摘要：房地产行业是我国产业结构中的重要组成部分，是支撑我国经济发展的支柱性行业。随着2017年新收入准则的颁布，对房地产企业的计量和收入产生了非常巨大的影响，带来了房地产企业运营模式的创新和变革。为了更好地适应新收入准则给房地产企业带来的改变，房地产企业必须清醒的认知和应对新收入准则的相关要求，以充足的准备应对未来的挑战。本文通过剖析新收入准则及其对房地产企业的影响，为相关工作的开展提供参考。
关键词：新收入准则；房地产；企业；影响
房地产是国民生活的刚需，我国房地产行业经过几十年的飞速发展，随着国家宏观调控出台针对房地产业的各项政策，国民理性消费的回归，房地产业的发展逐渐由疯狂扩张回归了理性的道路，由卖方主导的市场回归到了买房市场。这样的变化引起了房地产行业竞争的不断加剧，也促进了房地产业的管理变革。随着新收入准则的推广与全面落实，给房地产企业的收入计算与经营管理带来了巨大的影响，要想在激烈的市场竞争中站稳脚跟，更好地发挥房地产企业的经营职能，提升收益，就需要企业强化对新收入准则的分析与认知，从而在新收入准则下实现企业的良性运转。
一、新收入准则概述
房地产企业的收入是对企业经营情况和经营结果的反馈，也是体现企业在激烈的市场竞争中的地位与影响力的重要指标。在新收入准则推行之前，我国的房地产企业主要是以《企业会计准则第14号－收入》和《企业会计准则第15号－建造合同》这两项制度作为收入核算与计量的准则。但由于房地产企业牵涉到众多房地产预售的情况，从预售到房地产实际的落成和收入的核算阶段，存在着较长的时间。这种特殊性就造成了房地产企业在成本管理和收入确认等方面的一些问题，导致房地产企业的收入金额无法真实全面反映企业的经营业绩与财务情况。基于此，财政部在2017年7月5日颁布了《关于修订印发＜企业会计准则第14号－－收入＞的通知》，要求在2021年前全面落实新收入准则的施行，新收入准则建立了以合同签订作为标准的收入核算系统。这种全新的收入核算方式将会对房地产企业带来重大的影响，改变了原有准则之下以混乱模糊的收入确认方式，减少了因收入准则的不确定而给房地产企业带来的利润操控空间。这对提升放弃也企业经营管理与收入核算的科学性和规范化，整顿房地产企业混乱的经营利润计算方法，肃清行业不良行为等方面具有十分积极的作用。
二、新收入准则对房地产企业的影响
（一）通过控制权转移的时间来确认收入
新收入准则对房地产企业产生的最大影响，就是以合同的签订作为收入确认的标准，明确规定了房地产企业收入核算的时间和方式，建立了完善科学的收入确认系统。新收入准则针对房地产企业在购房合同中所需履行和明确的义务进行了规定，同时也明确了商品控制权转移的方向和时间，通过这样的方式，规范了房地产企业的买卖行为，降低了购房双方的风险，提升了收入计算的有效性。例如，当企业将房屋所有权转移到客户手中的时候，关于这套房屋所存在的所有关系，如风险因素、房款、使用权等都一并转移到了客户方，通过商品控制权的转移确认了责权的归属和收入的计量。
（二）以交易价格计量收入
新收入准则的推行，建立了以交易价格作为计量收入的标准，房地产企业原有的收入计量准则是根据不同收入类型的具体情况，来进行具体的划分和计量的；但新收入准则统一将收入计量的计算落实到了交易价格上。房地产企业的交易价格，主要是指房地产企业在与客户进行房屋所有权转移的过程中，向客户收取的对价金额。通过以交易价格来计量收入的方式，可以准确和有效进行房地产企业收入的计量，改变了原有计量模式中复杂的计量标准和计量项目，提升了房地产企业收入计算的效率和水平。
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（三）对房地产企业收入的信息披露提出了要求在新收入准则中，提出了如果企业所履行的各项义务，超出了客户所支付的项目中的内容，这时的资产负债表中应当以合同资产为准。而如果企业所履行的各项义务，没有满足客户所支付的项目中的内容，则代表企业没有完全履行其责任，客户所支付的款项已经超出了企业所履行的义务，这时的资产负债表则应体现合同为负债的情况。同时，企业的应收款是无条件向客户收取的款项，是企业的一种权利，应当在资产负债表中进行体现。此外，在新收入准则中还明确提出，房地产企业应当定期针对经营收入、各项义务的履行情况、房地产项目的进展等信息进行披露，从而有效保障房地产企业各项经营活动的合法合规性，确保房地产企业可以依照合同中规定的权责进行相关义务的履行，保障了购房者的合法权益，规避了一定的财务风险，提高了房地产企业会计管理与收入核算的真实性和透明度。
三、在新收入准则下房地产企业确认收入的具体条件
在当前新收入准则的颁布与施行的推进下，促使房地产企业在收入确认方面发生了非常大的变化，房地产企业在进行销售收入确认的时候，应该是在房屋所有的控制权切实已经转移到客户手中时才能够进行确认。在对房屋控制权转移的过程中主要分为两种情况的转移，分别为时点与时段，在新收入准则中对时点与时段进行了明确的规定：如果对于房子控制权的转移判断是时段转移，那么判断表示结束，如果不是时段转移那么即为时点转移。这一项规定在房地产企业收入确认中属于重要条件。
新收入准则对时段内所履行的义务情况进行了相应的调整：
（一）对于当地的房地产企业在进行合约履行的过程中，所拥有的在建商品，客户能够拥有对其进行控制的权利；（二）在房地产企业进行履约的时候，客户就已经对此给客户自身带来的各种经济利益产生了消耗；（三）房地产企业向客户进行履约的相关商品是具有唯一性的，而这时候的企业可以通过已经完成的相关履约部分商品向客户进行对应费用的收取。在房地产企业的销售中，存在的期房预售行为在其中属于时段履约的相关行为，对此来进行确认收入时可以通过履约时的实际进度来进行，由此可见，在新收入准则颁布与执行下，房地产企业在进行销售收入确认时相比于原有规则的收入确认行为要提前。
四、结语
新收入准则的推行，从一定程度上规范了房地产企业的收入计量、成本核算与财务管理的规范化和系统化，对房地产企业的日常经营活动提出了较为严格的要求。新收入准则的颁布是我国保持与国际会计准则趋同的有效途径，实施新的收入准则将会对房地产企业带来重大影响。房地产企业应当重视新收入准则中提出的各项规定，加强对新收入准则的学习和认知，充分履行其中所明确的义务和责任，以期更好地为客户进行服务，以科学的管理和规范的核算提升企业的核心竞争力。笔者通过分析新收入准则与现行准则在收入确认和计量方面的重大变化，具体说明新收入准则在房地产企业会计核算方面的影响。由于新收入准则颁布时间不长，笔者对于有关条款的解读还需要不断完善，希望能为实务工作者提供参考。
参考文献：
［1］康勇攀．新收入准则对房地产企业收入确认的影响研究．［J］当代会计，2017（12）101－105．
［2］财政部.关于修订印发《企业会计准则第14号———收入》的通知.财会[2017]22号，2017-07-19.
［3］黄沙沙，孔庆林.“五步法”收入确认模型应用研究[J].财会通讯，2017（4）：59-62.
［4］康勇攀.新收入准则对房地产企业收入确认的影响研究.[J]当代会计，2017（12）101-105
论文作者:李庆鲁
论文发表刊物:《基层建设》2019年第30期
论文发表时间:2020/3/11
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