摘要：提高房地产开发的经济效益是房地产公司的重要内容，而且是很重要的一个环节。要想真正提供房地产公司的经济效益要靠合理的流程、制度来保障，以及过硬的专业技术为基础。当然，需要靠人去掌握，去优化，去控制。本文主要就如何提高房地产公司的经济效益进行了论述。
关键词：房地产公司；经济效益
一、房地产行业现状
自1998年国家启动房改以来，房地产市场将近15年的发展大致可以分为两个阶段，前一个阶段是从98年到08年的粗犷式开发阶段，这期间由于土地成本低，较易获取超额利润；我司在这一阶段开发量较小，属于公司的发展起步阶段。后一个阶段是08年开始的集约式开发阶段，这一阶段对于影响开发利润的因素来说分内外两种。外部来看，一是房地产企业迅速增加，土地市场竞争激烈；二是国家在信贷及税收环节增大调控力度，从房地产行业资金来源上看，一方面国家收缩银根，直接减少对房地产行业的贷款，同时上浮贷款利率，加大开发企业的资金使用成本，压缩房地产行业的利润空间，从财税政策上看，今年以来国家加大了房地产业的税收检查力度和各税种的清算工作，进一步降低了房地产行业的利润水平；三是通过限购政策减少行业销售资金回笼，增加行业存货周转时间，这也就等同于增加了企业资金使用成本，同样压缩了利润空间；四是不断上涨的材料成本和人工成本直接增加了房屋的建造成本，对全行业的利润水平又产生不利影响。
二、基于房地产项目开发流程的成本控制
房地产开发全流程包括前期策划阶段、规划设计阶段、招投标阶段、采购阶段、施工阶段、交付阶段、营销与售后服务阶段等。每个流程都与成本控制息息相关，无论哪个阶段，都应该把开发成本控制在预算金额之内，以实现利润的最大化。房地产开发项目的成本在前期阶段尤为重要，以何种成本拿到何种类型的土地是整个项目开发成败的基础，策划及设计阶段是整个项目成本的决定阶段，80%左右的项目开发成本在策划及设计阶段就已经固化下来：
1、前期策划阶段的成本控制。在目前的土地市场行情下，取得土地的成本在总开发成本中占比最高，土地价格的上升在不断地压缩房地产企业的利润空间。房地产企业在拿地之前，首先要进行可行性研究，根据项目定位，结合市场情况，预测未来的销售价格，以此为基础，计算出对拟竞拍地块的估价上限。竞拍时以不超过这个上限的价格获取土地，一旦竞拍价格超过上限，就要果断放弃。
2、招投标阶段的成本控制。控制建设项目工程造价的有效手段是积极推行建设工程招投标制。施工招标就弹成本控制可以采用以下四项措施：（1）编制符合工程实际的标底价格；（2）合理使用固定总价、固定单价、可调总价合同方式，对拟分包项目在总承包合同中明确规定、注明；（3）采用工程量清单招标，这种方式可以加强工程实施阶段结算与合同价的管理，方便工程结算，推进承包单位充分参与竞争，既能实现合理选择投标单位的目的，又能避免后期的成本纠纷和黑洞；（4）细化合同中的各项条款，明确双方责任，尽量避免合同风险。
三、税务筹划也是实现利润最大化的关键因素。
房地产企业是税负最重的行业之一，整个开发过程涉及契税、营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税等税种。根据《21世纪经济报道》统计，自2007年一季度至2013年一季度，139家房企缴税额高达 6429.7亿元，而同期的净利润仅为6265.4亿元，房地产企业平均每创造1元净利润需要承担1.02元的税费。在法律法规允许的范围之内，房地产公司对税收进行适当筹划，可以降低税收负担，提高利润水平。根据各税种特点，土地增值税和企业所得税相对更加具有筹划的空间。
1、对土地增值税进行筹划
（1）合理确定利息的扣除方式。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让的房地产项目计算分摊，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息；如果不能按转让项目计算分摊或者不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而选择对企业最为有利的利息扣除方式。
（2）充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税，并且没有免征额。所以在项目销售时可以测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
2、对企业所得税进行规划
（1）对期间费用进行筹划
管理费用中的业务招待费，税法规定按照“发生额的60%”与“营业收入的5‰”孰低者进行税前列支，超额部分不得列支；营业费用中的广告费和业务宣传费，税法规定在“营业收入的15%”内据实扣除，超额部分可结转下年扣除。因此，企业可以考虑在项目之间合理地安排这些费用，尽量使发生额能在当年税前列支。
（2）对纳税时间进行筹划
企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（2）开发产品已开始投入使用；（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品须按实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税，如上述三个条件都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。
四、通过合理确定价格提高项目盈利水平。
根据市场情况和公司对项目的定位选择适当的定价方法，对房地产公司有着重要的意义。根据不同的目的，定价方法可以分为成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法。
1、成本导向定价法，单位价格＝[单位总体成本×﹙1＋成本加成率﹚]÷﹙1－销售税费率﹚，这种定价方法适用于在一定利润水平的情况下快速销售回笼资金的项目。
2、需求导向定价法，以消费者的需求情况和消费能力来确定销售价格，适用于供不应求的销售环境中，可以最大限度地获取利润。
3、竞争导向定价方法，是以市场上相互间存在竞争的同类产品价格为参考定价。当同一区域有多个同质项目时，适宜采用这种方法。
五、结语
房地产行业正在结束暴利时代，从长期来看，利润率恢复到正常水平是必然的趋势，一大批房地产企业会在大浪淘沙中被合并或者淘汰；从公司内部来看，部分开发中的项目已经处于亏损状态，情况不容乐观。因此，房地产企业一方面应该严格控制成本，提高企业竞争力，另一方面应该在采取稳健资本结构、防范财务风险的基础上，选择合适的项目开发速度，努力提高销售净利率与资产周转率，为股东权益创造最大的回报。
参考文献：
[1]桂夏强.房地产开发项目中的规划设计管理[J].工程与建设，2006，（3）：273-274.
[2]赵永明.房地产开发项目成本控制研究[D].哈尔滨：哈尔滨工程大学，2007.
论文作者:赵瑜
论文发表刊物:《基层建设》2019年第4期
论文发表时间:2019/5/7
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