凛冬将至：中小房企退场，房地产行业迈入阵痛期
文 陈晓天
继房地产信托收紧、境外发债受限，近日，银保监会发文，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，严厉打击各类将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。
哈，你怎么什么都知道啊？姥姥也奇怪。翟跟瞿不是差不多吗？很多人都分不清。有一次我去县里开会，县里的一个领导给我们颁奖，他把表彰名单上的翟念成了瞿，惹得大家都笑了。这事从县里传到文城，卫生院的同事从此都故意叫我瞿医生。病号不知所以，也跟着瞎喊……
自此，房地产融资渠道全面收紧。新一轮房地产调控风暴已然如火如荼。
楼市未暖 调控风暴全面来袭
此次调控风暴的来袭显得猝不及防，实际上却是早露端倪。
2017年下半年至2018年，房地产行业经历前所未有的寒冬。2019年伊始，楼市出现回暖迹象。3月以来，热点城市尤其是二线城市土地市场热度明显回升，带动全国市场升温，甚至出现数十家房企抢地、上百轮竞价、溢价率超100%的现象。
直至7月30日，中央政治局会议提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。从而为下一阶段房地产市场发展正式定调。
收紧房地产信托融资后，外债这一渠道也被予以规范。国家发展改革委印发《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，对房地产企业发行中长期外债备案登记申请流程、募集资金用途、风险防范等方面提出了具体要求。文件明确，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
房地产形势一片大好之下，投机客蠢蠢欲动，房企热情高涨，却在接下来遭到当头一棒。
5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，房地产资金为重点整治对象。文件指出，针对房地产行业的整治工作要点包括：银行机构方面，涵盖了表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。
ABS产品作为盘活房企存量资产、进行融资的新型手段，成为房企替代传统融资的重要方式。然而，银保监会同时发布《关于推动供应链金融服务实体经济的指导意见》，规范供应链金融，严防虚假交易、虚构融资，致使部分基础资产较差或中小型房企发行ABS难度增加。
由图4可以看出：钢管塔总体位移从Ⅰ类场地到Ⅳ类场依次增大.在下横担以下部位,4类场地下钢管塔的位移都很小且大小几乎相同,在下横担以上部位钢管塔的位移随着塔身的增高而明显增大.由此可以看出,在地震作用下,下横担以下的部位较安全,下横担以上的部位需要加强.
针对二线城市掀起的房产热潮，住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又在5月18日对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。
康体疗养主要是通过利用相关药用资源、人力按摩推拿手法等，达到放松身体、增强体质的目的，同时具有一定的保健效果。在水利风景区，要着重突出水的功能。对于拥有优良水质、适宜气候条件、优良生态环境或附近拥有特殊有益物质 (如温泉、冷泉、药泉等)的水利风景区，多设计以水保健、生态健身等为代表的室外生态疗养型度假旅游产品，如水中静漂、静养房、森林浴等。同时，结合大众化的健身房、游泳馆、桑拿、SPA按摩使不同消费层次人群共同达到康体保健的效果。
随后，银保监会主席郭树清在5月25日的2019清华五道口全球金融论坛和6月13日的陆家嘴论坛上接连两次点名房地产。清华五道口全球金融论坛上，郭树清表示：“要特别警惕境外资金的大进大出和热钱炒作，坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫。”在陆家嘴论坛上，郭树清再次强调，近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。
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情况还在愈演愈烈。7月初，银保监会约谈了部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，提出了五点要求：一是要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；二是要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；三是要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；四是要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；五是要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。
国家统计局发布数据，今年一季度GDP增速6.4%，高于市场预期，房地产成为重要助推剂。一季度，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份加快0.2个百分点，比上年同期加快1.4个百分点。全国商品房销售面积29829万平方米，同比下降0.9%，降幅比1-2月份收窄2.7个百分点；全国商品房销售额27039亿元，增长5.6%，增速比1-2月份加快2.8个百分点。
非银机构方面，则是重点针对信托向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等行为。由此收紧了房地产行业前端融资的渠道，释放了新一轮监管信号。
机构统计数据显示，2019年前4个月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交额达4838亿元，同比增长6%；万科、融创、新城控股、碧桂园、中海等龙头房企前4个月拿地金额均超过300亿元。至今年4月份，土拍溢价率已连续5个月保持上涨，4月环比上涨3个百分点，成交溢价率已达到了22.1%。
数据表明，政策调控的效果已经初步显现。华泰证券研报指出，今年一季度房地产融资总额为4250亿元，同比增长16%，创下2017年以来的最高值。而至二季度，融资总额为2919亿元，同比下滑22%，4-6月单月融资总额分别同比下滑22%、18%、26%。
突如其来的融资收紧无疑对房企造成了巨大冲击，中小房地产企业首当其冲。
中信证券统计显示，7月房企自筹资金出现明显下滑，同比下降7.4%，环比下降13.8%。此外，非银贷款中信托渠道受到冲击，用益信托网数据显示，7月房地产信托成立数量462个，募集资金762亿元，环比下滑30%。
我本来要报这夺妻之恨。可是，四细狗讲到，救我一命这一节，我的心就软了。这一天，我没能杀成四细狗。我回家的时候，天上下起了雨。
多融资渠道收紧 房企遭遇阵痛期
房地产企业的资金来源主要包括国内贷款（银行贷款、非银贷款）、自筹资金（自有资金、其他自筹）、利用外资和其他资金来源（定金及预收账款、个人按揭贷款、发行债券等）。华泰证券研报显示，截至2019年6月，房企开发投资资金中有16%来自国内贷款，31%源于自筹资金，53%依靠其他资金来源。此次调控后，国内贷款、自筹资金均受到较大影响。
目前，已有中信银行因违规发放房地产开发贷款等13项违法违规行为，被合计罚没2223.7万元。这也成为2019年以来银行业罚单的最高值。
利用L16(45)正交试验设计，对基因组DNA模板、Taq酶、dNTPs、Mg2+、引物浓度进行5因素筛选试验。反应体系总体积为25 μL，每个组合按表1所示的量添加，分别取5 μL扩增产物在1.5%琼脂糖凝胶中进行电泳分析。
短篇的环境渲染，相较于长篇，会更加精简，只保留最重要的部分，情节密度也更高，悬念和伏笔也就更加凸出。这对于喜欢解谜、喜欢探寻真相的读者来说，显然更为讨喜。
调控行动仍在继续。近期，银保监会发布《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在北京、天津、苏州、杭州、广州、上海等32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。此番检查，将会着重关注银行房地产业务授信政策和内控制度执行情况、房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况、个人住房贷款管理情况以及住房租赁贷款方面。
该找一个什么借口和她搭讪呢？说没有位子直接坐到她的对面吗？可是位子明明很富余呀。跟她打听点什么事情吗？可是能打听什么呢？跟她借点什么小东西吗？都什么年代了，哪有随便跟陌生人借东西的？再说了，男人能借的除了打火机还能是什么？在中国跟一个女子借打火机又算什么？咖啡厅不是不可以抽烟的吗？哎呀！
截至8月9日，2019年以来全国已有288家房地产企业宣告破产，其中多数企业来自三四线城市，而这些企业破产主要就因为资金方面出了问题，资不抵债。但2019年上半年房地产债券到期仅达513亿元，下半年才是房企的偿债高峰期。据华泰证券研报统计，2019年8-12月，地产债总计到期量达2106亿元，其中8-10月地产债单月到期金额较大，每月总额分别为469亿元、502亿元、559亿元。届时对于中小企业而言才是真正的考验期。
中小企业苦不堪言，大企业同样开始调整策略。碧桂园提出要“提质控速”并放缓了在规模上的追求，恒大采取低负债、低杠杆、低成本、高周转的经营模式优化财务结构，万科也提出“收敛聚焦”来应对行业的变化。
7月末，曾在地产界被称为“华南五虎”之首的富力地产发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，强调2019年下半年“原则上暂停拿地工作”，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。
文件提及，今年以来，集团销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距，下半年要促销售、抓回款，以完成项目销售目标为第一优先级，要求各地区公司须成立回款工作小组，提高回款率。
富力地产的资金链问题浮出水面，引发舆论关注。实际上不止富力一家，融资压力加大，房地产企业或暂缓拿地，或收缩战线。为加速回款、缓解融资压力，7月22日，新城控股首次对外明确将出售40个项目，并于2天后达成10个项目的转让协议，总对价约为41.5亿元。
国家统计局公布数据显示，今年1-7月份，中国房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月份扩大1.9个百分点；土地成交价款4795亿元，下降27.6%，土地市场整体降温明显。此外，1-7月份全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资53466亿元，增长15.1%，增速回落0.7个百分点。
政策调控之下，房地产行业加速洗牌，行业分化持续，资源向头部企业靠拢，行业集中度逐步提升。中指院数据显示，今年1-7月，碧桂园累计拿地1086亿元，位居拿地榜首位；万科以总额1030亿元占据榜单第二位；第三名融创拿地总额685亿元。TOP10企业拿地总额6605亿元，占TOP100企业的36.5%。
显而易见的是，房地产行业已进入总量过剩时代，早期粗放式发展难以持续。在日益趋严的调控下，房地产企业正在经受前所未有的考验，企业利润空间不断被压缩，部分企业甚至到了生死存亡的关头。然而，另一方面，这也推动房地产企业谋求变革，调整战略打法，寻找自身的核心竞争力，从而实现长远发展。
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