培育住房消费是今后我国经济发展的一项战略选择——住宅建设成为国民经济新增长点的条件日渐成熟，本文主要内容关键词为：增长点论文,国民经济论文,住房论文,成熟论文,条件论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
自从1996年7月住房作为新的消费热点， 住宅建设作为新的经济增长点被提上议事日程，至今已近两年，业内人士都希望房地产市场能够尽快启动。从1997年的总体情况看，由于政策扶持力度不够，住宅市场的消费启动尚未达到预期效果。但住宅消费市场的启动已经明显地表现出需求推动的特点，居民个人在住房消费中的作用也日趋显著。
房地产市场正朝着理性化方向发展
中房指数系统办公室1998年初发布的市场分析报告说，住房消费市场经过近两年的低谷徘徊后，现已逐步开始回升。其中有4 个方面的情况可以证实。
一 从住宅的销售情况看。虽然扶持居民消费的政策并没有在全国范围内大面积到位，但是城市居民表现出强烈的购买需求。1997年1 ～11月，全国商品住宅销售面积比上年增长11%。住房消费主体开始向个人消费转移，全国1997年1～11月销售的商品住宅中， 销售给个人的比重占58.7%，比上年同期增长了27.7%。特别是大城市的个人购房率在明显提高，说明大城市居民对住房消费有强烈的现实需求和巨大的潜在需求。
二 从房地产开发投资情况看。1997年基本处于停滞状态，1997年房地产开发完成投资比上年下降3.4%， 全国商品房竣工面积比上年下降4.3%，反映出商品房的开发和生产者面对比较严峻的市场形势， 在进行自我制约、自我调整。但从另一方面看，住宅作为消费热点，它今后的市场供应量要受到影响。住宅建设作为国民经济新的增长点的带动能力也受到影响。1997年，房地产市场在趋于理性、成熟的同时，市场的外部环境、运作方式和内部结构也在发生着日趋显著的变化。南方城市的房地产市场已经从土地开发权和资金实力的竞争发展到专业化和品牌竞争阶段。房地产市场起步较晚，市场化程度相对较低的北方城市，也在逐步提高房地产企业市场化运作水平的过程中取得重大进展。
三 从房地产市场的外部环境来看。随着各项政策措施的陆续出台，市场进一步趋于规范和成熟。特别是减免税费的各项措施和政府对违章建设项目的大力整治，对市场运作的规范化起到了明显的积极作用。一些省市积极推进住房由实物向货币化分配过渡，实行新房新制度，推行个人购房抵押贷款等，取得了政策性突破，对于促进住房商品化，启动住房消费市场起到了积极作用。
四 从房地产企业市场运作方式看。消费者的日趋成熟在不断促进市场运作的规范化，房地产开发企业在市场竞争和运作方式上也更加专业化。一些大型房地产开发企业先后在海外金融市场上融资成功。在市场大势一直较为平淡的情况下，有一些定位准确、整体运作水平较高的项目个案脱颖而出，成为市场热点。
总之，对商品房的开发者与消费者来讲，1997年的房地产市场是在缺乏足够政策扶持和消费启动未达到预期目的情况下持续发展的一年。但从总体情况看，1997年住宅消费市场的启动已经明显地表现出需求拉动的特点，有别于以往的投资扩张。居民个人在住房消费中的作用也日趋显著。
住宅消费成为新的经济增长点的可能性
北京大学经济学院教授肖灼基在九届政协一次会议期间对记者说，从历史上看，美国在本世纪60年代大力发展住宅业，取得了显著的效果。住宅建设成为它们的一个新增长点。这方面成功的经验我们可以借鉴。专家认为，住宅建设与40多个行业有着紧密的联系，发展住宅建设可以带动钢铁、冶金、建材、水泥、木材、家具、纺织、家用电器等许多相关产业。
从实际情况看，住宅建设成为国民经济新的增长点的条件已经成熟：第一，中国城镇人口数比较大，已经接近进入城市化的快速发展阶段。国外当一般城镇人口占全部人口的30%～40%的时候，即进入城市化高速发展阶段。我国现在城镇人口大约占29%，接近国外城市化的水平。第二，住宅建设是和经济的增长相适应的。我国经济已经连续20年保持10%左右的增长水平。第三，支持住宅建设发展的物质条件比较好，钢材、木材、纺织等行业发展都很快，有些行业已经出现了供过于求的现象，这些生产能力亟待消化。第四，现在许多老城区面临改造，尤其是许多老城区不符合现代城市化进程的要求，建设新的住宅小区是当务之急。第五，广大城乡居民的储蓄存款已积累到4.8万亿元，同时还有1万多亿元国库券和1万多亿股票资金，这是住宅业发展的金融基础。 虽然不同阶层的人们的情况不同，但总体上说，已有相当一部分人有能力购买自己的住宅。
从目前各方面的情况看，住宅建设要想成为国民经济的新的增长点必须从九个方面进行配套改革：第一，要加快住房制度改革，使住房成为完全的商品房。住房主人要拥有完全的商品房。住房主人要拥有完全的产权和使用权，可以自由支配，不能出现有的地方改革，有的地方不改的局面。第二，要切断新建住房进入旧体制的途径，取消福利分房，使住房完全商品化，卖给个人，南京市就是这样做的。第三，既要把住房当成消费品，又要将住房当作人们投资的对象。要鼓励人们经营住房，可以出租、转让，不能让经营住房成为开发商的专利。第四，要大力发展住房的二级市场，盘活住房存量，使住房市场充分活跃起来。第五，要降低住房的价格和成本，减少各种不必要的税费。现在北京、上海、广州、深圳是中国房价最贵的地方，而有些地方却很便宜，地区差异很大。国外一套住房价格相当于家庭年收入的5至7倍，而我国一般是15至20倍，这样工薪阶层就买不起，制约了房地产市场的发展。第六，改革劳动报酬制度。本来住房应该成为劳动报酬的一部分，但在计划经济时代，住房由国家统筹，有些人分到房子，有些人分不到房子，客观上造成了分配不公。所以应提高劳动报酬的标准，使工资里包含有住房消费积金。第七，要大力发展住房金融，使工薪阶层能借助金融行业的支持。目前我国的按揭制度有三个问题：一是按揭首期交付太高。国外一般首期交付10%～15%，而我国一般要求50%左右；二是按揭时间太短。国外一般是15～20年，而我国是3～5年；三是银行贷款利息太高。第八，要加强住宅小区的物业管理，要建立专门的物业管理公司，使住宅服务社会化。第九，住宅业的发展要和城市的发展相适应，基础设施和配套的生活设施建设要能跟得上，像北京的方庄小区搞得就比较好。
据国家统计局最新统计，1997年全国共积压商品房7000余万平方米，这个数字比1996年又有所增加，上海、北京等大城市积压最多，其中上海积压已达1000万平方米，已经超过了国际警戒线。如何使空置房尽快卖掉，其中有几个主要方面的原因，一是取消福利分房，让更多期待福利分房的人丢弃幻想；二是降低住房价格和成本，让老百姓买得起房；三是加大银行对房地产支持的力度；四是取消一些不合理的税费，特别是土地出让金摊在住房成本里，让购房者一次交付，百姓难以承受；五是迫使开发商降低利润；六是加快住宅分配货币化进程。只有采取以上措施，住宅建设才真正有可能成为国民经济新的增长点。
住宅分配应该货币化
上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，住房分配货币化是相对住房实物分配而言的，后者是计划经济体制的产物，与社会主义市场经济体制不相适应，必须向以按劳分配的货币工资分配方式转变。
住房属个人消费品，理应由职工自居其力，不应当也不可能由国家和企业包下来。过去那种由单位建房直接分配给职工居住，实质是居住上的自给自足的自然经济。一旦职工分到了房，就难以流动。同时由于产权属国家或集体，归个人使用，不但违反了消费品应由个人所有的原则，还使政府和企业背上了沉重的财政包袱（建房和维修都要由公家负责）。实现了分房货币化，住房消费的住房公积金和住房补充公积金（有条件的还可以搞住房津贴）形式纳入工资，像养老保险金一样可以随劳动者流动，劳动者根据自己的经济能力到市场上购房或租房，实物分房所产生的一些问题就不难解决。
人们的衣食住行消费，理应要体现按劳分配的原则，但实物分配就难以体现这一原则。一则是人们能否分到房，分到多少房，很大程度上取决于房源，很容易出现苦乐不均；二则是实物分房制度使个人住房消费难以在时间和空间上加以分割，职工收入发生了变化，有条件改善住房时，仍只能束缚在原来住房中。住房分配货币化，个人得到一份应有的住房消费比较公平，不受单位房源影响，不受时间空间限制，并能在适当时机及时改善居住条件。
住房在人们福利中占有重要地位。人们生活质量高低，很大程度上取决于对住房需求的满足程度，而对住房需求因人因时呈多样性变化。要能满足人们多种多样并且不断变化的住房需求，就应当让人们有选择住房的权利。实物分房是一种住房配给制，会使人们失去选择住房的权利。货币化分房可把这种权利还给人们，让人们能够根据自己的偏好和能力选择住房。
住房分配货币化也有利于培育房地产市场，推动住宅产业化发展。在实物分房时，住房不是商品进入不了市场。同时，工资含量中没有住房消费，人们也买不起房，而且人们有钱也不会去买房。也就是说，实物分房从供给和需求两方面都抑制了住房商品化，近几年来我国商品住宅开发尽管已达到了相当规模，但空置率越来越高，一个重要原因是福利性实物分房制度仍然存在。可以相信，一旦彻底取消实物分房，市场需求会很快上升，空置率有望降下来。商品住宅的健康发育，住宅建设资金的循环流动，会使实物分房体制下住宅建设资金投一块沉淀一块的局面得到根本改变，住宅将产业化，可带动一大批产业发展，并大量增加劳动就业机会，国民经济的发展将因此真正获得一个新增长点。
1998年房地产形势忧喜参半
中房指数系统办公室邓清博士认为，东南亚金融危机及其货币的大幅度贬值会对我国出口竞争力和引进外资产生一定影响，从而影响到整个经济增长速度，再加上启动住房消费的各项政策措施真正发挥作用需要一定时间，房地产市场的供需状况不会在短期内有明显改观，因此，对1998年的房地产市场应持谨慎乐观的态度。
随着居民收入水平的不断提高，城镇居民消费能力进一步增强，已具备了购买大宗商品和高额消费品的能力。同时，90年代以来消费无热点的问题成为制约国民经济进一步发展的重要因素，巨额的储蓄也在积存着金融风险，需要通过一定的渠道来将这些巨大能量逐渐释放出来，使它转为现实消费。
目前我国已基本摆脱了短缺经济的影响，面临的是多种工业生产、消费品生产相对过剩。根据有关部门的统计，500 多种工业消费品的生产能力闲置率达到40%。在市场经济国家中，当市场需求不足而出现生产过剩时，政府通常会大力引导剩余资本投入城市住宅建设和交通、通讯设施、供水供电等基础设施建设。因此，大力发展房地产业，加强城市基础设施建设，促进新的经济增长点的早日形成，有利于缓解目前市场有效需求不足，促进经济结构的调整，从而有利于促进国民经济结构的调整，有利于促进国民经济持续、快速、健康发展。
今年住房消费的启动和住房市场的回升对房地产市场已经产生并将进一步产生积极影响。目前，各级政府对加快住宅建设、加速培育住宅消费市场的思路已经达成共识。住房制度改革不断深入，实现住房实物分配向货币工资分配的转化，将有效地推进住房商品化进程。住宅金融进一步拓展，商业银行对个人购房抵押贷款业务的开展和增加1000亿元住房贷款规模将在很大程度上提高个人购房能力，支持住房消费。旧城改造的加快、城市用地结构调整和基础设施建设以及国有企业的战略性重组，都会从不同角度推动房地产开发和存量房地产的流通，并将为房地产市场带来新的发展机遇。
与此同时，1998年房地产业的发展也面临一系列的困难和问题。一是城市居民收入增长速度不快，1997年全国城镇居民的人均收入只增长了2.9%，这种低幅度增长决定了1998年消费需求的增长将比较平稳。再加上2000万下岗职工，失业问题和城市贫困面的扩大，客观上会对居民住房消费需求产生一定的约束。