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摘要：当前，房地产依旧是一个竞争十分激烈的行业，对于房地产企业而言，其在行业内的核心竞争力就是产品本身，要创造出优秀的产品，除了先进的管理方法外，产品设计阶段就显得尤为重要。设计阶段水平的高低直接影响了工程项目的质量和水平，直接影响了产品是否经济合理。基于此，本文就房地产企业设计管理的相关要点展开论述。
关键词：房地产企业；设计管理；管理方法
1.房地产企业设计管理的重要性
在房地产企业的发展过程中，对建筑项目进行设计管理有着极其重要的作用和意义，它在建筑业的发展历程中始终占据着不可忽视的地位。下面主要从两方面进行阐述：
一方面，对建筑项目进行合理设计能够使其更具有实用价值，并满足大众的要求。一般，建筑的最终结果是由众多专业人士的共同努力得来的，在此过程中集结了无数工程师的结晶。如果在实施某项工程之前能够提前进行安排和规划，根据工程师的个人特点让其负责适合自己的工作，将会更有于项目的开展。同时，该设计也会提高住宅的实用价值，能被大众所接受。另一方面，在项目开展之前各部门对该项目进行详细的交流和讨论，并设计一定的计划，能够为后来整个工程的开展及控制奠定一定的基础。比如在工程设计的初级阶段，设计人员的介入不仅能够充分调动人员的流动性，而且能够更加使项目的管理顺利进行。
2.房地产企业设计管理的具体措施
2.1合理选择设计单位
房地产开发企业应遵循合理的工作程序选择恰当的设计单位和主设计师进行项目设计，避免出现中途因某些原因更换乙方的现象。设计单位的选择应该根据企业自身的性质及情况，不要一味的效仿其他企业，或是固执的认为大规模综合性的设计单位就一定适合自己公司的项目。正确的做法是根据项目自身特点，找出在设计阶段中最具优势的设计单位。在选择设计单位时，应充分考虑和比较每家设计公司的设计特长，以便找到适合项目的合作单位。
2.2项目总规划方案设计管理
方案设计阶段的设计管理工作对工程项目的可行性有非常重要的作用。因此，在项目方案设计过程中，需要业主方的设计管理人员，对项目周围的环境进行全面的分析：首先要明确工程项目的目标和具体的条件状况各工程底下管线铺设，必须报备工业区按照批复的路线进行，邻近工程的地下管线铺设状况在本项目实施前期，就与工业区管委会报备过程，了解清楚，施工过程严格按照施工图铺设管线，对邻近地下管线无影响，然后从工程项目自身的特点以及影响因素着手，计划、实施、检查和监督行动方案和资源配置，通过利用科学的、系统的工程项目设计管理动态控制的基本方法、基本原理，制定出合理有效的质量控制管理措施，对工程项目进行勘察阶段、设计阶段进行全面的管理，保证工程项目的在设计阶段设计出符合工程需要、适应市场的产品方案。
例如某房地产企业在进行建筑方案设计阶段，对当前市场的潜在客户进行了详细分析后，圈定了新项目的客户群是以“自住”需求为主，确定了以满足自住需求的功能、舒适性、配套设施等生活体验为产品的开发方向。将整个房地产项目的外立面效果风格打造为“意大利风情”，并将小区内的景观也相应打造成了具有“意大利生活方式”的景观。引进“圣马可广场”“威尼斯之舟水景”“拉维罗阳光草坪”等主体景点，其中圣马可水景广场景观效果如下图1所示，满足了人们对住宅建筑的需求。
2.3项目施工图设计管理
在房地产开发项目的施工图设计阶段，需要充分做好工程项目的技术交底工作，从而有效的确保工程项目的施工质量。
在房地产工程项目的施工图设计，其是在设计方案在经有关部门审批以后，在已经确定规划方案的基础上，进行施工图的设计。首先，对项目的外观进行方案确定，应该根据工程项目的功能合理确定建筑的外观，并根据项目周边环境的特色选定建筑的外观颜色。同时，综合考虑建筑结构的高、宽等进行确定结构的表现手法，并系统的分析房屋内部的使用性能，以确保设计方案满足使用性。
图1 圣马可水景广场景观效果
2.4做好协调管理
一般而言，一旦项目设计方案、施工图已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。
2.5加强房地产设计管理中的成本管理
加强房地产项目开发阶段的成本管理控制工作。在房地产工程项目的正式施工以前，为了充分的控制工程项目实施所需要的总费用，需要做到以下几点：第一，制定优化的项目设计方案，并加强对工程项目施工阶段造价管理工作，尽可能的做到减少在房地产工程项目实施过程中，由于突发的因素导致工程出现超支现象的发生；第二，应严格按照工程项目的定额用料计划，来领取施工设施用料。第三，若需要技术变更，则在技术变更后，应针对变更后的方案重新进行成本预算，避免出现超支现象。
结束语：总而言之，设计管理在房地产开发中不仅是必要的，而且是很重要的环节。好的设计管理要靠合理的流程、制度来保障，以过硬的专业技术为基础。当然，先进的管理方法和技术，需要靠人去掌握，去优化，去控制。以人为本，要发挥设计管理者人的主观能动性，在项目实际操作过程中，结合实际情况，适当地运用工作手段和工作方法，才能达到设计管理事半功倍的效果。
参考文献
[1]黄凯.浅谈房地产开发项目的设计管理[J].中国市场.2014.
[2]邓志成.房地产企业的设计管理模式探寻[J].城市建设理论研究.2015.
[3]刘鑫.房地产企业项目开发设计管理的质量控制[J].山西建筑.2011.
论文作者:郭玉杰
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第27期
论文发表时间:2018/2/26
标签：项目论文; 工程项目论文; 设计管理论文; 房地产企业论文; 阶段论文; 施工图论文; 工作论文; 《建筑学研究前沿》2017年第27期论文;