合肥市集中式长租公寓的现状分析
秦焕杰
(安徽工业经济职业技术学院，安徽 合肥 230051)
[摘 要] 2017年8月，关于《合肥市住房租赁试点工作实施方案》正式公布。依据方案里，合肥市鼓励个人依法出租自有住房及委托行业企业出租住房，并积极鼓励个人和中介以及房企租房，这被外界看作是引导房企做“包租公”的强烈信号。另外，近期的合肥又成为了我国首批住房租赁试点之一，而作为租赁市场上新兴的长租公寓，成为公众讨论的热点也是正常现象。
[关键词] 合肥市；长租公寓；现状；未来发展
2016年末年的时候，合肥市的居住人口达到786.9万人，比往年增加了7.9万人，人口增长为1%。根据资料展示，新进入合肥市的新市民有80%依靠租房。在这大量的城市新人口增长的背后，展示了巨大的租房市场。对比已经为大众悉知的传统房东租房形式，开发商等机构和房东开展住房租赁业务，还有很多的市民并不知晓。根据调查得知，这几年来，已经有很多的开发商以及中介机构等，将长租公寓等产品作为载体入驻合肥的住房租赁市场。本文就以下方面分析合肥市集中式长租公寓。
1 合肥市集中式长租公寓的现状
根据材料调查，在我国排名前30名的房企中，已经有60%的房企通过不同方式布局进入到住房租赁市场中，还有很多中介和酒店以及互联网创业者的长租公寓品牌陆续的进入到合肥的租房市场中。
目前，在我国的合肥市，已经出现长租公寓和互联网共享公寓等。根据人民网安徽频道的记者调查统计得出，合肥作为新出炉的十二个住房租赁试点城市之一，已经出现了将近八十个的长租公寓品牌。这些长租公寓品牌中，有房地产企业下设的长租公寓品牌，例如万科泊寓；有房屋中介公司的星房优租等以及“异地故乡”等互联网初创长租公寓品牌等等。例如，2011年的万科集团，它提出集团要从住宅开发商转型为城市配套的服务商，并于十年内完成这些新业务的探索和布局，其中长租公寓即是重点之一。
众所知周的合肥泊寓事业，在合肥的第一家店是从万科金域国际租了一层写字楼，将其作为长租公寓的房源。经过重新的装修和改造，这层写字楼被分隔为84套公寓，每套公寓的面积大约在25平方米，向外宣称每月以1300元的价格出租，它的入住率已达到95%。当前，我国房企入驻长租公寓市场，一般采用的是类似模式，先通过租赁物业，然后进行统一的装修和布局，最后对外进行出租，进而得到租金差赚取利润，这种轻资产的运营模式适合快速的占领市场。
最后，“用而不辨，辩而不晰”是当前传记史学概念界定的现状，从前文所列可以看出传记史学似乎是一个约定俗成的概念，不加辨析地拿来就用，是学界常见的一个弊端。目前学界已有人对传记史学下了初步的定义，如钱茂伟认为“传记所占史学与文学成分的多少，是区别传记史学与传记文学的关键。以史学为主的传记，可以称为传记史学，或历史性传记。以文学为主的传记，可以称为传记文学，或文学性传记”。
2 合肥发展住房租赁长租公寓的意义
那么，发展住房租赁长租公寓对合肥有什么意义呢？作为比较早便进入合肥住房租赁市场的房企——安徽万科，在合肥市场开展了长租公寓业务。另外，社会资本进入住房租赁行业的相关利好政策也逐渐的增多。其中在合肥市发布的方案中也曾明确的提出，要加大财税方面的支持力度，加大对金融提供方面的支持，支持住房租赁企业申请国开行贷款、发行企业债券、申报专项资金等。长租公寓市场表明我国的住房租赁市场即将迎来显著的发展。而合肥作为我国重要的科研教育基地、现代制造业基地以及全国性综合交通枢纽、长三角城市群副中心城市，这样的城市属性对人才的吸附力可见一斑。
在我国合肥的发展市场中，很多的长租公寓都是通过对传统房屋托管模式的升级而形成的，在房屋的托管模式下，房东和中介公司签订托管合同，由中介公司按时付一定租金给房东，并取得房屋的全部管理权。中介通过各种资源再转租给有需要的租客，也就是说，租客和房东都只和中介公司产生关系。在2015年，合肥的租赁市场上就涌现了很多的白领公寓概念等。为了顺应合肥市场的发展，很多传统的房屋托管模式也相继进行了升级和改造，在此之后，合肥的长租公寓便飞速的获得发展。例如：万科泊寓、星房优租、绿萝公寓等长租公寓品牌，它们在合肥的租赁市场中已经有一定的占有量。像万科泊寓，在合肥已经拥有两个项目，位于合肥蜀山区的金域国际项目于2016年的5月份进入合肥，主要为青年群体提供优质租住空间以及一体化的社区服务，而位于高新区的合肥项目则在前些日子完成签约。再比如星房优租，成立于2016年的2月份，它与万科泊寓的客户定位有所不同，主要定位于主打合肥市场的中高端白领租房领域，其中智能家居与个性定制是它的特色。
3.“三严三实”体现了中华传统文化“实干兴邦，空谈误国”的治国理念。“三严三实”强调党员干部要重视修身，这是对中华传统文化“惟贤惟德，能服于人”“为政以德”等优秀思想的继承和发展；“三严三实”把严于律己作为重要准则，反映的是中华传统文化“胜人者有力，自胜者强”的境界；“三严三实”要求我们说老实话、办老实事、做老实人，不受虚言、不听浮术、不采华名、不兴伪事，体现了中华传统文化“实干兴邦，空谈误国”的治国理念。
继上海之后，合肥成为我国第二个获批建设综合性科学中心的城市，由此可见，必然会有愈来愈多的年轻人选择合肥，在这个充满活力的城市奋斗拼搏。但是如何留下这些年轻人呢？其中最重要最基本的一点，就是解决他们的住房问题。我国合肥出台的住房租赁工作试点方案，大力发展住房租赁市场，将会显著地解决市场需求问题。怀揣着梦想来到合肥的年轻人，就算暂时没有能力买上住房，但可以通过租房享受相等的社会服务，这将会大大地增强合肥的吸引力以及向心力，为更多的年轻人留在合肥打拼奠定基础，进而为合肥留下更多的人才，推动合肥的城市发展。
3 探索集中式长租公寓的未来发展模式
虽然集中式长租公寓对合肥未来的发展大有裨益，但合肥租赁市场的现实情况是，企业公司运营长租公寓存在前期投入较高、融资成本高以及盈利周期长等一系列问题。社会的各路资本踊跃布局该市场，却难掩住房租赁市场面临的问题，笔者可以概括为：长租公寓市场资金需求大、融资难、盈利能力有待提高。另外，除了房源租赁的成本，前期最大的投入就是装修改造房屋的成本。比如：合肥泊寓的装修改造成本高达1500元每平方米，有很大一部分钱用在了房屋消防方面。就目前而言，长租公寓被当作是酒店业务来管理，需要经过高标准的消防验收工作，商家必须对房屋进行消防设施改造，成本因此大大提高。另外，政府出台的相关税费对合肥的租赁行业不是很有利，各种各样的相关税费也是一笔不小的支出，依据部门的相关政策规定，机构出租房屋，需要缴纳房屋租赁税，当然，这个税种里包括房产税、增值税、企业所得税等，加起来整体的税率在17%。相比较巨大的资金投入，合肥市的长租公寓当前的盈利能力是非常有限的。根据长租公寓行业的上市公司世联行在2016年发布的年报资料，显示该企业包含长租公寓在内的资产服务业务，总体的毛利率仅为2.32%。在合肥市发展集中式长租公寓，它的运营本质在于资产管理，未来的住房租赁品牌要通过深挖物业价值与提升自身运营能力以及打造高效的扁平化组织，进而增强企业的盈利水平。
合肥市的集中式长租公寓模式真正实现发展繁荣的机构运营仍需要一些时间，租户群体规模较低导致市场在短时间内依然将租金作为重要盈利来源。企业运营商通过租金差赚取利益，通过其他模式来突破，是合肥市未来长租公寓的发展方向。尽管在我国国内的模式各种各样，但总的来说，长租公寓无非有两大的发展方向：一是凭借租赁市场，从租赁的产品上亦或是增值服务上获得利益；二是凭借资本市场，转嫁企业本身的成本和开销。当然，对于合肥市的集中式长租公寓企业发展来说，不管选取哪一种发展方式，它们所要接受的挑战是，怎么样选择适合企业本身的发展模式并在这种模式下使企业逐步升级。
综上所述，我们了解了关于合肥市长租公寓的现状以及发展住房租赁的意义，分析了合肥市未来长租公寓的发展模式，虽然其在发展上存在难题，但合肥市对发展集中式长租公寓公布了相关政策方案，来促进住合肥房租赁市场发展。我们相信合肥市的长租公寓会得到很好的发展，会为合肥市留下更多的人才，进而促进合肥市政治经济的快速发展。
一听这话，我兴奋极了，当天晚上一夜都没睡踏实。第二天，我见到了保安大队的队长。说是面试，其实队长就问了我几个问题，了解了一些相关情况，就表示可以录用了。
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[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.14.039
标签：合肥市论文; 长租公寓论文; 现状论文; 未来发展论文; 安徽工业经济职业技术学院论文;