河北省个人住房消费贷款探析，本文主要内容关键词为：河北省论文,探析论文,个人住房论文,消费贷款论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
扩大内需，刺激消费是我国当前经济工作的重点。而住宅业作为拉动国民经济发展的经济增长点，个人住房贷款作为一种品质优良的新的贷款品种，已经引起了人们的非常重视。随着福利分房的结束，货币化分房的实施。大力发展个人住房消费信贷，对于促进经济发展，扩大内需，培养银行信贷市场新的增长点，提高人民生活水平具有非常重要的意义。
一、河北省个人住房消费贷款的发展比较
长期的福利住房政策，使人们对住房商品化的认识需要一个过程。我国的住房制度自1997年加大改革力度以来，国内各商业银行为配合国家的房改政策，积极开办了个人住房贷款业务。1998年5月， 中国人民银行颁布了《个人住房贷款管理办法》后，个人住房贷款有了一定程度的增加。对于商业银行而言，个人住房贷款业务作为一项新业务，有利于其改善信贷结构，形成新的利润增长点，提高贷款的营运效益。在青岛、上海等沿海城市，个人住房贷款业务发展较早、较快，起到了示范作用。据《房地产世界》2000年第3期报道，我国最大城市上海， 其个人住房贷款余额首次突破300亿元人民币，达到300.41亿元， 约占全国目前个人住房贷款余额的20%。安徽省工商银行贷款业务也从无到有，由小到大，1999年以来，个人住房贷款速度明显加大，1999年1—10 月份，全国累计发放住房贷款139.55万元，比1998年同期增长148.2%， 圆了许多居民的多年购房梦，真正体现了工商银行心系万家的服务宗旨。河北省建行是全省开展个人住房贷款业务最早、发展速度最快的单位，在全省同行业中居领先地位。从1998年4 月正式在全省推出新的个人住房贷款业务到1999年底，共发放新贷款13.45亿元， 为推动我省住宅业发展启动消费起到了很好的示范作用。1999年1月， 个人住房贷款占总贷款的比例为0.19%，到1999年2月个人住房贷款占总贷款比例提升为2.17%，比1999年初增长2.09%；1999年底累计的个人住房贷款9.99 亿，年底合算达到1.2亿元，比年初新增8.09亿，增长2.06%；1999 年底，个人住房贷款余额占全行信贷资金贷款总量的2.48%，比1998年底上升了1.66个百分点，2000年2月比1999年2月同比增长1.98倍；1999 年1月房地产开发贷款占总贷款的2.04%，1999年2 月房地产开发贷款占总贷款的比例为1.73%，2000年2月比1999年初同比增长55.33%。另外农业银行，华夏银行和工商银行也紧随其后，个人住房贷款投放力度加大，个人住房贷款业务有了进一步的扩大。但相比较而言，我省个人住房贷款发展仍有很大差距。在西方发达国家及我国的香港特别行政区，个人住房消费贷款约占商业银行的全部信贷资产的20%，而我省发展较快的建行，目前个人住房贷款才占全行信贷资产的20%，总量的2.4%， 不仅远低于国外的水平，比全国建行5.17%的比例还要低2.69个百分点。因此，进一步分析我省个人住房消费贷款发展。不及其他省份的原因，制定相应的政策措施，促进我省个人住房贷款业务的发展就显得尤为必要。
二、河北省个人住房消费贷款原因分析
个人住房贷款业务作为一项新的贷款品种，它的开展涉及银行保险，法律、建筑商等相关部门。就河北省而言，导致个人住房贷款消费不旺的原因有下：
（一）传统思想影响，居民不愿负债消费
不同的民族，由于其文化积淀的差异，会形成民族心理的巨大差异，寅吃卯粮，预支购买力，今年花明年的钱，这在西方国家是很平常的事情。而在我国，崇高节约，量入为出是中华民族的传统美德，要进行负债消费，尤其是负债购房对中国老百姓而言，尚需一个长期的认识过程。同时，长期以来的福利住房与贷款负债住房尚有一段差距，人们常说的“中美两国老太太天堂相见”的故事就足以说明传统思想不可能形成负债消费，进而反映出不同的消费效果。河北省虽然地处京津环绕之地带，多数城市职工已在福利分房时购买了住房，且效益好的单位住房条件已基本上达到了较满意的、满足基本生活需要的条件，如果再想让这部分人负债消费，仍需作出不少的努力。
（二）居民收支预期阻碍个人住房贷款业务发展
个人住房贷款的偿还，是贷款者对未来一定时期收入预期的支出安排。个人住房贷款的使用者在未来一定时期贷款的偿付期内能否支付其每月的还贷本金，有许多不确定的因素，其中收支结余额水平对能否还贷起着重大的作用。个人住房贷款购房是建立在预期收入不断增长的基础之上，而在目前下岗人员增多，企业效益普遍下滑的情况之下，居民收入增长的可能性不大，使得广大居民产生收入预期不稳的忧虑，形成在消费心理和消费行为上采取减少和推迟消费的现象。而同时，养老保险、医疗保险制度，和教育制度的改革，使得未来基本保障的不确定性增加，较高的预期养老及医疗支出，使得一部分居民采取以储防老。据卫生部提供的资料，1999年我国居民人均门诊花费76元，目前为79元，人均住院花费2600元/次，到目前为2891元。90年代以来， 全国医疗药品的消费总额以平均21.4%的速度递增，其中，医疗机构处方用药和社会零售药品消费额平均增长19.7%和41.1%，人均医疗药品消费水平平均增长20%，我国医疗药品消费总额占卫生总费用比重达50%以上（注：《燕赵都市报》2000年5月7日第四版）。另外，今年教育收费又提高了价格，等等。而在1999年5月8日石家庄市1999年房地产交易大会上，《燕赵都市报》与天翼广告联合举办的调查中我们发现，石家庄居民每月收入在1000元之以上的占38.1%，1000—1500元的占36.6%，2000元以上的占8.9%，城市居民中中低收入者占74.7%，为大多数， 中高收入者占25.3%（注：《燕赵都市报》1999年5月21日第12—13版）。 面对收入低水平与支出的不确定性，这些无疑会在一定程度上影响居民的消费支出，形成最终消费率下降，阻碍了个人住房贷款业务的发展。
（三）个人住房贷款风险机制不健全，银行借贷
就我国目前而言，各商业银行办理的个人住房贷款主要包括个人住房委托贷款、个人住房自营贷款、个人住房组合贷款三种。个人住房委托贷款利率低，期限长，其主要来源于公积金，个人住房自营贷款有商品房按揭抵押贷款、商品房现楼抵押贷款、存单抵押按揭贷款和委托按揭贷款四种，个人住房组合贷款是个人住房委托贷款和自营贷款的相结合的一种贷款方式。就我省个人住房贷款业务发展来看，由于没有建立起广泛的个人信用评估监测制度，无法准确科学地评价个人资信状况和信用等级；居民收入尚未完全货币化，且有很大部分的居民收入属于灰色收入，存款实名制才刚刚实施，贷款机构不能确切地查验和计算贷款人收入的实际水平，另一方面，个人住房贷款业务在发展中，往往受宏观经济波动、贷款周期长，个人信用风险等因素而形成的贷款风险，再加上缺乏必要的法律规定和政府保险和保障制度，实际操作中缺乏可操作性，造成银行惜贷，不利于个人住房贷款业务的长远发展。
（四）银行个人住房贷款还款方式不够灵活，缺乏多样化与合理性
目前国际上通行的消费信贷还款方式有等额偿还法、等本等息法，等额本金法，等额递增（减）法，等比递增（减）法，增本减息法，到期一次还本付息法等七种以上的方式，同样对一笔10万元的住房贷款，如分别按上述七种不同的还款方式计算出来的各自最终还本付息法之总额也是大不相同的。我省各行目前采用的主要是月均等额偿还方法，由于月还款金额固定和不确定因素的存在，对我国许多家庭而言存在不适应性。贷款人在某房地产开发有限公司购房总额为30万元，如采用月均等额还款方式，除首期付款9万元，其余七成购房贷款21万，30 年期限月付金额为1197元。
（五）个人住房贷款手续繁琐，令老百姓望而却步。
目前，我省商业银行在发放个人住房贷款中普遍存在申请手续繁杂，费用环节较多，收费不合理问题，在具体执行过程中，更是无章可循，口径不一。如以房屋作抵押取得个人住房贷款要涉及房屋的抵押登记、价值评估、公证等手续。这种方式一方面周期长，另一方面消费者还要承担一定的费用，如评估费、公证费、律师费等，增加了消费者的负担，选择第三方保证人的承诺在实践中更是难以操作。可见办理个人住房贷款分别要涉及银行、房地产商、保险、公证部门以及资财评估、本单位等各个环节，可谓层层关隘，令许多消费者感到麻烦，从某种程度上消费者对申请个住房贷款产生了畏难情绪，挫伤了消费者贷款买房的积极性。
三、进一步发展我省个人住房贷款业务的几点建议
个人住房贷款业务作为我省商业银行的一个新的贷款品种，是现代商业银行最重要的业务之一，发展前景不可估量。市场经济发达国家，该业务占银行信贷业务总量的20%以上，通过个人住房贷款业务的开展，使金融服务从生产领域延伸到消费领域，为开拓其他消费信贷市场奠定基础。因此，大力发展个人住房贷款业务对于增加银行信贷资金的数量，调整信贷结构，改善资产质量，刺激消费促进经济发展具有重要意义。
（一）广泛开展宣传，树立良好社会形象，增强居民住房消费意识
1999年12月28日，河北省政府印发了《关于加快住房制度改革有关问题通知》，要求从2000年1月1日起住房分配货币化要进入实质性运行阶段。河北省建行在1999年就制定了个人住房贷款不受规模限制，并在《关于下达2000年综合经营计划的通知》中又明确指出“各行要积极优化贷款结构，在核定规模范围内，要优先安排个人住房贷款，确保个人住房贷款需求。实行住房分配货币化以后，以前推行的福利分房将宣告结束，住房商品化将是今后的一大趋势，因此，各新闻媒体和各商业银行要通过不同方式加大宣传力度，增强居民住房消费意识。改变居民的消费方式和消费行为，树立负债消费观念，并付诸行动，提高我省个人住房贷款占银行资产总量的比例，增加新的消费群体。
（二）货币化分房要同增加职工收入“双轮驱动”，激活消费
众所周知，增强居民负债消费意识，增加职工收入是最直接的办法。就目前而言，个人住房贷款群体主要是高收入阶层，能够贷款买房的主要是占消费者少数和收入较高且收入稳定的消费者，但这部分人的贷款需求毕竟有限，个人住房消费贷款要有大幅度提高，必须面向机关公务员、企事业单位职工等广大中等收入甚至低收入的消费群体。要想使广大的中低收入者进入购房市场，就必须实施“双轮驱动”。即政府在取消福利分房实行货币分房的同时，要采取一切措施，增加职工收入，不断增强其经济承受能力，让他们无后顾之忧，从而促进个人住房贷款的发展。同时，随着我省今年住房二级市场的逐步开放，已经享受到福利分房的人可以将其拥有的住房及时地交易出去，实现以旧换新，而那些无房户、困难户及低收入居民可在其经济承受力范围内购买他人的旧房或闲置房，从而激活住房消费，促使一部分人在卖掉旧房后，再通过个人住房贷款购买新房。住房一、二级市场的活跃，必将大大增强对个人住房贷款的需求，从而使个人住房贷款成为商业银行贷款的主导品种，提高其经济效益。
（三）建立消费者资信制度和住房消费信贷保险机制，保证信贷资金的安全性
消费信贷是负债消费，负债是一种信用关系。当前我国商业银行开办个人住房抵押贷款主要面临着利率风险，流动性风险、违约风险和制度风险。因此，个人住房消费贷款业务的发展，首先需要建立个人信用调查和评估机构，对个人信用进行调查和评估，这样，居民在向银行等金融机构申请个人住房贷款时，银行可聘请该信用调查和评估机构，调查申请人帐户、收入来源、个人可支配的用于抵押的资产，实名制下的货币收入等情况，确定申请人的贷款资格和贷款数量。采用适当增大首付款比例、缩短贷款年限等手段，从而防范和控制贷款风险。其次，住房信贷业务的发展，离不开政府的支持。我国在发展个人住房贷款业务时，应建立政府担保机构，为住房抵押贷款提供相应的保险和保证；同时还要引导保险公司开办住房抵押贷款保险业务，最终形成社会化的住房抵押贷款保险制度。这不仅有利于推动住房抵押贷款业务顺利发展，启动住房消费，而且有利于我国金融体系的安全。最后要加强立法，为住房消费信贷的发展创造良好的制度环境，一方面要针对住房抵押处分权的实现，抵押登记等制定明确的法律法规，另一方面要抓紧制定《住房抵押贷款保险法》、《住房金融法》等相关法律，形成整个住房法律体系，促进个人住房贷款业务的顺利发展。
（四）简化贷款手续，提供优质服务。
个人住房消费贷款单笔数额不大，但贷款操作程序和贷款管理却和一般贷款没有多大差异且工作量大，因此健全内部规章制度，加强内部管理尤为重要。同时，各商业银行要克服“重批发、轻零售”的思想，尽量简化贷款手续，可邀请公证、保险公司、房地产抵押登记等部门联合办公，为客户提供一条龙服务。有的行为方便客户按月还款，开通了用龙卡按月还贷方式，大大方便了购房者。
随着福利分房进入实质性阶段的开始及个人住房贷款在实践上的不断探索和完善，相信我省的个人住房贷款业务必将再上一新台阶。