摘要：农房不动产测绘，作为一项惠民工程的重要手段，在相关法律法规和行业规范的指导下，测绘部门需要对测绘工作极大重视，才能为不动产登记部门提供权威精准的数据，不动产登记工作在农村才能更好的推广。目前在农房不动产登记中存在着一些问题，进行分析并采取相应的措施策略，是房产测绘部门所担负的重要使命。
关键词：不动产登记；农房测绘；对策
中图分类号：P272 文献标识码：A
引言
随着《不动产登记暂行条例》及《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》文件的颁布实施，各省市的农房不动产登记工作也陆续展开，农房不动产测绘工作作为农村不动产统一登记中最重要的环节倍受人们的关注。
1农房不动产测绘面临的困难
1.1农房测绘标准不够完善
《房产测量规范》是我国第一个房产测量国家标准，它的发布实施对加强房产测绘管理，规范房产测绘行为起到了十分重要的作用。现阶段，农房的测量标准，精度要求以及农房建筑面积的测算都是参照《房屋测量规范》的要求来执行的，有些省份还制定了相关的实施细则作为农房建筑面积测算依据的补充，但是现有的规范和实施细则存在着两点问题影响着农房测绘工作的开展。一是规范与实施细则从发布到现在，年代过于久远，相关标准的滞后已经无法满足当今农房测绘的需求；二是虽然在2018 年《房产测量规范》推出了新的版本，但是无论是更新后的规范还是原有的实施细则，内部的条例大多是按照商品房或是城镇住宅的特点来制订的，其中有关农村宅基地，农房等构（建）筑物方面的内容不能紧密贴合测绘现状，导致有些农房的面积该如何测算，在规范或实施细则中并不能找到相应的答案。
1.2权源资料缺失严重
权源资料的收集是农房不动产测绘工作中的重要一环。原有的规划、审批和登记资料均以纸质的形式保存在农户的手中，由于历史久远、保存不当等原因，导致权源资料出现了损毁与丢失的情况，而这些农户为了不错过此次农房确权发证的机会，有的以口头叙述的方式完成了基本信息的登记，有的提供了村委出具的相关证明作为登记的资料，但是这些所谓的“权源资料”不仅会严重影响登记信息的准确性，还会给日后的农房确权发证工作带来阻碍。
1.3“少批多建”“一户多宅”的情况较为普遍
近些年，随着乡村城镇化建设的步伐日益加快，农户对住房的需求也在不断加大，他们在自家宅基地上私自翻建、扩建，而经过改建的房屋又往往超出了原有宅基地的审批范围。随着不动产权籍调查工作的深入，“少批多建”的现象逐渐产生，而农户对超占面积该如何界定和处理又十分看重，所以稍有不慎，极易引发群众矛盾。目前农村“一户多宅”的情况仍然较为普遍。建新未拆旧，不满足分户条件新建多出宅基地，骗取审批手续以及其他违法新建的宅基地都符合一户多宅的认定标准，都不应该纳入此次不动产统一工作的范畴，但是 “一户多宅”问题的产生涉及多方面的因素，加之关系到个别人的切身利益，所以在农房测绘调查过程中时常会出现瞒报或者谎报的情况，这样一来，既增加了测量人员的工作量，又给职能部门的审批工作带来了不必要的麻烦。
2解决的方法与对策
2.1完善标准，规范测量流程
全国各地相继开展的农房测绘工作，面临着时间紧任务重等诸多的压力，如果再没有一个统一的测绘标注作为支撑，势必会给农房测绘工作带来不小的阻力。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆面对这样的形式，要么进一步完善现有的测量规范，更新和增加有关农村宅基地、农房等构（建）筑物方面的内容，使其符合现阶段农房测绘的技术要求；要么针对现阶段农房的特点制订一套新的不动产测绘标准，来确保全国范围内农房不动产测绘工作的顺利实施。而对于具有区域特点，结构相对复杂的农房，可以与当地职能部门进行协商，聘请测绘专家进行有针对性地讨论，制订一套符合当地农房特点的实施细则。为了确保农户的合法权益不受损失和成果数据的精准有效，除了要完善测量标准外，还需要规范测量流程，提高测量精度。我们要求测量人员要认真学习技术规范，在农房测绘过程中要善于发现，善于总结，遇到特殊情况要第一时间与当地职能部门进行沟通，向他们寻求解决的方案，切不可盲目丈量或是擅自做出面积测算的决定。外业数据的采集方式要因房而定，切记不可贪图省力而采用精度不高的测量方式来进行测量。外业测量草图是内业数据处理、面积测算的唯一依据，为了避免重复测量，测量草图的绘制要符合规范要求，房屋的形状要与实地相符，距离的标注要清晰准确，推算的流程要完整详细。
2.2开展专项调查，避免错登、漏登
为了确保登记发证工作的顺利实施，可以根据权源资料的提交程度确定下一步的工作走向。对于那些权源资料齐全且无历史遗留问题的农户先进行登记发证，对于那些权源资料丢失或无法提供完整权源资料的农户，可以配合相关职能部门和村干部开展一次有针对性的权籍调查工作，调查结果交于村委公示无异议后可作为农户登记发证的证明材料。还可以充分利用现有的档案查询系统，通过土地坐落、家庭成员等相关信息的比对分析，确定权源资料的归属，为农户补办登记资料提供方便。开展各类专项调查的目的，一是确保登记发证工作的精准性，避免错登情况的产生；二是确保登记发证工作的全面性，不漏登一户。地方职能部门对农房分户变更的要求极其严格，审批流程也相对复杂，需要耽误较长的时间。为了满足农户的请求，可先将农房进行分户，但权利人仍按原权利人姓名进行登记，待日后审批通过后，在不动产登记系统中进行简单的操作即可实现权利人的变更。农房的私自买卖涉及多方面的因素，建议仍按原权利人进行登记，随着相关法律、法规的出台，再做变更登记。
2.3坚持原则，依法测绘
在对“少批多建”农房进行面积认定时，极易产生矛盾。面对分歧与矛盾，首先要做的就是坚持原则，依法测绘。根据《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，有以下情形之一的，将不予以登记：违反法律，行政法规规定的，如土地违法违规行为尚未处理或正在处理申请登记的；违章建筑；未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的。农房私自翻建或改建，大多没有经过相关部门的审批，属于违章建筑，是不能进行确权发证的。但是 “少批多建”的现象在农村极为普遍，为了确保登记发证工作的顺利进行，可以在登记时按批准面积进行登记，以备注的形式记录超占面积的相关情况，并要求产权人签订承诺书，承诺超占面积在拆迁时无偿拆除。
对于“一户多宅”的问题，在测量人员进场调查前，可要求职能部门提供之前有关 “一户多宅”的调查成果数据或清单，交由村中干部进行现场确认与补充，对于谎报、瞒报的村落或农户，可暂缓调查，待核查清楚后再进行测量。对于确权登记发证部门，也要规范申请、审批流程，加大监管、审查的力度，对已完成一宗宅基地发证的村民申请第二宗时，坚决不予批准登记。
结束语
对农房测绘应该强化管理，农房涉及的测绘过程需要层次把关，成果数据与群众的产权有极大的关系，测量应保证高标准。严格审核质量，成果图形与数据与外业采集图形与数据的校对应该认真对待，提高其质量。从而提高农房不动产登记工作的工作效率。
参考文献：
[1]孟尧．农村集体不动产统一登记分析与对策研究[D].北京：中国地质大学（北京），2016．
[2]李磊．新形势下不动产权籍调查测绘的应用与研究[J]．北京测绘，2017（3）：28-30.
[3]杨伯钢，张保钢.我国不动产测绘工作的现状与分析[J].测绘通报，2016（12）：1-6.
[4]饶万林，陶然.浅谈农房不动产登记中的房产测绘——以重庆市长寿区为例[J].测绘，2016，39（5）：234-236.
论文作者:罗小林
论文发表刊物:《基层建设》2019年第18期
论文发表时间:2019/9/9
标签：不动产论文; 测量论文; 工作论文; 农户论文; 宅基地论文; 确权论文; 资料论文; 《基层建设》2019年第18期论文;