关键词：房地产；开发项目；风险管理
引言
房地产项目投资具有投资额大、周期长和不可移动等特点，容易受到社会、经济、工程管理等因素的影响，各阶段都存在着大量的不确定因素。为减少投资的失误，提高投资效益，对房地产项目投资进行风险管理研究具有现实意义。本文通过对房地产项目投资特征、风险等方面的分析，提出防控房地产项目投资风险的措施。
一、房地产项目投资的特征
1.1房地产投资周期长
房产投资的整个过程可分为投资期、建设期、运营期三阶段，通常会持续几十年。在整个房地产投资过程中，从获得土地使用权，到房屋的建设，再到后期的运营维护，都会受到来自土地市场、开发市场、建筑施工市场、房产市场等因素影响。因此在房产项目投资过程中，时间是最主要的风险源之一。
1.2房地产项目的不可移动性
相对其他商品而言，房地产项目最重要的特征就是不可移动性，这一特征使房地产项目具有明显区域性和个别性，在很大程度上房地产项目会受到其所处地理位置、环境条件、政治因素的影响。通常情况下，房地产项目的价值在很大程度上取决于它所处的地理位置，投资的效用则与其所处地段的社会经济有密切关系。另外，房地产项目投资还可能会承担部分政治风险。
1.3房地产投资活动的相关性
房地产项目投资的区域性和不可移动性决定了它的投资会受到所处地区经济发展趋势的很大影响。由于开发周期长，房地产虽然对当地的经济形势十分敏感，但对波动做出的反应和进行的调整却相对滞后很多。研究预测国家关于房产投资的开发与经营的政策变化趋势，对减少房产项目开发风险至关重要。
二、房地产项目投资阶段面临的风险
2.1区域发展风险
区域发展风险是指房地产周围环境的变化影响房地产商品为投资者带来的风险。有两方面因素：①房地产项目邻近地区的社会经济等各项因素发生变化，就是会给房产投资者带来风险。②房产项目所处的相类似的其他区域对房地产造成影响。
2.2地点选择风险
由于房产行业的不可移动性，因此投资地点的选择对房产投资影响巨大。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆从宏观角度看，在社会经济环境和政策偏向地区投资风险相对会减少。从微观角度来看，合适的地段选择非常重要，好的地段就要冒成本高和竞争激烈的风险，差的地段就有盈利低、甚至房产滞销的风险。因此要根据自己的实力选择一个适合地段，保证投资效益。
2.3物业类型风险
物业类型多种多样，包括公寓、别墅等住宅类，商场、宾馆、酒店类的商业设施，仓库、厂房等工业设施，电影院、体育馆等文化娱乐设施，写字楼等。只有适合于市场需要的房产才能顺利销售。
三、房地产开发项目风险的应对策略
3.1风险损失控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险损失控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患。因而是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。
3.2风险回避
风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。采用风险回避时需要注意以下问题：（1）放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；（2）改变活动方案，或改变工作方法。风险回避是一种消极的防范手段，因为回避风险虽然能避免损失，但也失去了获利机会。因此在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
3.3风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，其不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，其不像风险控制是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可根据项目情况，采取适当的合同形式，合理转移风险。
风险转移在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可清楚地计算划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。
3.4风险自留
风险自留是房地产开发者将风险留给自己承担，是从企业内部财务的角度应对风险。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能保证重大项目风险己保险或实施了风险控制计划。
3.5风险利用
风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。
结束语：房地产开发项目的建设是一个有较长周期的过程，风险充斥在每个过程。加强房地产项目开发销售过程环节内容的风险管理，可以提高房地产项目各环节的管理效率，降低房地产项目开发时问成本，提高资金走转效率，降低负债成本，从而提升房地产开发企业的的盈利能力和抵御风险的能力，使企业保持健康发展。
参考文献
[1]刘文芳.房地产开发项目风险管理分析[J].中国外资.2011.（12）
[2]邓益仲.房地产投资项目风险管理方法的研究[J].现代商业.2010.（08）
论文作者:凌旭键
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第24期
论文发表时间:2018/1/19
标签：风险论文; 房地产项目论文; 损失论文; 风险管理论文; 措施论文; 风险控制论文; 房产论文; 《建筑学研究前沿》2017年第24期论文;