（东莞市东城规划管理所，广东，东莞，511700）
【摘 要】快速城镇化背景下，城市建设得到跨越式发展，城乡建设水平不断提高。与此同时，土地资源枯竭情形日益凸显，土地供需矛盾日益突出。对旧城镇、旧厂房和旧村庄及其周边易改造区域进行开发可极大缓解城市土地供需矛盾，促进产业经济转变发展方式，符合城市长远发展需求。本文以东莞市东城乌石岗片区研究为例，对城市核心可开发区域的规划进行探索。
【关键词】规划研究；区域规划；城市建设
1．项目背景
近年来，东莞市委市政府提出了高水平崛起的战略，对中心城区城市空间品质提出了更高的要求。东城区政府针对市委市政府对主城区实施的“强心”政策，推进中央商务区、中央商贸区和中央休闲区的规划建设。东城区拟将东城中部打造成以世博、东纵两大商圈为一体的连续商贸经济带。
1.1项目概况
乌石岗片区位于东城东纵商贸区，西临世博商圈。近年来，世博商圈在东城区大力推动下，已建成由万达、国香、世博、家乐福、海雅百货、华润万家等项目为一体的成熟、连续商业区。但东纵商圈为企业提供商务办公、居住配套的文化产业相对欠缺。随着东城区城市转型升级，企业对商务办公的强烈诉求，东城拟在0位于东纵商圈的乌石岗片区打造成一个以文化、商务为主题的综合商务社区。
2．现状分析
2.1现状用地情况
项目地块地势基本平整，南高北低，现状主要为空置地，地块内东面有少量旧村庄用地，建筑质量较差。地块现状情况为项目在未来建设改造过程中减少了征地、拆迁等难度。
2.2区位优势
乌石岗片区位于东纵商圈边缘区域，北为主山旧村，南为星河传说等高级住宅小区，与黄旗山、虎英公园相呼应，西临万达、世博商贸区，东为建筑环境质量较好的乌石岗新村以及正在改造建设的“33文化艺术小镇”。该项目作为东纵商圈剩下的地唯一可开发空地，地理位置优越，可开发前景极高。
2.3现状交通条件分析
东纵商圈现状道路网基本呈方格网纵横交错格局，该项目连接外部的主干道较为丰富，主要有横向莞樟路、东升路，纵向东宝路。随着周边项目相继落地建成，片区内出现道路级配不合理，次干道缺乏现象，特别是缺乏联系南北向主干道及东西向各片区的次干道。这种主干道饱和度过高，次干道不足的现象，影响着路网的整体运行。
3．功能定位和功能布局
3.1功能定位
3.1.1上位规划的指引
《东莞中央商圈发展研究及重点引导区城市设计》
东莞市政府着力打造以主城区委核心的商贸经济带，强化主城区的辐射带动功能。乌石岗研究范围位于主城区东向“商贸生活发展带”上，毗邻中央商圈，作为中央商圈向东拓展台阶，承接“商贸生活发展带”与中央商圈的部分功能。本地块应以上层次规划为依据，结合项目周边现状建成情况及土地资源的有效利用，承担部分东纵商业区的功能，发展以商务为主、商业为辅的商务区。
3.1.2完善东城中心功能布局需求
东城区中心未来将作为东莞市副中心，综合服务功能较完善，现状已有商业、行政、文化、体育、生态休闲、居住等片区级中心。近年来世博商圈的形成与成熟，其商业中心辐射带动作用已经比较明显，然而与商业中心联系紧密的商务办公功能较为欠缺。
3.1.3搭建现代服务业平台支撑平台的需要
随着东城区城市转型升级，企业商务办公和建设企业总部基地的诉求日渐强烈。根据东城区统计，约有10多家企业洽谈的研究地块内设置企业总部办公基地。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆本研究地块结合项目西部、南部已建成的愉景大厦、东盈大厦及拟建星河传说商务区，使得东城中心商务区更加聚集，为现代企业办公提供一个服务平台。
3.1.4提升片区环境品质需要
目前东纵商圈规划的万达项目已建成，都市彩贝项目也基本完成，均采用整体策划的方式进行统筹开发，以超高层建筑树立区域地标，成为片区的标志性项目，本地块作为东城中心地段的连片商务商业综合体开发，有机会也有能力成为本片区的第三个城市亮点。
3.1.5提升土地价值的需要
研究地块属于东城核心区的范围内用地，可利用价值高，如按单一的居住功能方式开发，将无法发挥地块区位优势，提升土地价值，采用以商业、商务办公为主，高强度、功能复合型开发模式，能够集约有效的利用土地资源，提升土地利用率。
根据东莞市委市政府战略发展规划，东城在城市功能的完善、土地资源的合理利用、城市片区环境品质的提高等需求。本研究地块定位为以发展商务办公功能为主，文化、居住为辅的现代城市升级转型示范区。
3.2功能布局
本研究地块南北分部不均匀，各地块占地面积大，土地利用率较低。通过对该片区功能定位研究，内外交通梳理，同时借鉴北京、上海、新加坡等案例，结合用地现状，完善内部交通，增加连接南北、东西的次干道，细分地块，将该片区形成以二层商业街为轴，北区靠莞樟路为酒店、办公区，中部西侧为企业总部办公基地和消费商业，东侧为安置小区和购物商铺，南部为书城、商业和酒店公园式商务区。
4．城市空间形态分析
从区域空间的关系重点处理东城中心商业中心和商务中心的关系，进而重点控制主要界面、天际线、建筑限高、步行空间、地下空间等，便于项目实施。
4.1城市主要界面研究
研究范围北面的莞樟路、南面的东升路为城市主要交通性干道、车流、人流较大，片区内连接南北向主干道的东升路主要为商业塔楼界面，也是城市形象展示面。因此，研究范围南、北、西三面均为地块的主要控制界面，我们通过与周边已有项目、城市景观环境的关系，重点控制主要界面，引导塔楼以不同形态、不同高低等方式营造良好的城市景观。
4.2公共开放空间研究
4.2.1步行空间研究
由于地块南、北临近城市主干道，车流量大，对地面商业环境造成干扰，也导致东西两侧居住功能及商业功能割裂，难以形成有效互动。
根据对现状步行空间的梳理，将该地块步行系统与彩贝广场步行系统通过区府北面的公园延伸至本地块二层步行连廊，串联研究周边重要商业设施及居住社区。因此，本项目也效仿日本多摩新城及香港中环、沙田等，在地块中部南北向建设二层为步行系统，并结合与周边群房形成商业步行空间、关景台及休闲广场。
4.2.2地下空间互联互通
为保障地下空间的有效实施，本研究范围内各地块地下空间开发应进行整体考虑，把地下空间规划的控制要素，包括开发范围、面积、深度、性质、出入口位置、公共通道位置、地下停车数量、地下连接口位置等内容纳入地下空间开发图则，编制法定图则。
4.2.3开放空间节点研究
节点是观察者可以进入的战略性焦点，一般由广场空间、绿化、公共建筑构成的公共区域。本次规划研究中，分别布置了入口空间节点和广场空间节点。
东升路和莞樟路布局了街头绿地，通过乔木疏植及街头小品形成入口广场节点。在靠近东升路入口处及研究地块的核心位置分别布局了三个广场、即下沉广场、观演广场、宗祠广场。广场周边建筑界面统一，建筑与广场空间尺度根据不同功能提供不同的空间尺度。
5．结语：
随着东城区城市转型升级，企业商务的办和建设企业总部基地诉求特别强烈，根据实际诉求，结合东纵商圈未来发展的设想，东城在乌石岗片区打造一个以文化、商务为主题的综合商务社区，旨在形成高效便捷、连续、开放、丰富、舒适的商业空间系统，从而进一步激发东城商圈整体活力。
论文作者:黄敏,张子恒
论文发表刊物:《工程建设标准化》2016年7月总第212期
论文发表时间:2016/9/13
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