房屋计价，开发商与购房者的博弈
余丹
2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”），其中指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
2016年两会期间，“工匠精神” 在政府报告中被正式提出，凸显了国家现阶段对“工匠精神”及相应的人才培养、贮备的切实需求。几年来，职业教育获得大力发展，培育具有“工匠精神”的高级技术技能型人才，现代学徒制试点第一批已有部分进入验收阶段。
这是住建部首次在官方文件中，明确提出房屋应由套内面积来进行交易。
征求意见稿中“按套内使用面积售房”的规定，实际上呼应了此前社会对公摊面积的质疑。
那么，哪种计价方式对购房者更有利？听听业内人士怎么说。
重庆为何要做“先行者”？
目前，除了重庆等少数地方，国内大部分城市的商品房基本上是以建筑面积“计价”；不过，中国的商品房一直是以套内使用面积进行“交易”，即任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积。
Fe3O4-C磁性空心微球中所含的元素可以从材料的XPS谱图得知。如图2(a)所示，材料的XPS全扫描谱图中只有Fe 2p，C 1s，和O 1s的特征峰出现，证明所得颗粒确实是由铁氧化物和C组成[10]。
具体来说，住房的套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。重庆同时规定，物业费、取暖费仍然按照房屋的建筑面积来收费。在试点的房产税方面，对“个人新购的高档住房”也是按照建筑面积交易单价来测算的。
据业内人士介绍，一般来说7层以下的公寓住宅公摊率为7%～12%；7～11层的为10%～16%；12～33层的为14%～24%；别墅类的为1%～8%。而现实生活中，多数住宅的公摊率都超过上述经验数字。
公摊面积目前的计算标准还不是很明确，开发商的操作空间比较大。另外还涉及到一些费用，比如物业费、采暖费，购房者在不知情的情况下就可能成了“冤大头”。
2002年6月，重庆市人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%～10%的罚款。
重庆为何要做商品房计价方式改革的“先行者”？
她不是还斩杀了一只山精吗？简直就是天神派下来降妖除魔的使者！这种说法，又在人们不断地口口相传中，变得越来越生动，甚至连那只山精，也变成了魔界作恶多端的大魔王。霎时间，关于“魔王施法欲屠灭全村，天使降临与之大战三百合，终将之斩于刀下，挽救了整个云浮”的故事，被人们积极地歌颂着，传扬着。而白日里祈神时的异象，也在此处被很好地利用了起来，人们将其视作是天神因魔王的到来而降下的启示，这无疑为“天使大战魔王”的真实性提供了良好的佐证。
在城市化建设的不断发展中，城市经济发展十分迅速，促使机动车和人口日益向城市聚集，这就使得人民群众对出行质量和效率提出了更高的要求，与交通供需的平衡性带来了影响。为了有效地解决这一问题，在城市化建设中，政府需要建设综合客运枢纽，实现多种交通方式的协调发展，为了将这两者进行有效结合，相关部门出台了大力发展公共交通优化出行结构的相关政策。通常情况下，城市客运枢纽的位置在交通网络交汇处，其构成主要如多种运输方式组成的线路、场站等，这不仅是居民通过、出发以及换成的场所，还是实现多种运输方式、城市交通以及城际交通衔接的位置。
“购房者买的不仅是一套房子，更是配套。”时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说：“最大的目的在于让消费者明明白白购房，最大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。”
然而，对部分区县新楼盘和重庆所有二手房来说，以建筑面积进行交易已是家常便饭。
老陆变化太大了。看上去比你还要老（我老吗？），头发都掉光了，秃脑门儿。上学那会，也算是个帅哥，现在整个一老头模样，简直不敢认了。你知道他是做什么的吗，教育局当处长，你知道他开的什么牌子的车，奥迪Q 5，我操，六七十万吧！
对购房者是利好还是利空？
重庆中原总经理肖仁启认为，商品房按套内面积进行交易，优点显而易见。
链接
20世纪80年代以来，香港房地产交易制度很大程度上影响了内地房地产交易制度的发展与完善，甚至有观点认为“公摊面积”的概念就是源于香港。
他曾风趣地问过一些购房者：“你买了房子，你要坐电梯上去吗？你是靠降落伞下楼吗？建楼梯、建电梯、建公共场所，这是有成本的。算你一定的公摊及价钱，也是合理的。”
如果“按套内使用面积售房”，消费者则可以“所见即所得”。例如，两个位于同一地段的项目，其套内使用面积售价差不多，则只需比较哪个项目的室外绿化、楼梯间、电梯等附属设施更优越。
最重要的一点是，“按套内使用面积售房”有利于房产税的征收。即使将来开征房产税，去掉公摊面积按套内面积征收，可以让大家“消费”得明明白白，减少征收阻力。
最大的意义就是维护了购房者合法权益，对购房者来说得房率高、不需要太专业，自己就可以检测面积，交易相对清析、透明，有利于市场的交易公平。要知道，“公摊面积”的测算非常复杂，而且又不透明，购房人在预售合同上只能看到一个数字，例如建筑面积100平方米、公摊面积30平方米，至于公摊面积具体包括哪些项目？是否多算了面积？根本没有人知道。难免发生开发商浑水摸鱼的情况。
“公摊”包括两大部分
第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；
第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
公摊面积并不是越小越好
对于开发商来说，按照建筑面积计价显然更有利。在售价完全一样的情况下，按建筑面积计价会比按使用面积计价显得每平米的售价更便宜。
但业内专家表示，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价。
骨质疏松性椎体压缩性骨折是指患者本身就存在骨质疏松症状,由于椎体骨内的骨密度和强度的下降,在轻微暴力下引起的椎体内部骨折,高度下降,形似被压缩。骨质疏松性椎体压缩性骨折的发病率很高,并且随着老龄化的加重有逐年升高的趋势,常发生于老年女性[1-3]。据估计,椎体压缩性骨折占据全球每年新发骨质疏松性骨折的一半。在我国，这种疾病在中老年群体中的发生率也已经远远超过了20%[4-6]。本文以2017年1月—2018年1月我院治疗的骨质疏松性椎体压缩性骨折患者为研究对象，对患者经皮椎体后凸成形术治疗期间的护理要点进行了分析。
在中原集团主席兼总裁施永青看来，按建筑面积计价也有一定的道理。
其次，购房者更容易买到心仪的房子。消费者去菜场买个小菜，几元钱的价格还要“货比三家”，以求买到性价比最高的商品。而商品房的价格动辄数百万元，由于公摊面积的存在，不同楼盘的得房率不同，让消费者的“比价”过程变得十分困难。
现在很少有开发商会做“缺斤少两”的事情，更注重的是产品打造。
夏丁介绍，随着目前改善户型越来越多，公摊面积可能会比以前略微增大，因为现在强调小区品质，开发商为此还要修建会所、架空层等。
“当时商品房刚刚起步不久，人们的收入也不高，如果房屋少一平米，对于购房者来说损失还是不小，关于商品房实得面积的投诉也很多。”重庆北大资源投资有限公司总裁夏丁说，那时“缺斤少两”的纠纷主要是信息不对称造成的。
淋巴管瘤需要和单纯性囊肿、肿瘤囊变、脊膜膨出、畸胎瘤、血管瘤等疾病进行准确鉴别，以淋巴管瘤水样均匀密度为依据，囊壁菲薄未发生强化，单纯依据“爬行性生长”及“液-液”平面等特点进行诊断，确诊率较高，但出现出血、感染等继发改变后，则会相应的增加鉴别诊断难度。
肖仁启也认为，提升社区品质的配套建设不足，开发商过度挤压公摊面积，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。毕竟，公摊面积一定程度上是社区环境和居住体验的保证。
据肖仁启介绍，目前，重庆的商品房买卖合同里会同时载明套内建筑面积和建筑面积。
对此，施永青说，两种面积都提供，对消费者来说是有好处的。他认为，消费者有权知道套内建筑面积。
对表2 的数据进行分析归纳整理，改进企业领导人员网络培训的意见建议主要有五个方面：一是研究和探索互联网下，干部培训模式变化规律和趋势；二是加快网络培训平台建设，推进移动学习平台；三是资源共建共享（课程资源），搭建共建共享平台；四是现代化教育培训手段和培训方式的应用，培训方式方法创新，探索线上线下混合式教学；五是化解工学矛盾，满足培训需求。
但是，拉克斯的细胞生长趋势却让整个研究室大呼意外，因为他们惊奇地发现，从拉克斯身体里取出的癌细胞具有不可思议的复制速度，无论给海拉细胞多大的空间，它都能迅速填满，它看起来能永无止境地生长下去。
但他同时提醒，仅看自己实得套内建筑面积的多少来评判房屋的价值，是很片面的，没有多少价值。
公摊虽然不是自己家里的一部分，但确实是自己家出入要使用的一部分，不能狭隘地理解为公摊与自己无关。如果很介意公摊面积，购房者在购房的时候可以要求置业顾问告知公摊面积或者面积使用系数，以供自己参考选择。
此外，要实施按套内使用面积计价，还有需要讨论的地方。比如，《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，2001年）中第十八条就明文规定：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
也就是说，征求意见稿并不是一个最终的行业标准，如果要将建筑面积计价销售的方式全部改为套内使用面积计价销售，还得修改《商品房销售管理办法》。此外，还得出台一批关于小区公共服务设施的配套政策规定，比如物业费也要改为按套内使用面积收取。
新旧规如何过渡？
诸如深圳等许多城市，目前房屋销售仍以建筑面积计算。如果《住宅项目规范》真的实施，套内面积和建筑面积计价方式不一样，新旧规过渡期间，或许会造成楼市数据的混乱。
·差异化原则。品牌定位能与同类服务不同，才拥有自己的特色。虽然图书馆少有同行竞争，但是与阅读推广类似的市场化服务还是存在的，比如“薄荷阅读”的阅读打卡服务是一项有吸引力的阅读推广服务，而图书馆的阅读推广只有具有其它服务不同的特色时才能更好地吸引读者。
药师参与药物治疗管理中出院带药宣教的探索与实践…………………………………………………… 王 斌等（2）：268
或许，重庆商品房销售同时公布套内建筑面积及价格、建筑面积及价格，并载入买卖合同的做法可以提供借鉴，让购房者一目了然。
（编辑 刘婷婷 327380430@qq.com）
标签：计价方式论文; 购房者论文; 房屋论文; 开发商论文; 套内使用面积论文; 征求意见稿论文; 博弈论文; 官方网站论文;