摘要：随着房地产行业的迅速发展，社会各界逐渐认知到房产面积测绘的重要性，本文从房产测绘分摊概述入手，接着阐述了房产测绘分摊方法与房产面积的质量控制，最后总结了全文，旨在为确保房产面积控制有效性提供参考意见。
关键词：房产测绘；分摊方法；房产面积；质量控制；概述
房产测绘指的是对房屋的权属、地理位置、房屋土地面积等开展有效测算，房产测绘属于我国专业测绘中的重要分支，对测绘技术、测绘精度有着较高的要求，在房产面积测算中房产测绘属于工作难点。
1 房产测绘分摊概述
1.1 房产测绘定义
建筑面积属于房屋外部的水平面积与水平投影面积，由每户的套内面积、公摊面积组成。套内面积指的是房屋业主的私有面积，由使用面积、墙体面积、阳台面积三部分组成。每户的公摊面积属于建筑内的公用面积，比如：电梯、过道、走廊等，外墙水平投影面积的1/2为建筑面积，包括在房屋内的公共用房、管理用房等建筑面积。建筑面积的公摊系数在房产面积的测算中属于重要概念，是公摊面积与套内面积两者间的商。需要注意的是，建筑面积公摊系数针对的是单一的建筑，每一户、每一单元内的分摊系数不同。
1.2 房产分摊定义
依据相关资料显示，目前普遍应用的分摊情况为：第一，商业楼、单一性的住宅楼，这类建筑的分摊情况相对简单。第二，普通商业楼，商住楼的用途相对较多，建筑分摊面积也相对复杂，包括：公用分摊、功能区分摊、层功能区分摊等。第三，更多用途商业楼，所用途的商业综合楼中的走道可能较多，可能会有专门的厕所为每楼层的用户服务，不会参与分摊，也就是自定义分摊。如下图1所示，某建筑采取的是层内分摊、丘分摊形式，深色部分为综合体。
图1 某商业综合体结构3层分户示意图
2 房产测绘分摊方法与房产面积的质量控制
2.1 完善市场测绘制度
2.1.1 随着政府部门的放权，直接推动了房地产行业的发展，房产管理部门的工作方式也在转变，不再需要进行长期的房产测绘工作，只需要通过备案的形式，引入一些具有测绘资质的测绘单元，开展房产测绘作业，并逐步形成了专门的测绘行业、测绘市场。
2.1.2 为确保测绘数据的精准性，需要制定科学的房产测绘书，并依据实际情况，合理开展房产测绘设计工作，确保测绘工作的有序开展。房产测绘流程制定，需要深入贯彻质量控制与检查，以此实现逐步控制测绘质量，提升房产测绘效果与质量。
2.1.3 测绘工作的开展与测绘人员的专业水平有着密切的关系，因此，需要定期开展测绘人员培训工作，测绘单位定期、不定期的开展培训与考核，针对技能水平较低的工作人员，制定针对性的培训方式，不断完善其测绘水平。针对技能水平较高的测绘人员，在满足其发展需求的同时，需要充分发挥出带头模范作用。
2.2 强化资料收集审查
2.2.1 前期资料收集、图纸审查中，房产测绘质量属于其中的核心环节，测绘工作人员在其工作开展中，需要强化各类图纸的检查，确保图纸可顺利通过相关部门的审核要求。同时，还需要确保施工图纸的全面性，一旦存在施工变更，需要及时变更设计图纸，并完善相应的变更申请手续流程。
2.2.2 为确保测绘过程中，数据查阅的便捷性，必须要确保图纸的真实性与完整性，比如：平面图、设计图、楼梯图等。
2.2.3 委托方提交到测绘机构的材料，必须要将建筑总平面图、项目规划许可证一同递交，相关部门的签发文件、建筑内的配套设施等批文均需要进行备份保存。
2.3 精准定位房屋面积
为避免出现房屋测算面积不精准的情况，测绘人员需要依据《房屋测量规范》的相关规定，对房屋全面积、半面积、公摊面积等进行审核确认。例如：针对存在通道的房屋，若公用部分处于封闭状态，必须要计算其全面积。若是此部分存在常开状态，其考虑范围主要包括：第一，若是通道内的公用部分悬挑在房屋建筑主体内，需要按照无柱外走廊的形式，计算其中的1/2面积。第二，若是通道的共有部分处于房屋建筑的主体结构内，则视作通道走廊，计算其全面积。
2.4 强化外业质量控制
外业质量控制，可以从以下几方面入手：第一，丈量边长应该与规划审批图进行对比，在丈量边长与设计边长存在误差的情况下，在误差允许范围内，可采用设计图尺寸。第二，房屋需要采取逐栋测绘，不同建筑结构、层数、户型等，需要分别开展测绘作业。第三，严格按照测绘流程、设计书等，测量房屋的边长、特征点、墙体厚度等，并观测相应的数据。
2.5 有效管理内业数据
由于房产测绘涉及较多的数据，在数据整理、面积计算中，其工作量也在不断增加，导致错误几率增加。必须要采取有效措施，提升测绘计算质量。
2.5.1 在分层分户绘制中，需要严格按照GB/T 17986-2000，测绘设计书等规定开展作图，借助测绘软件开展计算作业中，尺寸标注、面积属性、线型、图层均需要满足相应的规定要求。
2.5.2 在共有面积分摊中，对制定的分摊面积、参与分摊面积需要确保数据精准，合理选择分摊类型。
2.5.3 在面积计算工作结束后，需要统计、对比、复核各项面积，避免出现失误。比如：每层内各个面积块的面积总和必须要与层面积一致。每栋在分摊前后产权面积要保持一致，房产的实际测量面积要与预算面积相符。
3 结束语
综上所述，只有确保房产测绘的科学性与可靠性，才能够保障房地产企业的经济效益，维护消费者的利益。随着买房成为首选投资之后，人们对房屋的实际面积测算关注度逐渐增加。对测绘工作的重视度也在不断增加。只有严格检测各个测绘环节，正确、合理使用测绘工具，才能够确保其测绘质量，采取有效措施，最大限度避免测绘纰漏现象出现。
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论文作者:袁允娟
论文发表刊物:《基层建设》2018年第19期
论文发表时间:2018/9/10
标签：面积论文; 房产论文; 质量控制论文; 房屋论文; 工作论文; 建筑论文; 边长论文; 《基层建设》2018年第19期论文;