支付能力、金融支持与住房供给双轨制，本文主要内容关键词为：双轨制论文,住房论文,能力论文,金融论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
引言
住房问题是全面建设小康社会进程中的重大战略问题。1998年国务院颁布23号文件标志着我国住房制度改革取得了突破性进展。自2000年我国全面推行新型住房制度以来，城市住房建设快速发展，城市居民住房条件总体上有了根本性的改善，以住房为主体的房地产业事实上已经成为国民经济的支柱产业。党的十七大适时地提出了实现全体居民“住有所居”的宏伟目标。
但是另一方面，我国大中城市房价上涨的速度也是始料未及的。相关统计数据显示，从1999年到2010年，我国城市住房（包括经济适用房等政策性住房在内）平均销售价格从1857元／平方米上涨到4723元／平方米，年均上涨8.9%。尤其是近两年来，很多城市的实际房价狂飙突进，而历年房地产调控的成效不彰，加上日趋强烈的通胀预期，进一步加剧了普通居民对未来房价上涨的担忧，从而使其纷纷陷入恐慌性购房，城市中低收入阶层的住房支付能力急剧恶化。
住房支付能力不足和高房价是一个硬币的两面。在过去的10余年中，中国实际上是通过快速、激进的普遍住房市场化和住房金融深化，从需求方面来提升房地产市场上的可支付能力，但由此带来的副作用也是相当明显的：金融支持过度带来住房价格的膨胀，对中低收入阶层居民的住房支付能力形成越来越大的压力，同时引发住房投资需求殃及正常的住房消费需求，助长泡沫经济，导致地方政府对“地根”的过度依赖，这些已经威胁到中国经济社会的长期可持续发展。
因此，提升我国居民的住房可支付能力需要另辟蹊径。毫无疑问，大多数人直接面向商品房市场，完全依靠金融支持（包括政策性住房金融支持在内）来实现“住有所居”的梦想是不现实的，也不符合住房体制改革的初衷。在“十二五”期间，国家提出建设3600万套保障房的计划目标，希望保障房的覆盖率能达到20%，这正是从住房供给上调整住房结构、实现住房供应双轨制、缓解中低收入阶层住房支付能力的宏伟设想。
本文拟在定量研究我国城市居民住房可支付能力的阶层差异和动态演化基础上，探讨以往和现行的住房金融支持在提升我国居民住房支付能力方面所面临的困境，并分析住房供应双轨制在缓解房价压力和提升居民住房支付能力方面的意义与途径。
城市居民住房支付能力评估
用住房支付能力来概括和总结住房问题是国际上常用的方法。从20世纪80年代起，有关住房支付能力的研究开始受到政策制定者的重视，到90年代越来越多的学者参与其中。张清勇认为，住房支付能力问题可以大致理解为居民家庭难以使住房和其他消费都达到社会可接受的最低水平，或者说一个家庭在维持与社会救济金领取者同等的生活水准后，无法支付社会可接受水平的住房。①近年来，一些学者对中国及部分省市的住房支付能力也做了相关研究。②
目前，学术界在分析住房支付能力方面已经远远超越了传统的房价收入比指标。从已有的文献来看，还有动态房价收入比、住房支出收入比、剩余收入、供需不匹配程度等指标。考虑到数据的可得性和研究的主旨，本文不准备对这些指标一一分析。我们仍然采用传统的房价收入比指标并结合收入分配状况来分析我国城市居民的住房支付能力。
据联合国人居中心发布的《城市指标指南》，房价收入比(Housing Price to Income Ratio，PIR)是指市场居住单元的中间价格与中间家庭的年收入之比。它是衡量商品房销售价格偏离其真实价值程度的重要指标，也是预测商品房价格未来走势的重要依据。其计算公式为：
其中，PIR表示房价收入比，MEDPRICE表示一套住宅售价的中位数，AP表示住宅的平均单价，AF表示每套住宅的中位数面积，MEDINC表示家庭年可支配收入的中位数，N表示家庭平均人数，AY表示家庭年人均可支配收入。在实际计算中，由于中位数数据难以获取，常用平均住房价格与平均家庭收入的比值来代替。
按照公式(1)计算出我国2000～2010年的整体房价收入比，如图1所示。从2000年到2010年，无论是住房建筑面积按照80平方米计算(PIR1)还是按照90平方米计算(PIR2)，中国城镇居民的房价收入比总体上都是降低的。即使是在房价暴涨的2009年房价收入比也没有超过9倍。如果考虑到中国经济迅速增长和人均收入持续提高的现实，这个房价收入比似乎意味着整体上城镇居民的住房支付能力不存在多大问题。
图1 中国城镇房价收入比(2000～2010)
但是这种简单的计算方法有三个重大缺陷：一是商品住宅平均销售价格并不是同质的，随着城市的发展，房地产开发逐渐由城市中心向外围渗透，导致新建商品房越来越位于城市外围，这必然使得按照公式(1)计算出来的房价收入比小于实际值。
二是没有考虑到我国城市之间的差异，一些一线城市或超级明星城市的房价收入比远远超出图1所显示的全国平均水平。以北京、上海、广州、深圳这四个一线城市房价收入比为例，按照80平方米计算，2010年这四个一线城市除广州低于9倍外，其他三个城市都远高于全国平均水平，最高的北京超过16倍，上海也超过12倍（详见表1）。
三是没有考虑到收入分配的差异。在表1中，除广州外，其他一线城市住房支付能力整体上严重不足，但这没有考虑到我国收入分配的差异。根据《中国统计年鉴2010》的相关资料，我们计算出2009年不同收入阶层的房价收入比，如表2所示。由于居于收入分配金字塔顶端的群体之间的收入差距要远远高于底端的群体之间的收入差距，收入分布严重右偏，这导致中位数收入远小于平均收入，所以相对于严格按照中位数收入计算的住房支付能力，以平均收入计算的方法高估了城市居民的住房支付能力。计算发现，2009年，我国至少有40%的城市居民房价收入比超过10倍，处于极为不可承受之列，即使是处于中等收入阶层的20%的城市居民，其房价收入比也超过8倍，如果不考虑收入增长，这个阶层的住房支付能力也不容乐观。
上述情形同样存在于各个城市内部。以上海为例，2009年上海城镇居民人均可支配收入按照五等份分组分别为13205元、19230元、24717元、32212元、57726元。如果仅仅看20%的最高收入群体，那么该群体的住房支付能力是毫无问题的，即使不考虑各种灰色收入，该群体的房价收入比在2010年大概为6.42倍（假设其2010年收入增幅等于上海市城镇居民可支配收入平均增幅）。目前上海大约有500万个家庭，也就是说其中大约有100万个家庭有足够的支付能力购买商品住房。而目前上海每年的新房大约在20万套左右，如果再考虑到流入这些一线城市的外来资金，将得出如下结论：上海等一线城市在整体不可支付的同时，居于收入金字塔顶端的高收入群体和外来资金却有足够的支付能力维持该市房地产市场。而除此之外，至少有超过60%的群体在一线城市是无力购房的，因为通常60%的群体的可支配收入低于平均可支配收入。根据相关统计资料，截至2009年底，上海尚有近40%的家庭住在已购公房中，另有20%的家庭租房，真正购买了商品房的家庭只有40%。对那些已经购买了公房、希望卖掉公房实现住房的梯度消费的家庭而言，面对如此高的房价收入比，其支付能力也是严重不足的。其他一线城市的情况都大体如此。
这里用的居民收入数据来自国家统计局的居民调查，而统计局自己也承认该数据低估了居民的“真实”收入。据称，对中高收入群体家庭收入的低估情况更严重一些。有些学者估计“灰色收入”所占比重很大且没有纳入官方统计。③但考虑到统计局公布的房价数据同样并不准确，且保障房价格也纳入到平均销售价格统计中，采用现有的计算方法并没有低估中国绝大多数城市居民的住房支付能力。
我们对中国居民住房支付能力的定量研究得出的结论是：从全国总体来看，居民的住房支付能力不足问题确实比较严重。考虑到强劲的经济增长，除中等收入、中高收入和高收入群体之外，大约有40%的群体是严重缺乏住房支付能力的。而在一线城市或超级明星城市，这个比例甚至超过60%。
金融支持、收入分配与挤出效应
上述分析带来的一个疑问是：如果中国城市住房支付能力真的存在严重不足，那么为什么全国城市住房销售额还在不断创出新高呢？相关统计数据显示，从1999年到2010年，我国住房销售额从2413亿元增加到43953亿元，增长了17.21倍，年均增长超过30%；销售面积从1.3亿平方米增加到9.3亿平方米，增长了6.15倍，年均增长19.6%。两项指标的增幅远远超过城镇居民人均可支配收入的增幅。可见，要解释中国住房市场总体支付能力的增长不能仅从人均收入的提高等基本面因素着手。
不可否认，经济增长带来的人均收入的提高、中国特有的代际转移支付和独生子女政策对提升中国市场住房支付能力具有重要影响。例如，有学者认为计划生育政策导致了中国的性别失衡，提升了中国的储蓄率并助长了中国住房市场的繁荣。④但是我们认为，1998年以来伴随住房体制改革的金融支持才是提升中国房地产市场支付能力的关键因素。
1998年4月7日，中国人民银行（以下简称央行）出台了《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》。同年5月15日，央行颁布施行《个人住房贷款管理办法》，实行积极的住房信贷政策。1999年，央行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月，央行将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10%。这些政策措施的实施，促进了商业银行个人购房融资业务的开展和住宅金融市场的快速成长。从1999年到2010年，中国城镇居民个人购房贷款余额从1482亿元增加到6.2万亿元，增长了40.8倍。
正是因为存在足够的金融支持，才导致了中国住房市场的繁荣。但是，金融支持是改善中国城镇居民住房支付能力的关键因素吗？我们可以从两个方面来思考这个问题。一方面，对于住房这种价值高昂的耐用消费品而言，如果没有金融支持，对绝大多数人来说，靠个人的积累和储蓄存款来购房几乎是不可能的。因此，金融支持的出现使得普通人通过以未来收入和所购住房作为抵押获得信贷，增强了住房支付能力。但是另一方面，也存在另外一种情形，即过度的金融支持会推高房价，导致房价比个人收入增长得更快，提高了房价收入比，从而恶化了住房支付能力。尤其对于中低收入阶层而言，其收入的增长并没有赶上整体收入的平均增幅，加之住房金融市场存在着显著的门槛问题，即只有达到一定收入和财富水准银行才给予信贷，银行的金融支持并不是无差别地给予所有阶层。对中高收入阶层而言，由于其收入增长更快，财富存量高，他们很容易获得金融支持，这样一来，在住房短期供给刚性的制约下，极易在短期推高商品房价格，从而进一步恶化中低收入阶层的住房支付能力。这个机制就是住房市场上的“挤出效应”。⑤也就是说，发展经济学中所声称的“涓滴效应”并没有在住房市场上得到体现，由于中高收入阶层更多地利用金融支持放大其购房能力导致房价高升，中低收入阶层被挤出了住房市场。
我们可以借助图2和图3来描述这其中的机制。假设经济中有低收入者和高收入者两个群体，并且共同面对一种并非完全弹性的商品比如住房，当收入差距扩大时，由于高收入者有更大的支付能力推高了商品价格，低收入群体的支付能力会恶化从而其消费将会被挤出。
图2
图3
图2中，AB和A1B1分别表示低收入者和高收入者的需求曲线，A1CD代表加总的市场需求曲线，S表示总供给曲线。均衡价格为P1，此时，D1是高收入者的消费量，d1是低收入者的消费量。图3中，低收入者的收入不变，而高收入者在金融支持下使其需求曲线向右上方移动到A2B2，总需求曲线变为A2CD。新的市场均衡价格为P2，此时高收入者的消费量为D2，低收入群体的消费量为d2。很明显，价格上升导致低收入群体的支付能力降低，消费量减少到d2。从上述分析我们可以看出，首先，“挤出效应”只和相对收入有关，与绝对收入无关，即使低收入者的收入提高，只要在金融支持下高收入者的支付能力增长速度更快，消费的挤出效应就可能发生；其次，即使供给增加，只要增长的幅度不够大，不足以保持价格不变，低收入者的消费仍然会下降。另外，如果考虑到高收入者在房价上涨后的财富效应或财产性收入的增加，其在下一期住房市场上获得金融支持的能力会更强。⑥
奥地利学派的代表人物米塞斯在其经典论著中也曾探讨过类似机制。只不过他谈论的是更广义的金融支持，即货币供应量的增加所带来的挤出效应。“新增的货币量起初并不是到了所有人的腰包里；首先受益的人得到的数额也并不完全相等，也并非所有人在得到同样数目的新增货币后会有同样的反应。首先受益的人，他们就可以为他们想要的商品或服务支付更多的货币。他们所能支付的货币之数目使得市场上的物价和工资上升。但是并不是所有的价格和全部的工资都上升，而且上升也不会是同等幅度……结果市场上某些群体的收入没有上升，但是却要为一些商品（也就是通货膨胀中首先受益的人所需求的商品）支付更高的价格。”⑦
应该说，中国在刚开始引入住房信贷即针对城镇居民的按揭贷款时，并没有预料到这个贷款机制对住房市场价格的影响。确实，如果住房价格保持不变，随着收入的增长，金融支持只会改善居民的住房支付能力，但是没有预料到金融支持具有推高房价的后果。而已有的政策性金融并没有改变商业性金融嫌贫爱富的本质，以住房公积金贷款为主体的政策性金融机构只是保证体制内的人群，而对庞大的日渐增长的体制外群体和中低收入群体，这个政策性金融支持基本上是无能为力的。
很明显，无论是狭义的以住房信贷为主体的金融支持，还是2008年金融危机以来以货币供应量的急剧增加为表征的广义金融支持，都在更大程度上增加了高收入阶层的住房支付能力，而中低收入阶层却要为住房“支付更高的价格”。
依靠住房供应双轨制提高住房支付能力
上述分析表明，中低收入阶层住房支付能力的不足并不能单纯地靠增加中低收入阶层的收入来解决。在过去的10余年中，中低收入阶层的可支配收入也在增加，但由于中高收入阶层在收入增加的同时，通过金融支持放大了其支付能力，进而推高了房价，从而恶化了中低收入阶层的住房支付能力，住房市场上存在明显的挤出效应。当然，如果收入的流动性比较高，即低收入阶层能够向高收入阶层转化，暂时的住房支付能力不足并不值得担忧。但学界的研究表明，自1995年以后，我国城镇居民收入流动性大大降低，各阶层收入变动有固化的现象。⑧
如果单纯就住房市场的支付能力来看，中国住房市场不存在严重的支付能力困境，但中国未来的住房市场仍面临着相当大的风险。高储蓄率、不发达的资本市场以及资本账户封闭意味着很大一部分居民财富还是以银行存款的形式存在，“存款堰塞湖”问题依然突出。随着对房地产的投资或资产配置多元化的需求上升，银行存款向房地产转移就有可能在居民负债率未出现太大增长的情况下导致泡沫，因为资金转移至房地产会造成房价上涨，反过来又会吸引更多的资金转移。存款利率偏低，再加上缺乏房产税和其他房地产持有成本约束，使得房地产持有人能够容忍较低的租金回报率，促使资金从银行存款转移到房地产市场。
显而易见，目前高昂的商品房价格是继续推动中国城市化进程的一个巨大障碍，对城市中低收入阶层和以进城务工人员和新大学毕业生为主体的新市民阶层的支付能力构成了威胁。尽管地方政府从高房价中得到高额的政府收入有利于增加城市基础设施的投入，但在高房价下，在城市生活的成本也迅速攀升。由于保障房建设的迟缓和短缺，数量庞大的进城务工人员和城市的低收入阶层只能望房兴叹。绝大部分农民工在城市的居住条件很差，合伙借住或租住于设施简陋、环境恶劣、房租便宜的临时住房，聚居在城乡结合地带或“城中村”。由于没有相对稳定的、适于家居生活的住所，数以亿计的农民工不断地在城乡之间流动，过着候鸟式的生活，农民工的身心健康、生存发展、心理归宿、子女教育等权益难以得到保障，使其无法真正融入城市，这并非中国城市化的福音。考虑到进一步推动城市化对未来中国经济社会可持续发展的重要意义，解决包括进城务工人员在内的中低收入阶层的住房支付能力必须提上议事日程。住房市场完全遵循的价高者得的市场规则应该被修正，政府应该干预住房市场。无论是从理论上还是从国际经验上，住房市场的政府干预都是有必要的。事实上，住房市场本身就是被政府干预最严重的一个市场。
那么，究竟应如何来解决具有中国特色的城市住房困境呢？毫无疑问，中国住房市场的关键问题是中低收入阶层住房支付能力不足的问题，因此，解决方案必须针对中低收入阶层住房支付能力不足的问题。
我们认为，要解决当前中低收入阶层住房支付能力不足的问题，唯有建立住房供给双轨制，即保障房和商品房建设应该齐头并进。实际上，早在1994年12月，建设部、财政部、国务院住房制度改革领导小组就发布了《城镇经济适用住房建设管理办法》，提出要建设以城镇中低收入家庭为保障对象的保障性住房。在1998年下半年商品房市场正式启动后，建设部于1999年4月发布了旨在解决城市最低收入家庭住房问题的《城镇廉租住房管理办法》。但在商品房市场快速发展的背景下，保障性住房的建设没有得到足够的重视，而且逐渐被边缘化。无论是政府还是开发商，都没有建设保障性住房的热情。即使在房价快速上涨、居民购房压力普遍加大的情况下，政策焦点也只是在抑制房价上，主要思路集中在货币供应、土地供应、贷款条件、利率调节等方面。直到2007年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布，才再次把住房保障问题提升到政策的核心位置。
我们可以从图4来看我国保障房的尴尬境地。1998～2010年，尽管经济适用房投资总额从270亿元增加到1067亿元，增长了295%，但是占城市住房投资的比重却从13%下降到3%。经济适用房投资所占比重最高的是1999年，超过16%，其后一路下滑。经济适用房如此，廉租房和公共租赁房建设同样如此。
图4 经济适用房投资额及其占住宅投资比重(1998～2010)
由于保障房建设的缺位，导致几乎所有收入阶层都同时被赶向了商品房市场。市场经济所遵循的价高者得的规律发挥了作用，得到金融支持的中高收入阶层买高了房价，将中低收入阶层挤出了住房市场。因此，城市住房制度进一步改革的方向必然是走向住房供给的双轨制，通过大规模保障房建设分流住房需求，稳定房价预期，降低房价，提高中低收入阶层和新市民阶层的住房支付能力，以促进中国城市化进程的提速和经济社会的可持续发展。
结论与政策建议
2010年12月召开的中央经济工作会议首次提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”，这实际上表明未来中国将形成住房供应的双轨制，政府保障和市场供应“两条腿走路”。2011年全国“两会”期间，国务院决定开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，未来五年城镇保障性安居工程建设住房3600万套，这已作为约束性指标写入国家的“十二五”规划纲要中。
我们认为，要提高中国中低收入阶层的住房支付能力，在短期来看，除了调节国民收入分配结构继续提高中低收入阶层的可支配收入外，关键是要实行住房供给的双轨制。除此之外，稳定房价也必不可少。我们并不认为政府在住房市场的主要任务是建设并提供保障性住房，实际上，如果商品房价格不能稳定乃至继续上涨，民众住房支付能力会继续恶化，保障房建设的压力也会更大。
在促进住房供给双轨制的建设方面，我们认为以下政策措施必不可少：
首先是住房市场信息的完备性和可得性。住房供给双轨制的建立有赖于对中国城市住房信息的准确把握。在房地产调控的大背景下，一份真实、准确、及时的住房存量、增量、空置率、土地供应等统计数据，不仅是我们了解房地产市场运行情况的重要依据，也是引导普通消费者理性购房、遏制恐慌性购房和“羊群行为”的重要工具，更是国家制定下一步宏观政策的重要参考。尤其是一线城市有必要率先公布本地的相关数据以引导市场预期。
其次是维持短期的限购和长期的差别化住房信贷政策。尽管我们认为金融支持造成了房价飞涨，但对首次购房者应保证足够的金融支持，不应该受到宏观调控的任何影响。而限购政策和营业税方案是短期内稳定房价，让住房回归耐用消费品属性必不可少的武器。如果想避免中低收入阶层被挤出并降低保障房建设的压力，长期化的差别化信贷政策必不可少。
再次是土地供应的双轨制。在此所谈的并不是保障房用地和商品房用地的双轨制，而是保障房建设用地的双轨制。实际上，增加保障房用地如果以压缩商品房建设用地为代价，必将造成商品房价格继续上涨，从而增加保障房建设的压力。在目前的国情下，调整建设用地结构或集体建设用地入市应是最直接的增加保障房用地的途径。
最后在政治上应该有相应的问责制度，以促进地方政府更加紧密配合中央调控。2005年，就有学者指出“房价是一个经济问题，但具有很强的政治含义”、“房价的确是一个政治问题”。⑨我们前期的研究表明，中央政府和地方政府在房地产调控中存在动力的不对称分布。⑩2011年多个城市中纷纷出台涨价目标就是一个明证。如果不存在政治上的问责机制，在短期很难保证地方政府在调控和制度建设上的紧密配合。
另外，在建立住房供给双轨制的过程中，一些配套性的社会制度也必须予以改善，如果入住公共租赁房的新市民不能在子女入学、医疗等社会福利方面享受同等待遇，则保障房势必成为鸡肋。总体上看来，我们对保障房供应和建设比较乐观。随着无限劳动供给逐渐终结，民工荒愈演愈烈，加上高昂的房价对城市化进程的制约，地方政府很快会意识到劳动力稳定供应对地方经济可持续发展的重要性。目前，东南沿海普遍出现的“民工荒”已经逼着沿海城市开始到内陆城市“抢人”，什么样的措施能吸引劳动力的流入和稳定？答案不言而喻。
注释：
①张清勇：《中国城镇居民的住房支付能力：1991～2005》，《财贸经济》2007年第4期。
②Mostafa,A.et al.,"Relationship Between Housing Affordability and Economic Development in Mainland China",Journal of Urban Planning and Development,132(1),2006,pp.162～701; Lau and Li,"Commercial Housing Affordability in Beijing",Habitat International,30(3),2006,pp.1614～1627；周仁、郝前进、陈杰：《剩余收入法、供需不匹配性与住房可支付能力的衡量——基于上海的考察》，《世界经济文汇》2010年第1期。
③王小鲁：《灰色收入与国民收入分配》，《比较》2010年第3期。
④Shang jin Wei,Xiaobo Zhang,The Competitive Saving Motive:Evidence from Rising Sex Ratios and Savings Rates in China,NBER,Working Paper,2009.
⑤陈长江、高波：《我国医疗市场中的消费挤出效应及其福利影响分析》，《经济学家》2010年第12期。
⑥尹伯成：《和谐社会视角下的房地产业健康发展》，《江海学刊》2007年第2期。
⑦米塞斯：《货币、方法与市场过程》，戴忠玉、刘亚平译，新星出版社2007年版，第78页。
⑧尹恒、李实、邓曲恒：《中国城镇个人收入流动性研究》，《经济研究》2006年第10期。
⑨周其仁：《为什么房价问题具有政治含义》，《北京日报》2005年10月11日。
⑩赵奉军：《地方政府稳定房市的动力与边界》，《中国房地产》2009年第4期。
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