“投资返本入住”模式的评析，本文主要内容关键词为：模式论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、投资返本入住模式的介绍
北京市以兴建老年住宅而闻名的小汤山“太阳城”房产项目，于2002年推出一项“投资返本入住”的营销方式，限定年龄为60岁以上的健康老人有入住资格，且入住期间房主不得变换。老人入住时应一次性支付100％的房款。具体做法为：自入住的第2个月到第20年止，开发商按入住公寓的全部房款计算每个月应向住户平均返还的入住本金。若某房主不到20年就不幸去世，开发商将于房主去世时，一次性偿还应付未付的剩余房款。如果老人健康长寿，在“太阳城”生活超出20年，则超出年份不再支付入住房款，可终身免费居住。不论老人于20年内是何时死亡，只要房产商返还了全部房款，该住房的支配权即归由房产商再做其他安排。
在这种投资返本入住的状况下，通常表现为富裕的老人为寻求晚年的幸福生活，拿出多年来积蓄的款项，为自己寻找一个合适居住的生活环境；还表现为富有而又孝敬父母的儿女，拿出一笔款项为老人晚年入住新房创造条件，让老人有良好的居住环境用于养老，房产公司每期返还的款项，又正好用做老人日常养老生活的用资。居民花出若干款项投资返本入住后，又在未来的若干年内，分期全部收回，每年收回款项又可用做当年的养老。这种做法可使养老、居住两不误。但这一模式的缺陷，是事先必须拿出一大笔款项购买住房，这显然不是一般经济状况的家庭所能做到。
这里要指出的是，“投资返本入住”模式的推出，对房产商而言是否合算；老人入住这类房屋是否合适；双方能否在此模式的运行下，达到一种“双赢”的结局，“双赢”结局又需要具备何种条件？其间显然有一系列内容需要给予深刻的理性探讨；对其间蕴涵的种种事项、体现的各种权责利关系，模式运行中可能会发生的风险及其防范等，都需要从计量分析的角度加以测算评析。通过这一分析，可以得到许多有价值的结果和启示。以下运用财务指标分析的方法，对此项模式运行的状况及房产商和住户所形成的利益关系给予评析。
二、投资返本入住模式的属性界定
这种投资返本入住模式的属性应当如何界定，对房产商和住户双方的权利责任和利益机制，又会发生何种需要予以关注的内容，显然应首先予以考虑。
“投资返本入住”的模式，鉴于它只是对住户的住房使用权的长期有偿转让，而非产权交易，是很难将其称之为售房的。住户付出大笔款项，所获得的只是对住房长期的使用权而非产权。
这一返本出让模式在某种情况下又可相当于“售后回租”，但同正常“售后回租”的运行模式有相当差异。这是房产商将住房产权出让给住户后，又重新以融资租赁，即每年向住户交付租金的形式，将住房产权重新收回。这笔租金正好相当于房屋的出让价款，当租金全部支付完毕后，就可以重新将该幢住房收回。整个租期的使用权是由住户享有而非房产商享有。
此种模式也不同于长期租赁。在长期租房居住的模式下，是住户长时期地租住房屋并于租期内按期交付租金。投资返本入住则是住户将相当于房款的一笔钱，一次性提前交付于房产商，以取得对住房的长时期的使用权。房产商再于整个使用期（20年）内，将这笔房款分期向住户如数返还。
在房屋出典的模式下，住户向房产商一次性交付相当于售房款的一笔价款，取得该住房的使用权。使用期相当于整个典期。典期期满则由住户交还房屋，房产商返还住户的全部典价款。这种典金的整体交付与整笔返还，相当于住户向房产商交付的一笔整存整取储蓄，而住户居住该房屋在典期内长期居住正相当于房产商向住户交付的利息。投资返本入住显然同出典有相当的差异。
总之，投资返本入住模式是较为特殊的一种交易安排。对房产商而言，是住户投资入住，公司返本并回收住房；对老人而言则是花钱购买得晚年使用居住新房的权利和生活环境改善的资格，用同一笔钱同时办了住房、养老生活补贴两件事。
三、模式运营的计算——住户
当老人交付了一大笔款项后，取得入住资格并实际入住到该小区后，开发商即开始返还购房价款。如某幢住房是价值50万元，返本期20年，开发商每年返还2.5万元，到20年期满共返还房款为50万元。但因这笔返还是日后的分年度取得，还需要考虑将其折现为现在的实际现值。现举例说明，假如设定贴现率为5％，计算为：2.5万元×（年金现值系数，20年，5％）=2.5万元×12.4622=31.155万元。这说明住户为取得入住资格，总计用去资金折合目前的现值为16.845万元。就入住者而言，得到这幢房屋是很合算的，现在一次性付出款项，取得这幢房屋的使用权，日后又可随时得到房款返还并用于日常养老事宜。只是老人死亡后开发商要收回该住房的产权并重新利用，对住户和开发商而言就存在一个算账的问题。
（一）投资返本入住与储蓄+租房的比较
住户投资入住这一模式是否合算呢？需要通过算账的方式来做解说。如某住户目前可以一次性拿出50万元，用于晚年的居住和日常生活用费开销。这时可以做出的一种选择，就是：（1）选择投资入住。花费50万元取得入住新房的资格，同时用每年返还的2.5万元用做日常生活补贴。（2）储蓄+租房。将50万元全数存储于银行，办理一个期后若干年（这里以20年计），每年支取若干款项用于租住新房（同如上新房的状况、规格完全一样）和日常生活用费补贴，期限20年，年利率2％的年金储蓄（按目前的储蓄存款的利率计，利率水平只能以2％计算）。到20年期满，所有储蓄存款的本金和利息全部支取干净（注：现在，我国还没有开办这种长期限的养老年金储蓄模式，是大失误，将来是应予建立起来的）。
在这一选择中，需要考虑的前提条件是：假定两个住户存活的年限都是20年，20年期满的结果也一样，50万元的款项都是全部消耗殆尽，没有任何结余。那么，哪个方案得到的效益最大最多呢？
在第二种模式下，该住户每年可以收到的本利和为：X×（年金现值系数、2％、20年）=50万元，解方程，得到X=3.12万元。如每期将同样的2.5万元用于日常生活补贴，余剩0.62万元显然不够租住同等条件的新房。况且，随着时间的推移，租金标准还会逐年呈现上升趋向，用同等款项可以租住的房屋，就只能是面积愈小，质量愈差。就此而言，显然不如投资返本模式好。
如将储蓄利率高订为5％，那么结果又有较大不同。得新等式为：X×（年金现值系数、5％、20年）=50万元。解方程得X=3.80万元。每期同样将2.5万元用于日常生活补贴，余剩1.30万元显然租住同等状况的住房应是足够，且各种事项的安排更为随意自主。从这一比较来看，利率的高低在其中是居于重要位置的。方案比较就需要将利率水平与租房的租金水平加以比较，最终决定优劣。
（二）到期收回住房产权和非收回住房产权的模式比较
在这一返本入住的模式中，房产商可采取的具体运作形式，又可分为到期收回住房产权和非收回住房产权两种模式。两种模式的比较中，住房产权的收回与非收回，对住房的房款、售价会有相当的相关性。比如，（1）收回产权的住房，其售房价款会低于不收回产权的住房；（2）收回产权住房的返本款项，每年要高于不收回产权的住房。两种状况对老人购买房屋居住来说，都是有益的。产权收回的方式对房产商是有利的，可以借此将出让的住房重新予以收回并包装出让。但开发商是否有如此的经济实力，来应对长达数十年期间的返本款项的源源不断地付出。一般状况下是达不到的，只有借助于经济实力雄厚的金融部门，才能使问题得到最有效的解决。对住户而言，住房产权如房产商不予收回，待老人逝世后，就可将此住宅做遗产让儿女们继承下去，这一打算应当是较好的。但对该老人而言，死亡后的住房产权归属，实在是完全无所谓之事，而养老期间为此而多增加的生活用费，却需要支付众多的“真金白银”才可，要予以设法筹措。这显然是老年人所难以实现的。
仍以前例为据，住户付出50万元取得入住资格，20年内每年收回2.5万元。以5％的贴现率计，住户实际付款为18.845万元，好处是换来20年的使用期。若将其视为一种房屋的租入行为，则使用期间每年要交付租金9422.5元。年交付租金相当于全部房款的1.8845％，并不为高。但考虑20年的租房期间里，租金18.845万元是事先一次性交付，再据此计算出每年交付租金，这一计算公式并不合理。为此应改用其它计算公式以求得出较好结果。假如将18.845万元一次性存入银行，每次支取若干部分用于支付租金，到20年期满，正好将本息全部支取完毕，在设定利率5％的状况下，设每年应当支付款项为X。得公式为：X×（年金现值系数，20年，5％）=18.845万元，查表得知（年金现值系数，20年，5％）为12.4622，则12.4622X=18.845万元，X即年付租金为15121.73元。
这时需要作出判断的是：（1）与同类住房相比较，年交付租金的标准是高还是低；（2）该住户能否一次性拿出50万元的购房款；（3）该租金是20年内固定不变，但一般的房租行市，是租金标准随着年份的推移，逐渐升高。所以，是否收回该住房的产权，对该儿女而言，都是可以的。只是事先应当将两者的房款与返本款的差异计算清晰，使之合理公正，然后再予决断。
该住户还可以作出的一种选择是：像通常那样，花费50万元购买同样的一幢具有完全产权的住房，同样居住20年，死亡后该住房产权由子女继承。只是每年的2.5万元返本款是不再出现。这时需要计算的是，向子女传承的住房的价值，同20年中共收到的50万元现金的期末终值相比较，何者具有更大的吸引力。这之间的计算显然是很复杂的。
四、模式运营的计算——房产商
房产商推出这一投资返本入住的业务是否合算呢？开发商得到的是出让房屋使用权一次性收到的全部款项和若干年后（住户存活年份）收回该幢住房的产权，付出的是每住户存活期间的每年返本款项和房屋的建造成本。笔者认为，投资返本入住模式的能否顺利得以推行，需要考虑的条件很多，其中几个基本条件是：
1.开发商通过这种返本出让模式来让出房屋，其房屋售价是等于还是高于、低于同类住房的售价款。一次性收到购房价格和房屋建造成本的比较，即房屋的建造、开发、出让中开发商所赚取的利润有多大。
2.储蓄利率与贷款利率间的利差有多大。利率是否会发生波动，是提高还是降低，对公司经营利润会带来何种影响。
3.每年需要返还的款项是高是低，尤其是公司是否有足够的支付能力。开发商最终收到住房使用权的价值与20年间返还住房价款的比较，20年期满最终收回的房屋的价值有多大，返还住户20年房款的总价值又有多大。两者是否能够相抵，并有相当结余可做盈利。
4.老人的生命预期如发生相当的差异，对这种差异应当采取何种举措。购房老人的年龄虽说规定都在60岁以上，但具体到每个养老者时，又有年龄、体质健康、性别等的差异。因此在制度设计方面是否有所区分是非常必要的。
该项目开发商认为，“投资返本入住”模式下，一套房子按全价计算为50万元，太阳城项目是一个总共30万平米的大房地产项目，拿出50套住房推行返本入住，将会一次性筹集资金2500万元。分240期分别返还住户，每月返还10万余元。对整个项目来说是微不足道（50套住房以每套建筑面积120平方计，共计6000平方米）。而向银行贷款2500万元，按今日6.72％的利率，每月仅付息就要14万元。归还本金的钱尚未计入在内。就此而言，推出这一“投资返本入住”，对住户是很合算，对房产商同样是合算的。
该项目开发商的计算是否正确呢？不是。房产商固然可借此一举筹措2500万元，但这并非无息集资款，更非外来的无偿赠与款项。而是要向住户交付50套住房，这50套住房的成本费用税金若以2000万元计，开发商从中可获取500万元利润。但如该50套住房并非“投资返本入住”，而是正常销售时，开发商同样可以正常价格出售这些住房，并获取500万元利润，且无须每年的本金返还。就此而言，“投资返本入住”对房产商并无特殊收益可言。倘若，该50套住房的售价明显高于其它住房，或因采用这一推销模式，使整个楼盘的营销费用有大幅下降，从而使整个销售利润有相当程度的增长，或对公司的形象改善、知名度提高等带来相当的好处，这才能承认是“投资返本入住”的真正好处。就此而言，开发商除了借此炒作而取得相当的知名度外，并未从这一新模式推出中，赚取正常销售利润而外的其他收益。
设若该住户入住到房屋后20年正好去世，房款返还也正好返还到20年期该住户死亡为止，也全部返还完毕。房屋交还给房产开发商，但此时房屋的价值可能达到多大呢？可计算得到，房款返还部分的总价值折合现值后的结果是31.155万元（利率没定为5％）。住房价值此时能相当于多少呢，需要给予相应的测算。房产商推行这一模式的代价，是20年期间的不间断的付出，共计50万元，而到20年期满，再借此收回该住房的完全使用支配权，然后再将该住房或出租或出售，或继续采取“投资返本入住”，从而实现其最大价值。
这里需要作出比较的是，20年的等额付出与20年期满收回住房的价值是否相等。如以利率5％计，用年金终值计算时，得知2.5万×（年金终值系数，20年，5％）=2.5×33.0660=82.665万元。这就需要测定，现价50万元的一套住房，在经历20年的使用后，其价值是否还能够上升到82.665万元（注意，这里以利率5％作为计算基数，是考虑目前需通货膨胀甚至是通货紧缩时期的贷款利率，大致可表现为5-6％之间。当通货膨胀时，物价尤其是房价会呈现上升态势，但利率也会作同向的上升态势），这显然过于危险。该住房的价值可能会上升，但也会随着时间的推移，房屋的使用磨损而呈现下跌态势。但要期望20年后仍能在82.665万元，即增值65.33％的价格售出，则属一厢情愿。所以，该太阳城项目为何在30万平方米的大项目中，只拿出50套用作“投资返本入住”，主旨还是在于炒作宣传，吸引住户的吸引力，而非是真正地对此模式极感兴趣。
对房产商而言，只要建成楼盘能够迅速在一较高价位推出，且款项能迅速收回，就是很合算之事，从中可以赚取利润很多。所以，一般房产商往往是将很大的精力、财力用于楼盘的推销和房款回收上。如能通过返本入住的方式，用新的销售理念来推动楼盘推销，得到众多房客的青睐而踊跃加入，使市场销路增大，市场吸引力增强，可以降低销售费用，各项耗费大幅度降低，利润自然而然也就升高，增加了资金的收益率。假定正常房地产行业的利润为10％，返本入住利润为15％。由此看来，该房产的推出中，返本将始终给开发商带来很大压力，房产商实际取得资金是很少的。
五、生命预期差异的比较测算
在这种投资返本入住的模式下，房产商规定只有60岁以上的老人才有资格购买并入住，返本期限定为20年。倘若寿命不到20年，房产商也照样以20年为据向入住者返还款项。但以上的计算都是以正常状况20年的寿命期做出计算。而在对老人住户的预期寿命的测算上，入住者预期寿命的高低，显然对是否采用本种模式的运营起到相当的影响。目前我国老人的平均寿命预期已达到73岁，而老人于60岁购房或60多岁购房，到最终去世为止，平均居住期是不会达到20年的。所以，对住户生命预期与实际存活寿命的差异给予比较，是必要的。
老人年龄若已到70岁以上，采用本模式是很不合适的。（1）此类高龄老人极应当同子女、家人共同生活居住，独自居住较大房间已显得很不必要。（2）一次性拿出数十万元购买此住宅，但居住时日不多，显然很不合算。虽说花出的钱款最终可全部收回，但有关购房后到入住的装潢、家具布置等花费，就很难将其一一收回，即使勉强收回也是价值甚微。这就不如租住公寓显得更为简要，省却许多麻烦。
还应当说明，在长期限的状况下，利率高低的影响很大。如仍以上例为据。在利率定为6％，实际寿命为20年时，可列出公式为2.5万×（年金现值系数，20年，6％）=2.5万×11.4699=28.6748万元，住房实际付款为21.3252万元，计算为X×（年金现值系数，20年，6％）=21.3252万元，得到折合年支付租金11.4699×X=21.3252，即X=1.8592万元。可见，利率越高，住户一次性支付巨额款项来参与入住这类住房，就显得越不合算，而利率越低则越为合算。假如实际利率高达10％时，住户完全可以将这笔款项存储银行，而将每年的利息计5万元取出，用于安排养老和每年的生活用费，应当是绰绰有余的。如实际利率只有3％，住户将50万元存入银行，每年可到手的款项就只有3万元，去除2.5万元的返还后，剩余0.5万元显然不够开销。