房贷证券化未成曲调先有情，本文主要内容关键词为：曲调论文,房贷论文,有情论文,证券化论文,未成论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住房抵押贷款证券化是指银行等金融机构在信贷机构缺乏流动性的情况下，将其持有的住房抵押贷款债权进行结构性重组，重组成新的抵押品组合，经政府或私人机构的担保和信用增级后，在资本市场上发行和销售由这些新抵押品担保的证券的过程。一般认为，通过抵押贷款证券化的实施，可以达到以下目的：一是为我国的住房信贷资金供给提供新的来源，以支持更多的人能买房，推动住房制度改革，积极培育经济增长点；二是可将商业银行长期信贷资产转换为流动性高的证券资产，以解决商业银行资金结构不匹配的问题，防范商业银行的系统风险，将银行的风险分散到众多的证券投资者身上；三是为投资者提供新的投资工具，活跃金融市场。
住房抵押贷款证券化涉及多个主体。根据美国的成功做法，住房抵押贷款证券化的运作过程可以简要地概括如下：首先，由住房抵押贷款机构（如商业银行、住房储蓄机构等）充当原始权益人（发起人），以“真实销售”方式将其持有的抵押贷款债权合法转让给“特设载体”（即通常所说的“证券化公司”）。第二，在转让过程中，通常还有信用评级机构和信用增级机构参与其中，通过评估、担保或保险等形式对特设载体进行信用升级。第三，特设载体是为证券化目的而成立的“特别信托机构”，它以受让的基础抵押为支撑，经信用评级或增级后，在资本市场上发行抵押担保证券募集资金，并用募集的资金来购买发起人所转让的抵押债权。第四，服务人负责向原始债务人收款，然后将源自证券化抵押债权所产生的现金转交特设载体的受托人，再由该受托人向抵押担保证券的投资者支付利息。
有关专家指出，住房抵押贷款证券化在我国还是一块空白，现有的法律体系尚难对其形成全面支持，这将形成我国开展住房抵押贷款证券化的首要障碍，相关法律制度亟待补充和完善。
两派意见：实行和缓行
一种意见认为，目前，我国房地产业的发展不容乐观，应将实行房地产证券化作为启动我国房地产市场的一个突破点。首先，房地产业发展的特点及发展要求决定了推行房地产证券化是势在必行的。由于房地产价值大，周期长，位置固定，整体不可分割性等不利因素，形成其投资金额大、市场流动性差的特点，一般企业或个人没有较大的资金规模，很难涉足于该行业的投资。房地产证券化通过有价证券形式对房地产价值进行分割并出售给各中小投资者，以此来克服这些不利因素。据测算，在我国，为实现2000年人均居住8平方米的目标，约需投资5000 ～7000亿元，而我国目前财政吃紧，公积金、住房基金的积累又远未达到发展的需要，因此，通过房地产证券化来筹集资金，动员社会各方力量，以实现房地产投资大众化和融资社会化，满足房地产发展对资金的需求，不失为当前最可行的方法之一。其次，金融业资金的来源短期性与房地产贷款长期性之间存在的矛盾也迫切需要通过房地产证券化的方式来解决。目前，我国银行储蓄存款虽已逾6万亿元， 但其中绝大部分都是五年期以下的存款，而房地产抵押贷款的一般期限都在10年左右。若银行扩大贷款规模，则会引起名义利率的变动、通货膨胀的加剧、银行自身流动性风险等一系列问题，若过度缩短贷款期限，又会将一大部分中低收入家庭拒之门外，使市场难以启动，各类潜在需求不能转化为有效需求。采取证券化方式，可促使银行根据自身情况在金融市场上出售个人住房抵押贷款，以达到活化资金、优化资金的目的。此外，由于房地产证券化在银行业务中，是不反映在资产负债表上的，与传统的贷款相比，它可减少央行对该银行的准备和资本要求，具有更大的利润。
相比之下，另一派的观点则显得较为谨慎。这种观点认为，目前，对大部分商业银行来说，个人住房贷款的业务才刚起步，该项贷款占总贷款比例不足1%，与国外30%～40 %的比例相比仍有相当的差距，对于现在的各商业银行来说，需要考虑更多的是业务的发展，抵押贷款证券化还不是当务之急。此外，住房抵押贷款证券化必须有特殊的资信，即信用程度极高的担保机构担保和政府的优惠政策支持。而目前，我国尚未建立起基本的信用制度体系，公民与公民、公民与企业，企业与企业、企业与政府、甚至政府与企业、政府与公民之间还缺乏基本的信誉，这种情况如果没有大的改善，住房抵押贷款证券化实施的信用基础就不具备。
一个不容忽视的情况是，在目前各银行的资产机构中，相对于其他资产，个人住房抵押贷款还属于银行的优良资产范畴。个人住房抵押贷款的不良贷款率是比较低的，也就是它的如期还款率还是比较高的。银行现在都讲究资产负债比例管理，构造一个良好的资产负债比例结构是众多银行的希望所在，在其他资产质量相对较低的情况下，银行还想通过个人住房抵押贷款这块资产创造效益，优化结构，所以对转让这部分资产的债权自然不那么积极。权威人士指出，随着个人住房抵押贷款数量的增长，借款人对这种贷款需求的增加，银行的积极性会有所增加。
证券化尚存法律障碍
在住房抵押贷款证券化过程中，原始权益人、特设载体和信用增级机构等各个利益方均需要通过契约方式参与证券化。各国都是通过立法的形式来促进住房抵押贷款证券化的实行。法国专门通过《证券化法》来为其提供法律保障；美国虽然没有专门的证券化法法规，但美国具备完善的法律体系，如《破产法》、《证券法》、《证券交易法》、《投资公司法》、《信托契约法》等。
债权转让是在国外住房抵押贷款证券化过程中，发起人出售债权所采取的比较普遍的一种做法。债权转让是指在没有原始债务人参与的情况下，发起人通过一定的法律手续把对原始债务人的债权转让给第三方（特设载体）。债权转让的优点是，转让不必与所有债务人谈判，因此，在成本和效率上具有相当的优势。
业内专家指出，对债权转让，我国的《民法通则》还有一个需要完善协调的问题。根据《民法通则》的有关规定，“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”。专家指出，根据这条规定，我国的住房抵押贷款证券化将面临较大的障碍。因为，按照这条规定，当银行要将债权转让给第三方时，必须要征得债务人的同意，因此，也将限制债权转让这种高效、低成本的转让方式。同时，在证券化过程中，一般是存在利差的，银行即原始权益人将因此获利，而这也就违背了民法通则中有关转让不得牟利的原则规定。因此，如何为住房抵押贷款营造一个较为宽松的法律环境是一个必须解决的现实问题。
此外，有关专家指出，在投资者范围上也存在法律障碍。也就是说购买住房抵押贷款证券的投资人范围还需要进一步明确和完善。金融市场上的投资主体有两类：一类是个人投资者，其投资的金融工具范围不受法律条款的限制；一类是机构投资者。目前对机构投资者的准入资格有较大争议，有的法律条文明确界定了机构投资者的准入资格。如《保险法》明确规定，保险公司的资金运用仅限于银行同业存款、买卖国债及经国务院批准的其他方面，这也就明确界定了保险资金不得用于购买企业债券及抵押贷款。事实上，这些政策条文的界定直接限制了机构投资者对住房抵押贷款证券的购买投资。而从国外经验来看，如果住房抵押贷款证券没有了机构投资者，证券化的目的是很难达到的。
住房抵押贷款证券化的试点方案正在国内一些地方紧锣密鼓地开始研讨起来。在这当中，以广州与深圳为先。华南建设学院的有关专家在论证了在广州开展住房抵押贷款证券化的可行性后提出，广州应该借鉴香港的模式，理由是这种模式比较适合中国内地的具体情况。据介绍，香港住房抵押贷款证券化模式的主要特点是：特区政府出资组建按揭证券公司（也就是在美国通称的“特设载体”），然后由按揭证券公司在特区政府的支持下发行金融债券筹集资金；向银行方面收购按揭贷款组成“资产池”；并在适当时候向公众出售按揭贷款证券开辟第二市场。
银行为什么对证券化不积极？
有一个现象是值得思考的。这就是，尽管包括银行在内的各方都承认住房抵押贷款证券化具有如此多的好处，但在现实情况中，还是有银行对推行住房抵押贷款证券化表现出不甚积极的态度。这又是为什么呢？
据了解，首要的原因是这些银行现在还抱有一种“肥水不流外人田”的部门利益思想。
此外，银行还面临着一个实际问题：利率。我国的住房贷款主要为政策性的住房公积金贷款和商业性住房贷款两类，两者的不同之处在于，个人住房公积金贷款以住房公积金的归集为资金来源的，实行低存低贷资金运作，而商业性贷款建立在以市场存贷利率为基础的资金运作，如果两者都进行证券化，会出现不同的证券利率，从而形成矛盾。此外，由于目前中国人民银行对利率政策仍然实行较高程度的管制，利率政策的活动空间不大，故而，银行转让债权后实行证券化的获利空间是很小的，这种情况也直接影响了银行参与住房抵押贷款证券化的积极性。
我国个人住房抵押贷款证券化的国际借鉴美国住房抵押贷款证券化主要表现为住宅债券的发行，住宅股票一般较少。住宅债券所使用的证券金融工具主要有三种：（1）过手证券。 这种证券对住房抵押贷款及其还款流量拥有直接所有权，过手证券不出现在发行人的资产负债表上，抵押贷款的管理人按月收取借款人偿还的本金和利息，将其“过手”给投资者。（2）抵押债券。该债券以住宅抵押贷款作为抵押担保， 由抵押放款机构发行，是发行人的负债。抵押贷款和抵押债券分别保留在发行人的资产负债表上，相应的抵押贷款所产生的现金流量，不一定用于支付抵押债券本息，发行人即可以用其他来源的资金偿还抵押债券本息。（3）转付债券。兼有过手证券和抵押债券的特点，是两者的结合。 转付债券是发行人的负债，这与抵押债券相同；发行人用于偿还转付债券的本息的资金来源于相应的抵押贷款所产生的现金流量，这又与过手证券相同，发行转付债券，抵押贷款的所有权并不转移给投资者。专家指出，如果按“过手证券”运作，则在目前银行贷款资产质量普遍不高的情况下，银行将优质资产转让，无疑让利给投资者。按“抵押债券”运作、“转付债券”运作会提高银行的资金成本，也会减少银行利益。对这些问题，银行不能不有所考虑。
专家指出，如果不能给银行一个较为宽松的政策环境，作为住房抵押贷款证券化发起人，有着自己利益取向的商业银行是不会对住房抵押贷款证券化持有更大的积极性的。而在住房抵押贷款证券化过程中，发起人的举动是整个过程的源泉。
还有一个让现在的银行感到不急于搞住房抵押贷款证券化的原因，就是现在个人住房抵押贷款的供给还可以满足借款人的需求。在这种情况下，银行认为，实行住房抵押贷款证券化，开辟个贷资金来源，加速个贷资金流动的要求还不是很迫切。
证券化公司可能面临的风险
居于中介地位的，通常被称为“包装人”的证券化公司也可能面临一些运作风险。据有关专家介绍，这些风险包括：首先是贷款购买的规模不足风险。目前有些商业银行资金来源充裕，因此对以出售优质的住房抵押贷款方式进行融资的意愿不强，或者即使有这方面的意向，在贷款出售定价方面也会对公司比较苛刻；有些商业银行受资产负债比例的限制，出于流动性需求，愿意出售长期性的贷款，但出售的规模有限。因此，公司在作出年度贷款购买计划时，能够购买的住房抵押贷款规模有可能不能满足公司的计划，从而使公司的整个经营计划受损。控制这些风险的对策是：在公司成立前及成立初期，与各商业银行进行接洽，了解各商业银行的意向，并商谈贷款购买合作事宜。同时，会同人民银行将公司所推出的贷款标准与商业银行的贷款标准进行规范和统一；其次是利率变动风险。在证券化公司发债的财务计划中，债券一般是以固定息票的形式发行的。但由于贷款组合的利率是浮动的，因此若贷款利率下调，则公司要承受发债成本不变，但是贷款收益却下降的风险；若公司采取浮动利率票据，则在债券交易市场上，缺乏吸引力。另外，在人民银行每次进行利率微调时，都可能对贷款利率和债券利率的利差产生影响，若利差空间缩小，不能保证等值贷款组合支撑等值债券的偿还，则公司利润会受损。控制这些风险的对策是：公司可依据债券发行市场的需求状况，确定发行何种债券来适应各类投资者的需求；同时，利用数学工具，对贷款与债券的现金流进行优化匹配，尽量利用既定的利差空间实现保本微利；在利差空间为负时，公司可缩小业务规模，以此控制损失的增大。
第三是提前偿还风险。住房购买者提前偿还抵押贷款本息将影响贷款组合现金流的稳定性，进而导致再投资风险。再投资风险主要产生于当公司收到住房抵押贷款组合带来的现金流量（主要是提前偿还贷款）或信用增级提供者支付的资金以后，直到将其中一部分支付住房抵押债券的投资者为止，中间常有一定的时滞，可能导致贷款组合的现金流流入与流出的不匹配或不平衡状况，即出现暂时的剩余资金，而这笔资金往往被公司再投资于某些金融资产，从而形成再投资风险。控制方法：对于再投资，可限定其投资的范围为国债；同时对于再投资产生的再投资利率风险，可在合同中预先确定投资对象及投资收益。
有关专家同时建议，根据中国的实际情况，相对于与商业性的个人住房抵押贷款，利率较低的公积金贷款的需求呈迅猛上升趋势，所以，国内应该先针对公积金贷款推出住房抵押贷款证券化，这个市场的潜力是巨大的。随着商业性个人住房抵押贷款业务的不断增长，再推行针对其的住房抵押贷款证券化。
以什么模式着手证券化？
相比之下，广州开展住房抵押贷款证券化过程中，抵押贷款证券的发行主体应该是在政府支持下，由社会公众或法人机构持股以商业化方式运作的住宅贷款证券公司。这就如同美国的全国抵押贷款协会（房利美）和香港的“按揭证券公司”。住房抵押贷款证券一般实行双重保证，即抵押物和信用担保。至于住房抵押贷款证券的担保模式，专家认为，由政府提供信用担保支持，可以提高住房抵押贷款证券的公信力。美国的经验也说明了这一点。对于那些期限较长，按揭成数较高的按揭证券，还可以通过保险形式提供担保，以降低风险。
据了解，中国建设银行正在加紧研究制定个人住房抵押贷款债券的方案，年内有望对外发行。建行自1996年起即开始这项工作，目前整体思路已经成熟，中国人民银行对此项业务的开展亦持支持态度。央行行长戴相龙曾在公开场合表示：有条件的国有商业银行可以试行住房抵押贷款证券化业务。建行去年个人房贷超千亿，比其它几家国有商业银行条件更为成熟。据悉，作为住房抵押贷款证券化的起步，此次建行发行债券将采取“封闭运行”的方式进行，不设立单独的机构操作，以便把风险降到最小程度。届时将把住房贷款“分类打捆”，以对应债券级别。发行的债券将以银行资产作为抵押，而不是仅以建行的信誉做担保，债券将通过有关评级机构的评定，可能采取托管的方式交给证券公司运作。
鉴于住房抵押贷款证券化是面向所有投资者的业务，权威人士提醒，目前正在议论的以地方城市为试点的方案还不尽合理，证券化应该打破地域界限，最好是以某个商业银行系统在全国范围内统一推展的方式实行。
银行资产证券化的切入点
业内人士是这样界定住房抵押贷款证券化的地位的：中国金融正在进一步改革开放，为迎接WTO的挑战， 银行资产重组将是一项十分重要的内容。要提高中国金融体系的整体竞争力，银行资产重组是不可避免的。如果说兼并和收购是银行资产重组的两种主要方式，那么银行资产证券化则是资产重组的支持条件，是加快重组步伐，提高重组有效性和成功率的新途径、新工具。住房抵押贷款证券化的特殊意义则在于，作为一种金融创新方式和业务拓展渠道，它是银行资产证券化的一个切入点。它的实施将有利于我国金融与国际金融的接轨，借鉴国外经验，为加入WTO做好积极准备。
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