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摘要：我国的房地产行业已经度过了高盈利时期，进入微利时代，为了提升企业经济效益，房地产开发商必须从控制工程造价出发严格控制成本，以提升市场竞争力。本文基于房地产开发工程造价控制的各个阶段系统的提出控制工程造价的有效措施，并重点介绍工程造价控制的关键环节，以帮助房地产开发商提高工程造价控制水平。
关键词：房地产开发；工程造价控制；关键环节
引言
房地产开发过程中涉及到前期开发费用、开发成本和间接开发费用，在项目前期需要做好宣传，会产生额外的营销费用等，可见房地产开发工程是一项需要巨大投资的工程项目，因此，需要从控制工程造价出发降低开发商成本开销，并将其作为核心部分进行统筹管理。当前房地产行业建设工程所需的原材料、人力、机械等价格逐步上涨，使得开发工程成本增加，房地产行业获利逐渐减少，进入微利时代。基于此，房地产开发商必须在遵循政府领导的前提下，从房地产开发建设工程的各个环节出发控制工程造价。相关学者必须深入研究可能影响工程造价控制成效的因素，严格把控每一环节，确保开发商收益。
1 项目前期的工程造价控制
1.1 实行设计招标制度
房地产建设工程项目开始之前需要进行具体的项目设计，开发商在这一环节可以通过招标的形式选择最优的项目设计方案，确保方案经济合理。在评价各个投标的设计方案时，要在评价体系中纳入经济合理性这一标准，确保设计方案经济性强。开发商有权对参加招标的设计方案进行合理性及经济性评估，可借助互斥型多方案评价和价值工程原理帮助做出更加正确的选择，并不断对设计方案进行优化。以控制工程造价为目标评估设计方案，并对经济性不符合要求的方案进行指导修改。招标中的评标人员构成应包括技术工程师和经济工程师，确保按照经济、适用原则，对参加招标的设计方案进行功能、结构上的评价，确保方案同时具备节能性和经济适用性。由评标人员评定各设计方案的优劣，并对各个设计方案进行重新组合，不断优化设计方案，完善设计方案功能。但是需要注意应考虑项目的全寿命周期，分别对项目的准备阶段、运营阶段和维护阶段进行经济性评估，以选择出最佳的设计方案。
1.2 采用差别设计的计费标准
现在大部分房地产开发企业的设计计费方法是只要出图，就给设计费，使得设计单位的责任意识降低，且在设计时忽略了项目经济性。开发商必须对现今的计费标准进行调整，差别计费，形成良好的激励机制。对于节约投资和开支的设计要给予奖励，而产生浪费和变更的设计则要采取惩罚措施，形成优质优价的计费办法。设计人员要具有强烈的工程造价控制意识，确保按照经济性设计思路设计出合理的项目方案。
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1.3 推行限额设计思想
限额设计思想注重方案的经济性，限额设计初步设计需要以批准的设计任务书和投资估算为依据进行，设计施工图时则需要按照初步设计方案控制总概算，方案要能体现各专业的适用性，并按照分配的投资限额对设计进行控制。限额设计时还要重视把控施工图设计和技术设计，确保总投资额处在稳定的变动环境中。限额设计人员必须对项目整体有良好把控，合理的控制设计标准好设计规模。开发商在设定限额时要以已完工的、类似的、具有代表性的工程以及当前的市场价格为依据，且要在各个专业间合理分配限额，确保限额设计和目标相符。
2 工程招投标阶段
在影响工程造价的因素中，工程承包单位和材料供应商是主要因素，相关负责人应采取招标方式选择出经济性较好的合作主体。开发商要主动邀请相关承包单位和供应商参加招投标，在参加投标时各个企业要借助项目的规模优势和自身优势提高中标概率，开发商要鼓励各个单位间公平竞争。但相关人员应该认识到一些规模较大的企业会通过降低报价的方式获得支持，此时，开发商要重视各个投标单位的施工设计图纸，严格审查，一旦发现问题要及时处理，要确保工程项目质量。对于已经中标的单位的施工设计图纸要一一排查其中可能存在的问题，并在预算清单编制之前将问题解决好。在编制和审核清单时，要尽可能详尽的描述石材的尺寸、厚度、铺贴方式、面层加工做法等，以降低因规格不清等原因造成的索赔事件发生的几率。在招投标工作结束以后，开发商要尽可能的确立起长期合作的供应商，保证供货质量且价格合理，以实现双赢。
3 合同签订阶段
建设工程合同首先需要遵循通用型合同范本的要求，在遵循相应条款要求的基础上根据房地产开发工程具体实际增添专用条款，要针对在开发项目中统一出现分歧的方面制定条款，明确双方职责，确定对双方形成明确的约束力，若专用条款并没有将约束的较多条款交代清楚，则可以将其列入到补充协议中。施工项目涉及到的各个合同都应该遵循上述操作手法，包括财力采购合同、监理合同等；针对工期不长且造价较低的项目可采取总价包干的形式，但是负责人必须提高责任意识，明确施工期间可能会出现的各种问题，制定好解决方案。对于施工期间可能出现的材料价格的变化、人工上涨的变化，开发商要做好应对准备，并进行相应的调整，在合同中应标示可以接受的调整系数，提高合同的可操作性。合同中要明确标示承包范围，要规定在施工图纸中展现工程全部内容，以避免在结算中出现分歧。要在合同中重点标示出市场价格波动较大的材料，交由施工单位自行采购的材料合同中要明确标示出材料规格、单价等，以提高材料价差控制成效。
4 施工管理阶段
施工现场要配备专业的监理人员加强现场监控，避免出现因追求进度而忽视工程的经济性和安全性。现场监督人员在验收施工环节，必须确保每道验收工序质量过关才能进行下一道工序，要对施工现场进行实时控制，一旦发现变更要及时校对、核算，为接下来的工程造价控制工作提提供便利。在施工过程中不能随意修改施工设计图纸，修改后的工程项目会造成原工程项目材料、设备等的浪费，从而提高造价。建设工程进度对工程造价也会产生影响，因此需要严格把控施工进度，减少各项支出，确保资金流动，使工程项目经济性得到保证。
5 材料进场阶段
材料支出在工程建设项目中始终占据重要位置，高于50％。建设单位在施工时一般自购材料，因此要严格筛选材料供应商，确保经济安全。施工建设单位还应该严格验收材料半成品和成品，一旦发现问题要禁止购买使用，相关人员要不定期抽检进场材料，确保材料质量合格，且经济性高。
6 竣工结算阶段
竣工结算要根据实际工程施工为标准，根据对相应变化情况的记录，了解具体的设计变更、工程追加、材料替换等，严防虚报和多报。工程竣工结算人员首先要熟悉定额，并计算出工程量。造价人员需要充分了解各种造价信息和政策文件，把握造价控制动态，提高工程造价控制工作的专业性。验收完工程并确定合格后造价人员要根据相关计价文件、施工设计图等对施工单位报送的各种结算进行合理核算，提高核算结果准确性。
结语
微利时代下的房地产开发工程必须重视控制好工程造价，以确保企业获得高收益，在市场竞争中获得有利地位。企业要把握好每工程每一阶段和工程造价控制的关系，全过程动态控制工程造价，确保从施工前期到竣工验收都要合理控制工程造价。开发商必须重视提高工程造价控制水平，进行合理的经济分析，提高产品质量的同时控制成本，以提高工程收益。
参考文献
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论文作者:李燕宁
论文发表刊物:《防护工程》2017年第27期
论文发表时间:2018/1/25
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