摘要：房地产行业的发展，促使不动产统一登记测绘引起政府部门、测绘企业的高度关注，如房产测绘和地籍测量、草地及林业测绘等。然而，在实际的测绘中发现，由于受到不同因素的影响，导致不动产统一登记测绘工作存在较大的问题，使后期各项房地产工作的发展遭受威胁。基于此，笔者结合自身关于不动产测绘经验，对当前不动产统一登记测绘问题进行分析，并以此为基础，提出相应的解决对策。
关键词：不动产；统一登记；测绘；问题与对策
2013年，国务院下达关于不动产统一登记制度，并在《物权法》中明确规定：不动产统一登记包含登记机构、内容与办法三项重点内容。当前，国内不动产统一登记具有分散性的缺陷，不利于测绘工作的开展，甚至会对房地产行业的稳定发展造成影响。从整体上来看，测绘工作作为不动产统一登记的根本前提，对其不动产登记的意义不容人们所忽视。
一、目前不动产测绘现状分析
（一）房产的测绘
房产测绘是指：对房屋、房屋用地相关信息进行采集与记录，为产权和产籍、开发利用与交易、税收以及城镇规划等各项工作的开展提供数据支持。在《房产测绘管理办法》对房产测绘委托有着明确规定：存在以下情况之一的房屋产权人、房屋权利申请人和利害关系人，可委托测绘企业开展房产测绘工作：首次开展房屋产权登记的房产；在自然条件下，发生改变的房产；房屋产权人、房屋权利申请人和利害关系人以自愿和主观的态度，委托测绘企业对房产进行测绘。在此期间，授予委托测绘职责的测绘企业，应在当地房产行政管理部门中获得相应的房产测绘资质。从本质上来讲，测绘企业属于独立个体，和委托人之间无任何的利益冲突。在房产测绘市场调研中，国内测绘企业主要呈现以下几种经营管理模式：管理、经营分离化模式；管理与经营一体化模式；混合模式。
（二）地籍的测量
实现土地管理工作的根本前提为地籍测量工作的开展，而地籍测量工作主要依据地籍调查数据、结合测量手段的运用，采用控制与精确测量的方式，对土地位置、大小、境界与权属、面积和地籍图等进行判断，以此为土地管理部门、城镇规划部门各项工作的开展奠定有利基础。国家政府行政管理部门作为地籍测量的主体，结合基础性手段与政府行为的重要性，使其测量工作具有较高的法律意义。国外在进行地籍测量工作类型的划分时，将其定义为官方测绘的范畴，加之国内在早期发展中，将地籍测量作为国家政府土地税收、维护个体土地权的行政行为。一般情况下，地籍测量属于政府垄断性经营管理模式，其原因在于：国家为保障社会、国民经济的全面发展，对土地资源、土地使用者以及土地开发企业采取的强制化管理措施。
（三）草地及林业等不动产测绘
草地及林业等不动产测绘，主要为草地和森林现状调查、管理与管理提供相应的数据资料，而在此期间，所采取的测量手段则属于不动产测绘工作的范畴。该项不动产测绘工作将国民权益作为发展的基础，从测绘技术、测绘流程等多个角度实现与国民权益之间的契合度。但是，草地及林业不动产测绘工作相较于房产测绘、地籍测量工作适用范围窄，难以被人们熟知。对此，针对不动产统一登记测绘工作，可从房产测绘、地籍测量两个角度出发，对其进行有效控制。
二、统一进行登记后测绘模式问题分析
（一）机构存在的问题
现阶段，国内关于不动产统一登记未构建相应的登记机构，仅在政府房地产行政管理部门完成各项工作。对此，促使行政管理部门在不动产统一登记管理行为管理中呈现着分散型特点。同时，不动产登记涉及内容相对较广，如地籍内容和房产内容、林业内容与草地内容等多项，若未在不动产登记中，对其进行合理划分，则会造成测绘结构的失误，不利于后期不动产登记管理工作的进行。
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（二）技术标准存在的问题
在实际的不动产统一登记测绘中，房产测绘具有相应的法律规范，如《测绘法》、《房产测绘管理办法》与《房产测量规范》等法律制度，可有效对房产测绘工作进行严格化控制，加之各地政府可依据自身发展的需要，对房产测绘细则进行系统化地阐述；地籍测量工作虽然比房产测绘法律规范较少，但也存在国家层面的标准制度，如《地籍测绘规范》等。但是在关于草地与林业测绘工作中，由于标准制度和技术规范的不健全，导致草地及林业等不动产登记测绘工作难以落实于实处。对此，应在不动产登记测绘中，高度关注草地及林业技术标准等问题以此确保各项工作的顺利进行。
（三）费用问题
笔者结合实际调查数据显示，测绘市场竞争力愈演愈烈，各个测绘企业为了寻求发展，采取恶性竞争的方式，如恶意压价与串标等行为，不仅造成测绘市场运行管理机制的失衡，还对测绘企业自身长远发展造成制约。另外，关于不动产登记测绘收费模式与标准还具有明显的差异，这也是影响测绘市场失衡的主要因素。基于此，政府房地产行政管理部门，应在开展不动产登记测绘工作的前期，对测绘缴费制度、标准、地点进行明确规定，同时为解决偏远地区测绘费用无法缴纳的问题，可采用费用减免的方式，然而部门选择实现测绘工作智能化管理也是当前政府管理部门迫切解决的对象。
三、问题的解决对策及建议
在上文中明确阐述，当前不动产统一登记测绘工作存在的问题，对此，为了有效地提升不动产测绘工作的效果，可从以下几点角度出发，对其进行强制化管理。
首先，对不动产测绘机构、运营理念、运行模式进行明确管理。其作用在于：改变目前不动产测绘机构建设难度大的状况，将登记管理、测绘工作等工作职责采取基本划分的原则，用以实现测绘企业的全面发展。虽然关于不动产登记机构的构建还存在着较大的争议，但关于不动产登记统一管理的作用，已经成为机构构建的重要前提，同时优化测绘企业、测绘内容与测绘技术更是人们重点研究的项目。其次，笔者认为若要实现不动产统一登记测绘管理，可通过测绘办法、技术标准建设的方式，由政府行政部门出面，避免“新瓶装旧酒”的状况；维持测绘行业市场平衡运行；实现对测绘费用的规范化控制；对于经济水平较差的乡镇，政府可通过补贴的方式，减免部分不动产登记测绘费用；针对测绘资质不合理和不规范的企业，可选用停业整改或吊销营业执照的方式，对测绘行业市场进行有效管理。
结束语：
综上所述，通过对不动产登记测绘现状的分析，可知在测绘工作中存在着机构与技术标准不健全、测绘费用标准不规范等问题，从而制约测绘企业、测绘行业的长远发展。对此，若要改变该种现状，需从测绘企业自身的角度出发，依据测绘工作存在的问题，认识到自身的不足，并以此为基础，对实际的不动产登记测绘工作进行优化或改革，为政府房地产行政管理部门登记工作的开展提供有利条件。
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论文作者:汪莉杰
论文发表刊物:《基层建设》2016年35期
论文发表时间:2017/3/27
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