上海中建申拓投资发展有限公司 上海市 201206
摘要：为实现成本科目的落地管控，合约规划的概念被提出，在项目初期明确合同清单，将目标成本分解到各个合同，前置控制合同定标和签约，并在动态过程中基于合约规划进行目标跟踪，实现目标成本管理与合同管理的耦合。本文通过分析影响保障房项目合约规划的关键因素，以实现编制与保障房项目相契合的合约规划的目标，进而控制保障房项目成本的目标，提高保障房开发企业成本管理能力，保证企业的盈利水平。
关键词：保障房；合约规划；关键因素
一、合约规划的概念及重要性
近年来，众多知名地产企业都在积极探索与尝试应用各种新型的成本管理理论，“合约规划管理”理论应运而生。合约规划是按照自上而下、逐层分解的方式，将目标成本分解为合同大类，随着项目的推进，再将这些合同大类逐步细化，从而指导招投标到最后的工程结算的整个过程。通过“合约规划”的建立，在“成本科目”和“合同”之间架起一座桥梁，将项目开发前期的“目标成本测算”与项目开发过程中的“动态成本控制”进行统一，并有效贯彻成本管理工作的实施。
房地产企业要想保持良好的赢利水平，就必须从合约规划这一房企建筑项目成本控制的关键环节入手。如在合约规划未能有效编制和执行，极易造成房企成本管理失去控制，最终无法实现盈利目标。开发普通商品房尚且如此，更不用说具有经济性和适用性的保障性住房。
二、保障房及其特点
上海目前的保障性住房主要包括经济适用房、动迁安置房和公共租赁住房三个部分，是指己经列入国家计划，由政府组织房地产开发企业建造，其中经济适用房、动迁安置房以微利价向城镇中低收入家庭或政府保障机构出售的，具有保障性质的政策性商品住宅。
保障房具有经济性和适用性的特点，经济性是指保障房的销售价格相对于市场上普通商品住宅价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力的。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。保障房因减免了建设中的部分费用，其成本略低于普通商品房。保障房有如下一些具体特点：保障房建设的土地由政府划拨或定向挂牌出让，土地成本按政府限定的土地费价格计入建设成本；严格控制每套建筑面积；住宅的建设标准遵循“经济、适用”；保障房项目利润率不得高于3%；购买条件严格限定；销售由政府组织职能部门统筹安排，或有政府住房保障机构回购。
保障性住房是民心工程，项目本身不是为了盈利，既要确保质量，又要低成本，最大限度地体现了保障性住房的特点。因此保障性住房合约规划必须有明确的原则和导向，采取行之有效的手段，以实现项目“保本微利”或“自求平衡”。
三、影响保障房项目合约规划的关键因素
目前在保障房建设工程合约规划中，房地产开发企业基本上沿用商品房开发过程中建立的相对完善的合约规划。但是由于保障房的销售价格由政府定价，利润率有国家进行限定，保障房的成本控制风险不可能像商品房一样，能够通过市场销售价格的调节来弥补成本管理中的不足。同时，保障房也不可能通过改变建筑形式来避免市场销售风险。因此有必要结合保障房项目的特点及保障房项目合约规划面临的不确定因素，编制与保障房项目相契合的合约规划，并在成本管理中贯彻执行。
1、以“价值管理”为原则
价值管理是一种以功能分析为导向的、群体参与的系统方法，成本管理中的合约规划的目的是增加产品或项目、系统或服务的价值。通常这种价值的增加通过降低产品或项目的成本来实现，也可以通过提高顾客需要的功能来实现。
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保障房经济性和适用性的特性决定了保障房的产品定位。保障房的基本功能应为提供居住空间，其必要功能应为保障房的质量、安全性、耐久性以及时间要求。保障房的价值标准就是确定能够实现保障房的基本功能和必要功能的最低成本。
因此保障房的合约规划需要以价值管理为导向，在确定保障房项目的基本定位后，进行合约规划的编制，这样才能为保障房项目的成本管理提供执行依据。
2、合同文本标准化
进行合约规划之前，合同文本需要实行标准化管理。通过合同标准化管理，明确项目的合同承包范围、数量，可避免权责漏洞，成本失控。需要对不同的合同进行分类，识别重点管控合同类别，制定相应的权限管控。建议梳理影响关键进度、成本金额大、影响后续质量的重点合同。对需要管控的合同进行标准化，一些零星的合同则不纳入此标准化管控范围。
3、制定统一的合约规划模板。
要发挥合约规划的事前控制作用，就需要梳理一个与企业现状及管理能力相适应的合约规划模板，这个模板不仅体现成本科目与合约规划的承接关系，重点还应考虑每个合约规划的责任主体、分级管控以及执行要求等。当合约规划一旦确定，严格意义来说就不允许调整。但由于实际业务的变化，可能导致项目合同未必按照原先规划的思路进行签订，如需调整，必须按照一定权限来设置审批流程。
4、向前延伸，精准衔接目标成本。
由于保障房项目涉及工程规模较大，项目科目齐全，因此控制科目梳理时，要实现项目全景覆盖，做到不漏项、可执行，在操作时最好进行跨部门沟通研讨后确定。对于非建安合同，如政府规费、营销费用等，可通过较粗的成本科目预算往下直接分解合约规划，而对于建安合同进行整体合约规划，通过历史项目经验数据的沉淀和造价咨询公司进行成本测算，将较细的预算项打包实现与成本科目的关联。
5、向后拓展，有效指导招标采购。
合约规划指导下的保障房招标采购是成本控制的关键点之一。保障房项目目标成本确定后，结合保障房经济适用的特点和项目所在地价格市场的具体情况，对应已设立的目标成本科目对合同范围、费用项目和预估金额进行分解，形成该项目的合同目录及合同目标金额，明确各科目的招标控制价，在合理低价中标的原则下选择最合适的承包人，尽可能避免围标、低价竞标以及串标等恶性竞标的情况发生，提高招标采购的效率和质量。
7、以合约规划模型为基准，整体动态控制。
在保障房项目进行过程中，需要时刻预测项目的最终全成本，以便对收益指标进行过程监控。在合同签订审批环节，必须对照合约规划，并考察费项规划余量，通过预警、强控指标进行对应管控，防止重复计算已发生成本，解决已发生成本虚高的问题。在合同执行阶段，推行限额设计，借助于中介专业咨询机构推行设计阶段监理；严把工程签证审核关，有效控制成本。
把握好保障房项目合约规划的关键因素，编制与保障房定位相契合的合约规划，全面变革我们项目成本管理模式，成本指标的下达才能变得更加科学、简单、符合实际，各个相关业务接口才能能以“合约规划—招标采购—合同管理—成本管理”产生的信息流和管理流进行运作和管控，让成本管控措施有效落地，才能保证保障房项目的盈利能力。
参考文献：
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[2] 代昆平.房地产开发企业合约管理对项目成本的控制[J].财经界，201605.
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[4] 包骏勇.盛淼公司保障房建设工程成本管理方案研究[D].兰州大学硕士学位论文，2013年.
作者简介：
金锐（1967-），女，福建人，民族：汉，职称：高级经济师，学历：本科。
徐卫兵（1974-）男，上海市人 民 族：汉 职称：经济师，学历：硕士研究生。
牛永飞（1978-），男，陕西安塞人，民族：汉 职称：高级工程师，学历：本科。
论文作者:金锐,徐卫兵,牛永飞
论文发表刊物:《北方建筑》2016年12月第34期
论文发表时间:2017/2/23
标签：合约论文; 项目论文; 成本论文; 合同论文; 目标论文; 成本管理论文; 住房论文; 《北方建筑》2016年12月第34期论文;