武昌工学院 土木工程学院 湖北武汉 4340000
摘要：自改革开放以来，我国房地产市场一直在波动起伏中发展，我国政府根据不同时期和环境房地产市场发展的不同状况，不断出台政策进行宏观调控，专家学者也对房地产市场发展问题从不同角度进行了大量研究，但房地产市场发展依然不够稳定，房地产泡沫现象时有不同程度的存在。于是如何维持 房地产市场健康稳定发展越来越多地受到人们的关注。本文利用四象限模型对近几年来武汉市房地产市场如何维持健康稳定发展进行研究分析。
关键词：武汉市房地产市场；房地产泡沫；健康稳定发展；四象限模型
1．引言
房地产业作为新兴的产业，产业链大，关联度大，能直接或间接带动多个上下游产业的发展，对我国经济的发展起着举足轻重的作用，它不仅极大的影响着我国产业结构的调整，而且触及到整个国民经济的方方面面。以住宅建设的房地产业，在拉动经济增长、扩大就业等方面起到了积极作用。房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的增长点，我国的经济发展离不开房地产业这个庞大的支柱产业。在近几年来，我国的房地产开发投资总额处于快速增长的阶段，尽管受到了金融危机的影响，但通过我国国家政府在房地产业在行业制度，法规建设及施工质量等方面取得的较大进步和发展，我国的房地产开发一直处于升温的状态，并且每一年的发展趋势都有所上升，但是当今房地产行业仍存在供给及需求不平衡，低收入群体住房困难，房地产价格不稳定，银行对房地产行业的不科学投资等问题，这些问题导致了我国房地产在发展历程中，出现了数次房地产热和房地产低迷。因此，如何促进房地产市场稳定健康发展仍是一个值得深入研究的问题。
2.四象限模型介绍及分析
2.1四象限模型简介
四象限模型是分析房地产市场的一种工具，通过定性分析与定量研究相结合，研究房地产市场的变化。本质上，四象限模型是比较静态模型。四象限模型建立在两个市场划分的基础上，这两个市场分别是房地产资产市场和房地产使用市场。四象限模型将房地产市场划分为影响物业使用的物业市场和进行建筑物买卖的资产市场。使用市场包括物业的租金和存量水平，后者包括物业的价格和新开发建设量。四象限模型便是通过租金和新开发建设量将二者建立联系。在图示的第一象限内，物业市场上的物业需求决定租金的水平。第二象限代表了资产市场的第一部分，以原点为起点的射线，其斜率代表了房地产资产的资本化率，即租金与价格之比。资本化率是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率，确定资本化率要考虑四个方面因素：经济活动中的长期利率、预期的租金增长率、与租金收入相关的风险和政府对房地产的税收。该象限通过租金水平R利用资本化率I来确定房地产价格P。第三象限表示新建开发量随开发活动的增加而增加，在价格横轴的截距是保持一定规模的新开发量所要求的最低单位价格。这种开发活动受房地产价格变化程度的影响。第四象限内年度新开发建设量转换成为房地产物业的长期存量。
2.2四象限模型方法的基本意义
2.2.1两市场的划分
之所以要划分为两个市场，是由于从经济学最基本的供需关系分析中可以发现，如果将房地产市场作为一个整体研究将会出现模糊的区域，这时就有必要进行细分，而划分为房地产资产市场和房地产使用市场是基于影响着两个市场的供求关系的因素的不同，当然，两个市场之间也存在着紧密的联系。
2.2.2科学的经济学分析
通过建立四象限模型，使得规范的经济学分析可以进行，即各要素的逻辑关系可以通过数学模型的方式进行推演，其中最重要的是能够实现对外部要素如何影响房地产市场的内部变量的研究。同时四象限模型使得对房地产市场变化的研究可以定量化。
3.武汉市房地产市场四象限模型分析
3.1租金和物业存量
由图可知，除2月份受春节影响，住宅成交不足万套之外，其余11月份住宅成交均过1.5万套，其中，10月、11月这2个月住宅成交都突破了2万套大关；10月、11月、12月住宅成交都超过2.4万套。在12月份，武汉商品房成交达到全年最高值，为26488套。2015年武汉楼市处于去库存期，由于需求众多、推盘量大，所以成交量高，物业存量在不断减少。从武汉市2015年社会经济变化资料可知：2015年武汉市全年地区生产总值（GDP）10905.60亿元，按可比价格计算，比上年增长8.8%。其中，第一产业增加值359.81亿元，增长4.8%；第二产业增加值4981.54亿元，增长8.2%；第三产业增加值5564.25亿元，增长9.6%。人均生产总值104132元，增长6.8%。经济的增长使得人们购买力提升，通过四象限模型分析可知，D（R，经济状况）=S曲线会向上移动，这表明在租金不变的情况下，物业需求量会增加，而伴随着存量的减少，房地产市场呈现出供不应求的情况。
3.2租金和价格
根据资料显示，2015年武汉市房地产市场租金大体出现增长趋势，部分地区有所下降，如图：
部分偏远地区处于下降趋势，但大部分地区租金上涨幅度非常高，根据四象限模型可知，物业存量的减少和物业需求量的增加导致了租金的上涨，通过横轴上某一数量的物业存量，向上画一条垂直线与需求曲线相交，然后从交点再画出一条水平线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应的租金水平。2015年，武汉房地产市场积压三年多的改善型、投资型需求全面释放，不仅拉升了成交量，也让住宅均价从年初的7932元/平方米，增至年末的9000元/平方米，涨幅接近14%，创下2011年以来最大涨幅记录。房价的高涨使得房地产资本市场资本化率在不断下降，P=R/i曲线逆时针方向转动，通过一象限中的租金水平，对应P=R/i曲线，画出一条垂直于纵轴的直线，延长到与第二象限的射线相交，从交点再向下画出一条垂直与纵轴的直线，该直线与横轴的交点便是资产的给定价格，由此可知房地产的价格确实处于增长状态。
3.3价格和新开发建设量
通过四象限模型确定的房地产资产价格，向下垂直画出的一条直线，再从该直线与开发成本相交的这一点画出一条水平线与纵轴相交，由纵轴交点便可以确定在此价格水平下的新开发建设量，此时开发成本等于资产的价格。如果房地产新的开发建设量低于这种平衡数量，则会导致开发商获取超额利润；反之，如果开发数量大于这个平衡数量，则开发商会无利可图。所以新的房地产开发建设量c，应该保持在使物业价格P，等于房地产开发成本f（c）的水平上，即：P=f（C），目前而言，新开发建设量已高于平衡数量，此时房地产开发商处于盈利阶段。
3.4新开发建设量和存量
新开发建设量c，被转换成为房地产物业的长期存量。在一定时期间内，存量变化ΔS，等于新建房地产数量减去由于房屋拆除（折旧）导致的存量损失。如果折旧率以δ表示，则：
ΔS＝C-δS （2.4）
以原点作为起点的这条射线代表了使每年的建设量正好等于纵轴上某一个存量水平（在水平轴上）。
在这种存量水平和相应的建设量上，由于折旧等于新竣工量，物业存量将不随时间发生变化。因此，ΔS等于0，S＝C／δ。即在第Ⅳ象限假定了某个给定数量的开发建设量，同时确定了假设在开发建设量永远继续的情况下导致的存量水平。此时的存量也处于增加状态，当新形成的存量水平等于开始物业需求量时，则武汉市房地产市场处于健康稳定的发展状态。
3.5总结
通过四象限模型对武汉市房地产市场进行市场分析后可发现，经济水平的提升会导致租金水平的上升，带来第二象限中物业价格的上升，进而第三象限中新开发建设量也上升，最后第四象限中物业存量上升，最后达到新的平衡，新增需求得到满足。据资料显示，2015武汉市房地产市场相对2014年逐渐趋于稳定，但房地产价格依然处于上涨趋势，根据四象限模型可知，如果房价持续上涨，就会导致物业存量的增加，使得物业存量大于物业需求量，房地产市场失稳，因此保持房地产市场健康稳定发展是当前的紧要问题。
4.基于四象限模型对武汉市房地产市场的建议
（1）建议政府 “加大建设廉租房、公租房”，鼓励支持高端房地产业的发展繁荣。社会贫富差距已是既定事实，但是限制富裕绝对不是缩小贫富差距的办法。高端房地产业一旦繁荣，必然也会到达一个饱和，高端房地产业内的房价也会保持一定的水平。而政府财政在此产业繁荣的过程与延续中必然也能积累财政收入。以此为基础建设廉租房公租房，才能真正增加中低端房产的供给以满足需求，供求相对平衡，房价也自然不会再有大的波动。
（2）广泛开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，全面掌握本地区住房保障需求情况，建立一个详细，完备的保障对象档案。根据住房保障需求，以财政 预算安排为主，多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大保 障性住房制度覆盖面遥对财力薄弱地区，要通过公积金 增值优先安排。将城镇保障性住房制度建设纳入政府工作的目标责任制管理，并对实施情况加强监督检查。建议制定住房保障的相关法律法规，依法保障住房困难家庭。在城镇房屋拆迁中，对困难家庭要按各地规定实行最低补偿，满足被拆迁困难家庭的基本居住需求。鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力，探索面向低收入家庭的租赁性住房建设，引导居民家庭通过租赁方式解决住房问题。
（3）政府部门应加强建房用地审批。政府在土地供给中要以保民生为导向，坚决落实三类用地（保障性住房，棚户改造住房，中小套型普通商品房）用地，减少市场行为用地。各地政府应进一步加大对违法，违规住房用地的清查力度，加快处置因政府原因造成的闲置土地，促进市场秩序进一步规范。
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基金项目：项目编号：2015XSZ08，项目名称：基于四象限模型的武汉市房地产市场分析。
论文作者:周晓谢,聂丽,张继承,柯科
论文发表刊物:《基层建设》2016年27期
论文发表时间:2017/1/9
标签：房地产市场论文; 存量论文; 模型论文; 武汉市论文; 四象论文; 物业论文; 房地产论文; 《基层建设》2016年27期论文;