总体放晴 阴霾未尽——1998年全国房地产市场形势预测，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,阴霾论文,未尽论文,形势论文,总体论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住宅市场：多云转晴
住房消费市场经过近两年的低谷徘徊后，已逐步回升。从目前住宅销售情况看，虽然扶持居民消费的政策并没有在全国范围内大面积到位，但是城市居民已表现出强烈的购买需求。1997年1—11月， 全国商品住宅销售面积比上年同期增长11%。住房消费主体开始向个人消费转移，全国1997年1—11月销售的商品住宅中，销售给个人的比重占58.7%，比上年同期增长了27.7%。特别是大城市的个人购房率有明显提高，说明大城市居民对住房消费有强烈的现实需求和巨大的潜在需求。
从房地产开发投资情况看，1997年基本处于停滞状态，1997年房地产开发完成投资比上年下降3.4%，全国商品房竣工面积比上年下降4.3%，反映出商品房的开发和生产者适应市场需求，面对严峻的市场形势在进行自我制约、自我调整。
1997年，房地产市场在趋于理性、成熟的同时，市场的外部环境、运作方式和内部结构也在发生着显著变化。南方城市的房地产市场已经从土地开发权和资金实力的竞争发展到专业化和品牌竞争阶段。房地产市场起步较晚，市场化程度相对较低的北方城市也在逐步提高房地产企业市场化运作水平的过程中取得了重大进展。
从房地产市场的外部环境来看，随着各项政策措施的先后出台，市场趋于规范和成熟。特别是减免税费的各项措施和政府对违章建设项目的大力整治，对市场运作的规范化起到了积极作用。一些省市大力推进住房由实物分配向货币分配进程，实行新房新制度，推行个人购房抵押贷款等，取得了政策性突破，对促进住房商品化、启动住房消费市场起到了积极作用。
从房地产企业市场运作方式看，消费者的日趋成熟在不断促进市场运作的规范化，房地产开发企业在市场竞争和运作方式上也更加专业化。一些大型房地产开发企业先后在海外金融市场上融资成功。在市场大势一直较为平淡的情况下，有一些市场定位准确，整体运作水平较高的项目个案脱颖而出，成为市场热点。
宏观形势：气温回升
自90年代以来，随着居民收入水平的提高，城镇居民消费能力进一步增强。90年代以来消费无热点的问题成为制约国民经济进一步发展的重要问题。城市居民已经具备了五位、六位数的消费能力——目前我国城乡居民的储蓄额急剧增长，一方面说明部分城乡居民已经具备了购买更大的商品和更高额度消费品的能力；另一方面也说明，巨额的储蓄也在积存着金融风险，需要通过一定渠道将这种积聚的巨大能量逐渐释放出来，使它变成消费。
随着社会主义市场经济获得长足发展，目前已经基本上摆脱了短缺经济的影响，面临的是多种工业生产，消费品生产相对过剩。据有关部门统计，500多种工业消费品的生产能力闲置率达到40%。 在市场经济国家中，当工业生产和消费资料的利润性生产，由于市场需求不足而出现生产过剩时，政府通常会大力引导剩余资本投入城市住宅建设和交通、通讯设施、供水供电等基础设施建设。因此，大力发展房地产业，加强城市基础设施建设，促进新的经济增长点的早日形成，有利于缓解目前市场有效需求不足造成的生产过剩，促进经济结构的调整，从而有利促于进国民经济持续、快速、健康发展。
目前，国家和社会都急切需要寻找新的消费热点来支持国民经济的持续、快速、稳步增长。1998年，住宅作为新的消费热点，住宅建设作为新的经济增长点将会对启动国内市场起到一个良好的作用，从而也会对增强我国在金融风险面前的抵抗能力起到强有力的作用。
市场景气：晴间少云
展望1998年，住房消费的启动和住房市场的回升对房地产市场已经产生并将进一步产生积极影响。目前，各级政府对加快住宅建设、加速培育住宅消费市场的思路已经达成了共识。住房制度改革不断深入，实现住房实物分配向货币工资分配的转化，将有效地推进住房商品化进程。住宅金融进一步拓展，商业银行对个人购房抵押贷款业务的开展和增加1000亿元住房贷款规模将在很大程度上提高个人购房能力，支持住房消费。旧城改造的加快、城市用地结构调整和基础设施建设以及国有企业的战略性重组都会从不同角度推动房地产开发和存量房地产的流通，并将为房地产市场带来新的发展机遇。
同时应当看到，1998年房地产业的发展也面临一系列的困难和问题。一是城市居民收入增长速度不快，1997年全国城镇居民的人均收入只增长了2.9%。这种低幅度增长的收入格局决定了1998 年消费需求的增长将比较平稳。再加上2000万职工下岗客观上会对居民住房消费需求产生一定的约束。再加上启动住房消费的各项政策措施真正发挥作用需要一段时间，房地产市场的供应量和需求量都不会在短期内有大幅度的改变。因此应对1998年的房地产市场持谨慎乐观的态度。