姜军 李玉婷
四川锦至诚测绘有限公司 四川成都 610000
摘要：当前城市化进程快速提升，高层建筑物日益增多，电梯、公共门厅等共有建筑，相对于传统多层住宅而言公摊占比相对较高，作为关系居民切身利益的房屋权属，利用现代测量手段，精准测定房屋建筑面积、合理计算套内与公摊面积，对维护房屋产权业主利益，具有重要作用。本文拟从共有建筑的定义、公摊处理的原则出发，探究房屋测绘中的共有面积计算原则，为相关建筑面积计算工程提供技术支撑。
关键词：房产测绘；共有建筑面积；分摊系数；功能分区
关于商品房公摊面积计算的问题，历来是房屋登记、权属交易的热点，采用科学的功能分析，构建房屋共用建筑面积分摊原则，有助于维护房屋权属方切身利益。参照《房产测量规范》（GB/T17986.1- 2000），房屋面积计算时应先划分建筑功能区，依照产权单位的划分标准、单幢多用途房屋等进行功能区划分，其次按照“谁使用谁分摊”的原则，将楼梯、电梯井、供暖泵房等公共设施按商业、住宅进行分摊，且充分考虑产权分割协议或产权文件确定权属信息，将功能区与层间共用建筑面积进行确认公示，按照整体到局部、功能区或协议等进行细部分，将分摊部分归算至套、户，经层、幢建筑面积校核等。
1 房屋共有建筑的定义与分类
房屋共有建筑是指各产权人共同占有或使用的建筑，单产权人的单产权房屋没有共有建筑面积。共有建筑面积分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。应分摊的共有建筑面积为电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、配电间、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，还包括为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，套与公共面积之间的分隔墙水平投影面积一半的建筑面积；不应分摊的共有建筑面积，主要指独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室。
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从其布局分布、服务性质来划分，房屋共有建筑可分为如下几类：幢幢共有建筑面积，指为本幢各功能区服务的共有建筑面积，如整幢服务的配电房、水泵房等，该面积在整幢范围内进行分摊；功能区间共有建筑面积，指为本幢某2个或2个以上功能区服务的共有建筑面积，如同时为商场功能区及办公功能区服务的楼电梯间等，该面积在相关各功能区范围内进行分摊；功能区共有建筑面积，指为本幢某一功能区(例如住宅功能区、办公功能区、商场功能区等)服务的共有建筑面积，如商场功能区服务的专用电梯、楼梯、自动扶梯、大堂等，该面积在该功能区范围内进行分摊；层共有建筑面积，指为廊道等为本层服务的共有建筑面积，应在本层分摊。
2 房产测绘共用面积分摊中所存在的问题
从住宅开发企业而言，当前房屋价格相对居高，部分开发商存在个人私利而使得房屋面积缩水的情况，因此房屋建筑面积的测绘关系到房屋权属业主切身利益，应合理计算公摊建筑面积，否则在开发企业与住户业主间难免产生法律纠纷，因此应严格把握房产测绘规范，保证测绘手段可靠、正确、科学，为有利于买卖双方的利益，需要准确、科学的对房产进行测绘与功能区间划分计算。
从房屋测绘与面积汇总的从业者而言，由于房屋测绘涉及内容相对较多，当测绘人员在进行公共面积的计算时，会因不同理解方式而产生不同差异，使分摊用户的房屋公共面积产生差异，进而因测绘从业者技能水平与选用的模型公式使得数据存在差异性。对同一处房屋而言，当不同测绘人员进行测绘，可能导致差异化的测绘成果，关于共用建筑面积均摊计算的方法，可参照《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000)，但当对复杂结构的多功能房屋进行测绘与计算时，由于不同的公摊面积会使得同一户室面积差异较大，可能引起房屋面积纠纷的可能性增加，降低了房屋测绘的科学性。
3 房产测绘共用面积分摊计算研究分析
按照房产测量规范要求，产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定进行分摊；无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积依比例进行分摊。
同时，分摊的共有建筑面积=套内建筑面积*共有建筑面积分摊系数，建筑面积=套内建筑面积公摊建筑面积。其中，K为共有面积分摊系数，Si为每单元参与分摊的建筑面积。
综合用途房屋共有建筑则存在多级划分，先将整栋的房屋共有建筑面积进行分摊，包括整栋共有、层共有、功能区间共有、功能层共有和部分层共有分摊到各层，再将层摊得到各户，也可将层共有建筑面积并于功能层共有建筑面积，再将共有建筑面积分摊到户。对于房屋共用建筑面积的分摊应该以幢为单位，对于建筑面积的分摊，应该按照该幢楼各套房产内的建筑面积之和的比例进行计算，对幢楼房屋进行分摊时，可服务于整幢楼的公共建筑面积，对局部的房屋进行分摊时，也可服务局部的公共建筑面积；由于公共建筑中的分摊面积的情况较为复杂，针对房屋功能分区与具体情况单独测定计算。
在整幢分摊中，整幢的共有面积视为整幢中各户共同共有，全幢对共有面积分摊为一个系数。若住宅楼底层为附属层(例如架空层、杂物房层等)，层高2.20 m以上(含2.20 m)，上部为住宅单元构成，可依照商住楼共有面积的分摊方法处理，将该楼划分为住宅和附属层2个功能区；若住宅楼里有的单元设有电梯，有的只有楼梯，该种情况下应将有电梯的各单元合并成一个功能区，将无电梯只有楼梯的各单元合并成另一个功能区，分别进行共有建筑面积的分摊计算。
4 结语
综上所述，当前关于房屋建筑面积分摊问题尚无明确的、细致的参照标准，所以实际操作时由于不同测绘从业者有审视角度的差异，在某些较为复杂的分摊关系中，涉及共有建筑的内容存在多样性，包括电梯井、楼梯间、分隔墙、外墙、地下室、车棚、车库、垃圾道、公共门厅、变电室等，难以科学、合理、明确地进行取舍，使得房屋测绘过程存在偏差，且难以将误差值控制在合理的范围之内，所以分摊结果必然存在一定的偶然性与不确定性；面对单一使用的商住楼，由于不同楼层之间建筑布局的差异，造成共用面积均摊时存在问题，所以关于公共面积的分摊计算方法也不尽相同，为有效平衡各方利益、减少纠纷，应当全面遵循相关的分摊原则，优化房产公共面积测绘的方式。
参考文献
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作者简介
姜军（1985- ），男，汉族，四川遂宁人，大学本科学历。现于四川锦至诚测绘有限公司主要从事房产测绘等相关的工作。
论文作者:姜军,李玉婷
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第23期
论文发表时间:2018/12/12
标签：建筑面积论文; 房屋论文; 功能论文; 面积论文; 房产论文; 建筑论文; 权属论文; 《建筑学研究前沿》2018年第23期论文;