务的权力权关。凡有关全体区分所有人之间的重要事务，都必须由区分所有人大会议决。
2）管理人。应在立法中明确规定， 他是执行区分所有人大会的决议，负责日常管理工作的人，并明确规定管理人的任免、职权范围等事项。
3）住宅管理委员会。立法应明确规定，它是管理人的咨询机构， 协助、监督管理人处理管理事务。
（2）管理团体成员的权利和义务。立法应当明确规定， 管理团体成员享有以下权利：
1）表决权。关于最重要的管理事项， 实行全体所有人一致同意原则，如改变住宅所有权及其基本要素，住宅所有权之再区分和合并等。关于重要的管理事项，如外形改良等，实行3/4多数制。 其他事项实行过半数原则，如建筑物的简单改良。
2）订约权。应规定区分所有人之间订立管理规约的程序、内容、效力、解释和监督实施等问题。
3）请求权。 应当明确规定区分所有人作为管理团体成员对公共管理事务及公共利益的应得份额所享有的请求权。包括管理共同事务、收取共有部分应有之利益、召集所有人大会、停止区分所有人实施危害共同利益之行为。
4）选举监督权。 应明确规定区分所有人作为管理团体的一个成员，有选举管理人和对管理人的管理行为进行监督的权利。
立法应当明确规定管理团体成员应承提以下义务：
1）执行区分所有人大会决议的义务。大会通过的决议， 对少数派、反对派、弃权人、未出席人均有拘束力，每个成员必须执行。
2）遵守管理规约的义务。 管理规约是区分所有人之间依法订立的契约，各区分所有人应当依照规约的规定行使权利、履行义务，对违反规约的人，应令其承担相应的责任。
3）服从管理人管理的义务。 管理人代表全体区分所有人的共同利益为管理行为，各区分所有人必须服从其职务管理。
4）支付共同费用的义务。每个区分所有人对整个建筑物的管理、维护、修缮的费用和负担以及管理人的费用，负有按比例分担的义务。
4.我国多层、高层建筑物区分所有人的基地使用权
由于我国城市市区土地实行国家所有制，因而我国区分所有人只能取得对土地的利用权。关于此性质，我国现行立法把它规定为一种基地使用权，但是其区分所有人是对使用权准共有，还是享有空间使用权？作者认为应当以后者为妥。对欠缴使用费用者，可参考《日本建筑物区分所有法》第10条的规定，对该区分所有有人请求按时价让渡区分所有权。关于区分所有权与基地权的关系，我国行政法规采取了禁止分离处分的立法，如国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》第24条规定。立法时，要进一步规定，区分所有人不得对其专有权、共有权（其中包括基地利用权）分离处分。
5.我国区分所有多层、高层建筑物的复旧和重建问题
关于区分所有权多层、高层建筑物的重建问题，我国法律、法规无明文规定。
建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》第9条只对多层、 高层建筑物自然损坏的修缮费的分担原则作了规定。比较各国立法，日本立法最为可取，因其既考虑到区分所有人的个人意愿，又考虑到维护共同关系的必要性。因此我国立法应规定，区分所有建筑物灭失部分未超过建筑物价值的1/2时， 各区分所有人对于建筑物重建应由区分所有人大会协议，协议必须由全体区分所有人3/4以上通过，方能重建； 不能达到协议的，同意重建的区分所有人可以按时价购买不同意重建的区分所有人的区分所有权及基地利用权。
6.我国多层、高层建筑物区分所有人的法律责任和程序问题
关于区分所有人违反义务，所应承担的民事责任，立法应当规定，它是一种侵害全体区分所有人的共同利益的特殊民事侵权责任，实行无过错责任原则。其所承担责任的形式可适用《民法通则》第134 条的规定，需要补充的是对严重侵害全体区分所有人的共同利益的区分所有人，经采取其他制裁措施仍不能奏效时，可借鉴《日本建筑物区分所有法》第59条第1项和《德国住宅所有权法》第18条的规定， 拍卖其区分所有权，但此诉讼请求得由全体区分所有人和3/4 以上表决同意方可为之。
关于诉讼程序的问题《民事诉讼法》和《行政诉讼法》都对不动产诉讼程序作了规定，立法上应明确规定两者的话用范围。就前者而言，还要增加非讼程序，以确认建筑物区分所有人的某种权利或事实是否存在。此外要明确规定区分所有权的拍卖程序，包括拍卖的条件、公告、叫卖、应卖、买定、再拍卖等事项。
7.我国多层、高层建筑物区分所有权的登记问题
关于专有权变动的登记，与一般不动产权利变动的登记无异采取登记要件主义。关于共有权的登记，对约定共有权的变动，应将其规约之要旨登记，否则不仅不能对抗第三人；在当事人之间亦不发生效力。鉴干目前我国不动产登记法规有两套（房屋登记和土地登记），最好是借鉴《日本不动产登记法》制定一部统一的不动产登记法，对所有的不动产权利的变动进行统一规定，以保护权利人及第三人的合法权益和维护正常的经济秩序。＊
注释：
（1）在我国，多层是指8层以下（含8层）的建筑物。高层是指9层以上（含9层）的建筑物。参见城建字第194号文件。
（2）参见建设部于1989年和1992年分别颁布的 《城市异产毗连房屋管理规定》和《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》。
（3）至今， 我国全国人大及其常委会和国务院尚未制定一部有关该方面的专门法律、法规。